Investir en loi Pinel : avantages et inconvénients
En France, investir dans l’immobilier donne droit à de nombreux avantages fiscaux se présentant sous forme de dispositifs de défiscalisation. ImAvenir vous explique les tenants et les aboutissants de la fiscalité immobilière. Créée en 2014, la loi Pinel permet une réduction d’impôt dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf avec un engagement locatif sur 6 à 12 ans. De nombreux promoteurs axent leur communication sur les avantages du dispositif Pinel pour promouvoir des programmes immobiliers neufs. ImAvenir revient sur les avantages et les inconvénients de la loi Pinel.
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Sommaire
Historique de la loi
Créée en 2014 par la ministre du Logement et de l’égalité des territoires, Sylvia Pinel, le dispositif Pinel vise à encourager les investissements dans l’immobilier locatif neuf. En contrepartie, l’investisseur peut obtenir une réduction d’impôt. Ce dispositif se concentre sur des zones où le marché locatif est considéré comme tendu. En 2017, la reconduction du dispositif Pinel jusqu’en 2021 par le gouvernement Édouard Philippe a supprimé deux types de zones autrefois éligibles sur les cinq que comptait la classification.
| Zones | Communes éligibles en 2020 |
| Zone A bis | Paris et la proche banlieue |
| Zone A | Île-de-France, Marseille, Lyon, Lille, Montpellier, Côte d’Azur |
| Zone B1 | Agglomérations de plus de 250 000 habitants, les îles et les départements d’outre-mer |
Les conditions
Qui peut en bénéficier ?
Tout le monde peut bénéficier du dispositif Pinel. Les personnes morales comme les sociétés civiles de placement immobilier SCPI peuvent en bénéficier autant que les personnes physiques (investissement en nom propre). Cependant, l’investisseur doit être domicilié fiscalement en France. Si vous devenez expatrié et n’êtes plus résident fiscal en France après un investissement en loi Pinel, vous conserverez tout de même les avantages fiscaux acquis.
Quelles sont les conditions fiscales ?
L’investissement locatif est limité à 300 000 € par an et à deux logements par investisseur.
Le dispositif Pinel est concerné par la limitation des niches fiscales à 10 000 €. La remise sur votre impôt ne pourra pas dépasser 10 000 € par an, toute réduction comprise.
Pour quels biens ?
Le logement doit être construit dans l’une des zones en tension définies par la loi Pinel. En 2017, le nombre de ces zones a été réduit par le gouvernement Philippe. Le logement acquis doit être neuf, c’est-à-dire construit depuis moins de deux ans, ou en vente en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire une vente sur plans qui sera réalisée dans les 30 mois suivant l’achat. Le prix du m² à l’achat ne doit pas excéder 5 500 €. Enfin, le bien doit être mis en location pour une durée de 6 ou 9 ans, extensible jusqu’à 12 ans.
Les avantages
Le principal avantage du dispositif Pinel est la réduction d’impôt à laquelle l’investisseur peut se rendre éligible. En vous engageant à louer pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de respectivement 12, 18 ou 21 % du montant investi pour l’achat du bien. Cette niche fiscale est donc intéressante pour les foyers fiscaux ayant un taux d’imposition déjà important.
Les inconvénients
La condition première d’un investissement en loi Pinel est un engagement de mise en location à long terme de 6 ou 9 ans, extensible jusqu’à 12 ans. Tous les biens d’un même programme neuf se retrouvent souvent en même temps sur le marché, car les investisseurs vendent leur bien à la fin de l’intérêt fiscal au bout de 9 ans (l’étalement sur 9 ans est plus intéressant que sur 6 ans). Le prix de vente qu’on aurait pu espérer au début de l’investissement est alors en réalité bien inférieur à cause d’une offre importante pour le même type de logement, dans le même bâtiment et dans le même secteur.
Le dispositif Pinel pose de nombreuses conditions pour bénéficier de la réduction d’impôts comme la localisation du bien dans des zones où le marché immobilier est en tension.
Vous devez aussi respecter un certain plafond de ressources pour les locataires que vous choisissez.
L’inconvénient le plus important reste le plafonnement des loyers.
| Zones | Prix maximum du loyer par m² (en 2020) |
| Zone A bis
|
17,43 € |
| Zone A
|
12,95 € |
| Zone B1
|
10,44 € |
La réduction d’impôt est toujours calculée selon deux plafonds :
- 300 000 € par personne et par an ;
- 5 500 € par m² de surface habitable.
Enfin, la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel est souvent inférieure à d’autres dispositifs tels que le LMNP. Par exemple, le LMNP permet de défiscaliser les revenus locatifs en déduisant la totalité ou presque des charges et les amortissements. Il est ainsi possible de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs pendant 8 à 10 ans.
