Investir dans l’immobilier en étant locataire, pour préserver sa capacité d’emprunt
Renoncer à acheter sa résidence principale permet de pouvoir emprunter plus facilement, afin d’investir dans un bien immobilier. En effet, conformément aux préconisations du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF), le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35%. Ce taux est calculé en divisant les charges par les revenus et en multipliant le résultat obtenu par 100 (charge / revenu x100). Or, l’éventuel crédit en cours pour l’achat de son habitation principale vient mobiliser une grande partie des revenus. En revanche, dans le cadre d’un investissement locatif, le revenu disponible augmente, puisque de nombreux établissements bancaires acceptent d’intégrer une partie des loyers dans le calcul. Cette part est, cependant, en général limitée à 70% afin de tenir compte des possibles périodes de vacances locatives.
Bon à savoir : outre un taux d’endettement maximum de 35%, le HCSF demande un apport représentant au moins 10% du projet immobilier (les banques sont souvent plus exigeantes) et que la durée du prêt ne dépasse pas 25 ans (une durée souvent limitée par les banques à 20 ans en cas d’achat d’un bien locatif).
Investir dans l’immobilier en étant locataire, devenir propriétaire sans avoir à déménager
Les prix de l’immobilier sont très variables en France. Ainsi, certains locataires n’ont pas les moyens d’acheter un appartement correspondant à leurs critères, dans leur ville de résidence. En revanche, ils ont des revenus suffisants pour acquérir un bien attractif dans une zone plus accessible financièrement. À titre d’exemple, le prix moyen au m² s’établit à environ 10.400€ à Paris alors qu’il est inférieur à 2.700€ à Reims, une ville où la demande pour les petites surfaces émanant notamment des étudiants est très forte.
Point d’attention : le prix n’est pas le seul critère à prendre en compte, lors de l’achat d’un bien locatif. L’investisseur doit, en effet, tenir compte du montant des loyers (la rentabilité) et de la demande locative.
La remontée des taux, une mauvaise nouvelle pour l’acheteur d’une résidence principale
La remontée des taux d’intérêt est une mauvaise nouvelle pour l’acquéreur d’une résidence principale mais moins pour l’investisseur en immobilier locatif.
La possible déduction des intérêts pour l’investisseur locatif
La remontée des taux est une réalité. Ainsi, en septembre 2022, de plus en plus de banques affichent des taux à 2% pour les emprunts à 20 ans, des taux qui n’étaient plus pratiqués depuis 2017. Cette hausse des taux est, cependant, moins pénalisante pour les investisseurs en immobilier locatif que pour les acheteurs de résidences principales. En effet, dans le cadre de l’achat d’un appartement ou d’une maison mis en location, le propriétaire-bailleur a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses loyers. Cette possibilité est offerte, aussi bien dans le cadre d’un bail nu (revenus fonciers au réel) que dans le cadre d’un bail meublé (bénéfices industriels et commerciaux au réel du loueur en meublé non professionnel – LMNP- ou en meublé professionnel – LMP). Le statut LMNP permet même de déduire les frais de notaire et les frais d’agence, la première année.
Le critère de rentabilité : l’allongement de la durée de détention de la résidence principale
Les professionnels avaient l’habitude de dire qu’il était plus rentable de devenir propriétaire plutôt que locataire de son lieu de vie, à partir de 6 années de détention. Mais avec la remontée des taux immobiliers et le maintien des prix de vente des maisons et appartements à un niveau élevé, cette durée s’est considérablement allongée. Cette durée dépasse ainsi désormais 14 ans pour une surface moyenne de 70m², dans les 32 plus grandes villes françaises. Or, les changements de vie (mutation, divorce, naissance d’un enfant…) ne permettent pas toujours de conserver sa résidence aussi longtemps. Il reste bien entendu possible de transformer sa résidence principale en bien locatif. Mais, l’achat de sa maison ou de son appartement est souvent un achat coup de cœur répondant à ses besoins, qui ne sont pas forcément les mêmes que ceux de la majorité des locataires (proximité des écoles et des transports, optimisation de l’espace, bonne isolation…).
Rester locataire, tout en bénéficiant d’un système de défiscalisation
Les locataires ayant des impôts élevés ont intérêt à privilégier l’achat d’un bien locatif plutôt que celui de leur résidence principale. Ils vont, en effet, ainsi pouvoir obtenir des avantages fiscaux. Le plus connu est le dispositif Pinel permettant de réduire son impôt de 12, 18 ou 21% pour une durée de location respective de 6, 9 ou 12 ans. Mais les locations Pinel ne sont pas les plus rentables, car l’achat se fait dans le neuf dans des zones définies (pas toujours les plus attractives), le loyer et les revenus des locataires sont limités. De telles restrictions n’existent pas pour le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard (achat dans une résidence service) ou pour le statut LMNP. Ce statut est possible en cas d’achat dans le neuf et dans l’ancien et combine déductibilité de nombreuses charges et plan d’amortissement. Le loueur en LMNP ne règle ainsi souvent, aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant une dizaine d’années.
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