Investir en LMP : maîtrisez vos impôts et votre patrimoine

Qu’est-ce que la location meublée professionnelle ?

La Location Meublée Professionnelle (LMP) est un statut fiscal avantageux en France, destiné aux propriétaires qui mettent en location des appartements ou des maisons meublées. Pour bénéficier du statut LMP, le bien doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate. La liste de meubles obligatoire a été précisée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et comprend :

• Literie avec couette ou couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur avec compartiment de congélation ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Les baux spécifiques qui permettent de qualifier l’activité en LMP sont généralement des baux commerciaux classiques comme :

• Le bail classique : Ce type de bail est régi par l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit d’un bail d’habitation d’une durée minimale d’un an, renouvelable tacitement. Le bail classique est adapté pour les locations meublées à long terme et offre une certaine stabilité tant pour le propriétaire que pour le locataire.

• Le bail mobilité : Introduit par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, également connue sous le nom de loi ELAN, le bail mobilité est spécifiquement conçu pour les locations meublées temporaires. Il permet des contrats de location compris entre un et dix mois, sans exigence de dépôt de garantie. Ce bail est particulièrement adapté pour les locations de courte durée, comme celles destinées aux travailleurs en mission temporaire ou aux étudiants en stage.

• Le bail étudiant : Ce type de bail est destiné aux étudiants et est régi par les dispositions spécifiques de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est conçu pour correspondre aux périodes académiques pour 9 mois maximum. Le bail étudiant offre une certaine souplesse en permettant des départs anticipés après un préavis réduit, ce qui est souvent pratique pour les locataires étudiants.

A qui s’adresse le statut de loueur meublé professionnel ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il est nécessaire de remplir au moins l’une des deux conditions LMP suivantes, selon l’article 155 IV du Code Général des Impôts (CGI) :

1. Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 euros.
2. Vos revenus locatifs représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

La loi n° 2022-123 du 31 décembre 2022, a rendu facultative l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cela simplifie les formalités administratives (notamment la comptabilité commerciale et la publication des comptes), mais vous devez toujours déclarer votre activité aux finances publiques et envoyer votre liasse fiscale en fin d’année.

Avantages fiscaux de la location meublée professionnelle

La fiscalité LMP offre une optimisation puissante pour les investisseurs avisés. En permettant des déductions sur les frais d’entretien, la possibilité d’amortir les investissements, et même d’imputer les déficits sur le revenu global, ce régime offre une palette d’avantages financiers significatifs. De plus, l’exonération de l’IFI et l’absence de taxe sur la plus-value à la revente complètent un tableau plus qu’attractif.

Déduction des frais réels

Tous les frais liés à l’entretien, aux travaux, aux réparations, et aux charges locatives peuvent être déduits des revenus locatifs. Cependant, la gestion comptable de la LMP est complexe et nécessite souvent l’intervention d’un expert-comptable pour s’assurer que toutes les dépenses sont correctement justifiées et comptabilisées.

Amortissements

Les amortissements sont une technique comptable et fiscale qui permet de répartir le coût d’acquisition d’un bien immobilier (hors terrain) ou de certains actifs sur leur période d’utilisation. En d’autres termes, cela permet de déduire une partie du coût du bien chaque année des revenus générés par cet actif, ce qui réduit le montant imposable de ces revenus.

Avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP), les propriétaires peuvent amortir non seulement le bien immobilier lui-même (l’appartement ou la maison), mais aussi le mobilier qui équipe le logement.

Comment fonctionnent les amortissements ?

1. Taux d’amortissement : Le taux d’amortissement applicable dépend du type d’actif. Pour les biens immobiliers, le taux d’amortissement est généralement de 2% à 3% par an, calculé sur la valeur hors terrain du bien. Pour le mobilier et les équipements, les taux d’amortissement varient beaucoup et sont définis par l’administration fiscale. Encore une fois, l’intervention d’un expert-comptable est indispensable pour effectuer correctement les calculs.
2. Déduction des revenus imposables : Chaque année, une fraction du coût d’acquisition du bien ou du mobilier est déduite des revenus locatifs bruts, réduisant ainsi le montant des revenus imposables. Par exemple, si vous avez acheté du mobilier pour votre location meublée pour un coût total de 10 000 euros et que le taux d’amortissement applicable est de 10 % par an, vous pourriez déduire 1 000 euros de vos revenus imposables cette année-là.
3. Durée d’amortissement : La durée d’amortissement varie selon la nature de l’actif. Pour les biens immobiliers, elle est généralement de 33 à 50 ans, selon le type de bien. Pour le mobilier et les équipements, elle est beaucoup plus courte, de 5 à 10 ans.

Imputation des déficits

Les déficits provenant de l’activité de location meublée professionnelle peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal. Cela signifie que si les charges déductibles (comme les intérêts d’emprunt, l’amortissement, les charges de copropriété, etc.) dépassent les recettes locatives, le déficit ainsi généré peut venir en déduction d’autres revenus du foyer fiscal (Article 151 septies du CGI).

Non-assujettissement à l’IFI

Les biens immobiliers en LMP sont considérés comme des outils de travail selon l’article 885 R du Code général des impôts (CGI). Ils ne sont donc pas compris dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Cela permet d’optimiser son patrimoine et son imposition.

Exonération de taxe sur la plus-value

Les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier meublé sont exonérées d’impôt sur le revenu après cinq ans de détention, à condition que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 euros (article 151 septies B du CGI).

Transmission du Patrimoine

Le statut de LMP est non seulement avantageux pour la gestion fiscale pendant l’activité de location, mais il offre également des bénéfices significatifs lors de la transmission du patrimoine par succession.

Les biens immobiliers LMP sont considérés comme des biens professionnels aux fins des droits de succession. Ils bénéficient d’un abattement spécifique sur la valeur taxable conformément à l’article 787 B du Code général des impôts.

L’abattement appliqué dépend de la durée de détention du bien immobilier par le défunt :

• Détention de moins de 2 ans : Pas d’abattement spécifique pour les biens professionnels.
• Détention entre 2 et 4 ans : Un abattement de 50 % peut être appliqué sur la valeur taxable.
• Détention de plus de 4 ans : Un abattement de 75 % peut être appliqué sur la valeur taxable.

Il est possible de bénéficier de facilités de paiement échelonné des droits de succession pour les biens LMP. Cette mesure permet de répartir le paiement des droits sur plusieurs années, ce qui peut soulager la charge fiscale immédiate pour les héritiers.

Comment faire la déclaration de revenu LMP ?

En tant que LMP, vous relevez du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pour déclarer vos revenus en LMP, soit vous déclarez en ligne directement, soit vous utilisez le formulaire n° 2042 C PRO. Ce formulaire est disponible sur le site impots.gouv.fr. Vous devez déclarer l’ensemble de vos recettes locatives annuelles, ainsi que tous les revenus accessoires liés à la location meublée (abonnement Netflix, ménage, blanchisserie, dans une colocation avec services par exemple).

Option pour le régime fiscal

Le régime réel est une option fiscale avantageuse pour les loueurs en meublé professionnel (LMP), leur permettant de déduire leurs charges plutôt que de bénéficier d’un abattement forfaitaire (régime micro-BIC, également appelé régime réel simplifié). Le régime réel normal devient obligatoire dès lors que les recettes locatives annuelles dépassent 72 600 euros, mais reste une option en dessous de ce seuil.

Le régime réel offre souvent des économies d’impôt plus substantielles que le régime micro-BIC, particulièrement lorsque les charges déductibles sont élevées.

Comparaison entre LMP et LMNP

Quel que soit le statut LMP ou LMNP, la location meublée présente les mêmes avantages en termes de déduction des charges et d’amortissement. Pour vous aider à y voir plus clair dans les différences entre ces deux statuts fiscaux, nous avons réalisé un tableau comparatif.

Conclusion

Le statut de loueur meublé professionnel offre de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux, mais nécessite une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des obligations légales et fiscales. Chez ImAvenir, nous sommes spécialisés dans l’accompagnement des investisseurs en immobilier locatif meublé. Nous mettons à votre disposition notre expertise pour vous guider tout au long de votre projet d’investissement et trouver des appartements rentables. En vous entourant de professionnels compétents et en vous tenant informé des évolutions législatives, vous pouvez optimiser votre investissement et assurer sa pérennité.

Pour plus d’informations et des conseils personnalisés, n’hésitez pas à nous consulter chez ImAvenir ou à vous adresser à d’autres experts de confiance.