Années 80. Des taux prohibitifs
Une inflation très élevée au sortir des 30 glorieuses pousse la banque de France à augmenter ses taux directeurs. L’objectif étant de diminuer la demande pour protéger l’économie française d’une baisse de la valeur de sa monnaie. Le coût du crédit est alors exorbitant avec des taux d’intérêt supérieurs à 10%. Il est alors difficile de faire financer un investissement immobilier par une banque. Les projets sont souvent réservés aux investisseurs payant comptant, le reste des ménages se rabattant sur la location.
Années 90. Amorce de diminution
La politique de lutte contre l’inflation dans les années 1980 commence à porter ses fruits et permet de stabiliser les taux immobiliers. Ils commencent à diminuer lentement pour atteindre environ 7% à la fin de la décennie.
Le crédit, de nouveau attractif, stimule la concurrence entre les banques. Ces dernières revoient leurs politiques commerciales, d’autant plus que les outils informatiques permettent de baisser les marges avec une gestion plus rigoureuse des risques. On voit aussi émerger de nouvelles formes de financement comme les crédits hypothécaires à taux variables.
2000 – 2005. Baisse des taux, naturelle et progressive
La baisse des taux d’intérêt au début des années 2000 continue d’être soutenue par la politique monétaire de la Banque centrale européenne. Les taux atteignent un niveau historiquement bas en 2005 avec un plancher à 3,45%.
En effet, l’introduction de l’euro en 1999 permet une harmonisation des politiques monétaires et une réduction des risques de change. La baisse des taux d’intérêt sur les marchés financiers entraîne une baisse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers aux particuliers.
En parallèle, la concurrence bancaire s’aiguise. Des banques nationales sont privatisées et mondialisées. Côté technique, l’informatisation se poursuit, cette fois dans les foyers grâce à l’arrivée de l’ADSL et de l’ordinateur. Les premières banques en ligne surfent sur le tout digital et la possibilité de gérer ses comptes depuis chez soi.
2008 – 2012. Crise des subprimes
Portées par une réduction de l’incertitude et de très bons résultats financiers, les banques (surtout américaines) accordent beaucoup de prêts hypothécaires à risques. Lorsque certains propriétaires commencent à faire défaut, les hypothèques se retrouvent en masse sur le marché. C’est le début d’une explosion de la bulle immobilière et de la récession économique de 2008. Les valeurs immobilières chutent drastiquement tout comme la valeur des garanties de prêts hypothécaires adossées sur les biens alentours.
Les banques françaises subissent frontalement la crise économique américaine d’autant plus qu’elles possèdent des produits financiers mondialisés. Pour faire face aux pertes, elles augmentent leurs réserves en capital en améliorant leurs marges grâce à des taux d’intérêt plus élevés. Les taux d’intérêt atteignent un petit pic à 5% fin 2009 puis se stabilisent autour de 4%.
2014 – 2020. Des taux à 1%, une exception historique
La BCE a poussé sa politique monétaire pour soutenir l’économie de la zone euro, notamment pour des pays en grande difficulté comme la Grèce, l’Espagne ou l’Irlande. Alors que cela était impensable, des taux directeurs négatifs sont mis en place à partir de 2014. Les banques doivent donc payer pour déposer leur argent à la BCE plutôt que de recevoir des intérêts. Cette politique encourage les banques à prêter aux investisseurs et aux particuliers.
Les taux moyens atteignent 1,33% en 2021. Du jamais vu. Les banques préférant rogner sur leurs marges en continuant toujours à proposer plus de prêts plutôt que d’avoir à payer pour déposer leur argent. Tous les établissements se retrouvent en concurrence pour attirer les meilleurs emprunteurs. Il n’y a alors pas plus simple pour faire financer un investissement. 10% d’apport et des revenus stables suffisent pour obtenir un crédit. Cette situation permet à de nombreuses personnes d’accéder à la propriété, d’investir ou de renégocier leur prêt.
2022. Rééquilibrage ou envolée des taux immobiliers ?
Au sortir de la pandémie de covid-19, la demande économique atteint des sommets bien plus tôt que prévu. L’inflation, notamment sur l’énergie, se fait menaçante. La BCE change son fusil d’épaule. Fini les taux négatifs. Les taux directeurs et les taux interbancaires sont revus à la hausse.
Les banques répercutent la hausse des taux directeur et l’inflation pour conserver leurs marges. Ce d’autant plus qu’elle ne se battent plus pour octroyer un maximum de prêts, les dépôts à la BCE devenant à nouveau intéressant. Les conflits (notamment en Ukraine), et les difficultés d’approvisionnement ajoutent à l’augmentation des taux une incertitude dont il est difficile de sortir.
Est-ce un simple rééquilibrage ou une envolée de taux immobiliers ? Difficile de répondre à l’heure actuelle mais les taux d’intérêt restent, pour l’instant, acceptables.
Comment trouver le meilleur taux immobilier ?
Les taux varient effectivement en fonction de la conjoncture mais aussi en fonction des politiques commerciales des banques. Il est donc intéressant de comparer les offres, même entre les régions au sein d’un même réseau (notamment pour les banques mutualistes).
Vous pouvez également faire appel à un courtier. Il vous aidera à faire valider un financement avant une offre d’achat pour mettre toutes les chances de votre côté. Utile si vous souhaitez investir sur un marché tendu comme Paris, ou pour avoir un levier de négociation dans d’autres villes.
ImAvenir est spécialiste de l’investissement locatif. Nos courtiers partenaires étudieront des solutions de financement si vous avez le projet d’acheter un appartement pour le mettre en location.
Que retenir de cette évolution des taux immobiliers ?
C’est la politique monétaire des banques centrales qui guide en général l’évolution des taux immobiliers. Elle est ajustée en fonction de la conjoncture économique et permet d’anticiper les variations du coût du crédit.
Il est très peu probable qu’on retrouve des taux aussi bas qu’entre 2020 et 2022. Néanmoins, l’investissement reste encore accessible. Un courtier peut vous aider à trouver un financement et nous vous conseillons ensuite sur les stratégies fiscales pour sortir gagnant.
