La définition de son projet et budget
Bien cerner son projet
Avant de vous lancer dans la recherche d’un appartement ou d’une maison, vous devez définir votre projet. Il peut s’agir de l’achat :
- De votre habitation, qui doit répondre à vos besoins et à ceux de votre famille (proximité des écoles, nombre de pièces, présence d’un extérieur…).
- D’une résidence secondaire, allez-vous la louer lors des périodes d’inoccupation ?
- D’une location saisonnière.
- D’un investissement locatif. Quel est votre objectif ? Louer le bien meublé ou non ? Voulez-vous le revendre rapidement et obtenir une plus-value ou voulez-vous vous constituer un patrimoine immobilier ?
Astuce : si vous souhaitez investir et avez envie d’en savoir plus sur la location meublée et ses avantages fiscaux, contactez-nous pour échanger autour de votre projet sans engagement de votre part.
Définir son budget
Pour définir le budget nécessaire, vous devez tenir compte du prix d’achat du bien, mais également des éventuels frais d’agence et des honoraires du notaire, ainsi que des travaux, des charges de copropriété, etc. Si votre objectif est d’acheter un logement à louer, garder à l’esprit que les loyers vont régler une partie des mensualités et que l’investissement locatif est le seul investissement, que les particuliers peuvent financer grâce à l’emprunt. Il s’agit de l’effet levier de l’investissement immobilier.
La recherche du bien immobilier
Vous pouvez être tenté de chercher seul un bien, mais vous allez devoir acquérir une bonne connaissance du marché local.
Si vous investissez dans du locatif, vous devez vous concentrer sur des secteurs où la demande locative est importante et dans un contexte tendu, vous devez être disponible pour effectuer rapidement les visites.
Une agence immobilière va vous présenter les biens, qu’elle a en portefeuille.
En faisant appel à un chasseur immobilier, comme celui d’ImAvenir, vous élargissez votre recherche et cela vous donne accès aux offres off-market. En effet, grâce à ses relations et à son travail de prospection, les chasseurs peuvent vous présenter des opportunités immobilières, avant même que les annonces de vente correspondantes soient publiées.
Astuce : les biens avec travaux, une fois rénovés et bien agencés, sont les biens offrant la meilleure rentabilité locative. Si vous décidez d’acquérir un bien pour un investissement locatif, notre architecte interne assurera le suivi des travaux.
La rédaction de l’offre d’achat
Dans l’offre d’achat, vous indiquez le prix d’acquisition du bien et la date limite de l’offre, une ou deux semaines en principe. Pendant ce délai, le vendeur a le choix entre refuser l’offre, faire une contre-proposition ou accepter l’offre.
La signature de la promesse de vente
La signature d’une promesse de vente n’est pas imposée par la loi. Mais c’est une sécurité. Elle est, d’ailleurs, souvent signée chez un notaire. Elle fait, en effet, office d’avant-contrat et doit alors être enregistrée auprès d’un centre des impôts sous dix jours. Cette promesse contient les informations suivantes.
L’identification de l’acheteur et du vendeur
L’avant-contrat mentionne l’identité et l’adresse de l’acquéreur et celles du vendeur.
L’identification du bien
Le bien doit être parfaitement localisé (adresse, numéro de lot éventuel) et décrit. Un plan peut, d’ailleurs, être joint. Par ailleurs, l’origine du bien est indiquée (nom du précédent propriétaire, par exemple), ainsi que la présence éventuelle d’une hypothèque ou d’une servitude.
Les conditions de la transaction immobilière
Les conditions de la transaction immobilière sont détaillées comme suit :
- Le prix de vente,
- Le financement de l’achat (prêt et apport ou paiement au comptant),
- Le montant de la commission du professionnel et les modalités de paiement (acheteur ou vendeur),
- La date de disponibilité du bien,
- Les conditions d’exercice du droit de rétractation,
- Le montant de l’indemnité d’immobilisation aussi nommé séquestre et représentant en général 10% du prix du bien.
- Les éventuelles clauses suspensives, comme l’obtention du permis de construire ou l’obtention du prêt.
La valeur de la promesse de vente
Une fois l’offre d’achat acceptée, le vendeur a l’obligation de céder son bien. Le futur acquéreur, quant à lui, dispose d’un droit de rétractation de dix jours, après la signature de la promesse. Passé ce délai, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement, sauf si l’acheteur peut faire jouer une clause suspensive.
À savoir : si la vente est conclue, l’indemnité d’immobilisation vient en déduction du prix de vente.
L’obtention d’une offre de prêt
La recherche d’une offre de prêt
Vous pouvez interroger seul les banques. Mais faire appel un courtier fait gagner du temps. De plus, il est une aide précieuse pour négocier le taux, mais également les conditions de votre prêt (frais, conditions de rachat…). C’est d’autant plus vrai que vous disposez d’un délai court pour obtenir une offre de prêt. Ce délai est mentionné dans le compromis de vente et est en général de 45 jours.
Dans tous les cas, vous disposerez d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours. En revanche, une fois l’offre de prêt signée, aucun délai de rétractation n’est prévu.
Les critères fixés par les banques pour accorder un prêt
Pour emprunter, une situation professionnelle stable est nécessaire. De plus, les établissements bancaires se calquent en grande partie sur les recommandations du HCSF (Haut Conseil à la Sécurité Financière) :
- Avoir un apport représentant au-minimum 10% du projet immobilier,
- Un montant de remboursement, assurance emprunteur comprise, ne dépassant pas 35% des revenus du foyer (taux d’effort). Certaines banques acceptent de prendre en compte en partie le montant du loyer, dans le cadre d’un investissement locatif.
- Une durée de prêt limitée à 25 ans avec un report possible de 2 ans dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Astuce : la banque va vous proposer son contrat groupe pour l’assurance emprunteur. Le coût de ce contrat est souvent plus élevé que celui d’un contrat individuel. C’est pourquoi notre courtier partenaire est à votre disposition, pour interroger le marché de l’assurance emprunteur dans le cadre d’une délégation d’assurance.
La signature de l’acte de vente
L’acte de vente est établi obligatoirement devant un notaire. Il s’agit donc d’un acte authentique. Vous devenez alors officiellement propriétaire du bien et devez verser la somme convenue, ainsi que les frais de notaire. En échange, vous recevez les clés et des attestations de propriété. Le titre de propriété va vous être remis dans un second temps. En effet, ce titre est disponible, lorsque le notaire a accompli l’ensemble des actes relatifs à la transaction et notamment l’enregistrement de l’acte de vente au service de la publicité foncière.
À savoir : le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier peuvent choisir le même notaire ou des notaires séparés. Dans ce cas, le montant des honoraires n’est pas plus élevé, car les deux professionnels doivent se partager ledit montant.
ImAvenir vous épaule au quotidien dans votre projet immobilier locatif … de la recherche de l’appartement, l’accompagnement chez le notaire, en passant par les plans d’architectes, les travaux et l’ameublement.
Et si vous le souhaitez, ImAvenir vous propose une prestation de gestion locative à long terme en option éventuelle. La location est la dernière étape de l’investissement et permet de sécuriser les rentabilités espérées au début du projet d’investissement.
