Ce que dit la loi : une surface minimale pour garantir la décence
En France, la législation est claire sur ce point. Pour toute location à usage de résidence principale, le logement doit répondre à deux critères :
- Une surface habitable d’au moins 9 m²
- Une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres
Ces normes sont issues du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui vise à garantir la décence des logements proposés à la location.
Si un bien ne respecte pas ces critères, il est juridiquement considéré comme indécent. Cela signifie que :
- Le locataire peut cesser de payer le loyer, voire quitter le logement sans préavis.
- Le bail peut être annulé, avec une possible obligation pour le propriétaire de relouer ou indemniser le locataire.
- Le bien peut être requalifié comme insalubre, ce qui entraîne des sanctions et bloque tout projet locatif.
Autrement dit, respecter ces normes c’est avant tout protéger votre investissement sur le long terme.
Une exception encadrée : la notion de volume habitable
Il existe néanmoins un cas particulier : la règle du volume. Un logement peut être proposé à la location même s’il fait moins de 9 m², à condition que la pièce principale offre au moins 20 m³ de volume habitable (surface × hauteur sous plafond), avec toujours une hauteur minimale de 2,20 m.
Prenons un exemple : un studio de 8,5 m² avec 2,40 mètres de hauteur sous plafond atteint 20,4 m³. Il respecte donc cette règle, bien qu’il soit inférieur à 9 m².
Cela reste une situation marginale, mais elle peut être pertinente dans certains cas, notamment en milieu urbain où les hauteurs sous plafond sont souvent généreuses. Dans tous les cas, je vous recommande de faire appel à un professionnel (géomètre ou architecte) pour certifier ces mesures avant toute mise en location.
Les cas spécifiques : saisonnier, résidence secondaire, colocation
Dans certains contextes, la réglementation sur la surface minimale ne s’applique pas de la même façon. Ces cas particuliers peuvent ouvrir des opportunités à condition d’être bien maîtrisés.
Location saisonnière ou résidence secondaire
Pour ces types de location, la règle des 9 m² ne s’impose pas au niveau national. Vous pouvez louer un bien de petite taille, sous réserve de respecter le règlement sanitaire local de votre commune ou département.
Cela peut être pertinent dans des zones touristiques ou étudiantes, à condition de bien encadrer le projet :
- Autorisation de changement d’usage
- Déclaration en mairie
- Respect de la durée maximale de location
En 2025, de nombreuses communes (Paris, Lyon, Nice…) ont renforcé leur encadrement des locations de courte durée. Une vigilance particulière est donc requise.
Colocation : attention au type de bail
- Si chaque colocataire a un bail individuel, chaque chambre doit respecter les 9 m² ou les 20 m³.
- Si les colocataires signent un bail commun, seule la pièce principale du logement est soumise à ces règles.
Dans les deux cas, vérifier la réglementation locale est indispensable, car certaines collectivités imposent des normes plus strictes. Par exemple, en Loire-Atlantique, la surface minimale exigée pour louer est de 16 m², même pour un studio.
Un cadre à respecter pour construire un projet durable
Pourquoi ces règles sont-elles si précises ?
Elles ont pour but de garantir la qualité des logements proposés à la location. En tant qu’investisseur, respecter ces standards, c’est aussi s’assurer de :
- Limiter les litiges avec les locataires
- Préserver la valeur de votre bien sur le marché
- Construire une relation de confiance avec vos occupants
Un logement bien situé, bien agencé et conforme aux règles de décence sera plus facile à louer, mieux valorisé dans le temps, et vous apportera des revenus locatifs fiables.
Conclusion : de petits espaces… mais de grandes responsabilités
Louer un logement de moins de 9 m² est possible dans certaines circonstances. Mais cela doit toujours être fait avec une parfaite connaissance du cadre légal, et une stratégie d’investissement réfléchie.
Si vous débutez, il peut être plus prudent de vous orienter vers des logements légèrement plus grand, bien localisés et adaptés à une demande durable. Les petites surfaces peuvent être rentables, à condition de ne jamais négliger la qualité de vie des locataires et la sécurité juridique de votre projet.
Chez ImAvenir, nous vous aidons à repérer des appartements bien situés, conformes à la réglementation, rentables et pensés pour durer. Nous sélectionnons avec soin chaque opportunité, réalisons les travaux d’optimisation, et assurons la gestion locative pour que votre investissement ne soit pas seulement rentable, mais aussi serein. Un studio bien conçu, dans le bon quartier, loué au bon prix : c’est la promesse d’un rendement stable et d’un projet réussi.
