Hausse du taux d’usure. Un déblocage de l’emprunt pour les investisseurs.

5 octobre 2022

Le taux maximum légal pour un prêt sur 20 ans passe de 2,57% à 3,05% au 1er octobre 2022. Ce relèvement du plafonnement est synonyme d’une hausse du coût du crédit. Toutefois la latence dans la hausse du taux d’usure par rapport au coût du crédit conduisait à des situations de blocage. Certains investisseurs ne pouvant mettre un apport plus important ou augmenter les mensualités pour raccourcir la durée d’emprunt. Bonne nouvelle pour investir dans l’immobilier, donc ! Explications des mécanismes bancaires et nos conseils pour investir stratégiquement.

Taux d’usure, un plafonnement de la Banque de France

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le plafond de tous les frais d’un crédit immobilier : c’est-à-dire le taux d’intérêt, la commission des courtiers, et la prime d’assurance emprunteur. Il sert à protéger les particuliers de conditions d’emprunt abusives. Il existe autant de taux d’usure que de type d’emprunt, y compris sur des crédits de trésorerie pour financer des travaux.

Comment est-il calculé ?

Le calcul du taux est réalisé par la Banque de France qui le publie au journal officiel chaque trimestre. Il s’agit de la moyenne des taux pratiqués par les banques privées au cours des trois derniers mois, augmenté d’un tiers. La hausse du taux d’usure est donc une conséquence de la hausse généralisée des taux du crédit immobilier.

 

La conséquence tardive d’une hausse généralisée des taux

Inflation galopante

La situation de guerre en Ukraine a conduit à des ruptures d’approvisionnement en énergie. Les prix du gaz et du pétrole dans les pays européens ont augmenté à des niveaux jamais vus auparavant. Ces factures ont pesé sur les industriels et les transporteurs qui les ont répercutées sur tous les biens et matières premières. Cette augmentation généralisée des prix  a été d’autant plus forte que le demande est repartie à la hausse en sortie d’épidémie de Covid-19.

Augmentation des taux directeurs des banques centrales

En réponse, les banques centrales relèvent les taux directeurs qui déterminent le prix auquel les banques privées leur empruntent. La banque centrale européenne a relevé son taux directeur de 0,75 point pour diminuer la demande et contrer une inflation en accélération.

Répercussion par les banques privées sur leurs taux

Les banques répercutent cette double augmentation du taux directeur et de l’inflation pour conserver leurs marges. Les banquiers vont aussi faire plus attention aux dépenses des ménages pour l’octroi d’un prêt car ils anticipent une diminution du reste à vivre des investisseurs. Le taux nominal s’établissait en moyenne à 2% en août 2022 dans les banques françaises d’après l’Observatoire Crédit Logement. Inédit depuis 2019.

 

Déblocage de certains dossiers d’emprunt

Certes, la hausse du taux d’usure est synonyme d’un coût du crédit plus important. En revanche, la latence entre l’ajustement trimestriel du taux d’usure et l’augmentation constante des taux conduisait à des situations de blocage. Les banques refusaient des prêts de longue durée, ne pouvant appliquer un taux intéressant pour conserver leur marge. Il est très probable que cette situation se renouvelle à la fin du trimestre prochain. Mieux vaut donc investir dès le relèvement du taux d’usure en ce début de trimestre.

 

Emprunter aujourd’hui pour contrer l’inflation demain

Épargner n’est pas une bonne idée

Si le produit d’épargne est inférieur à l’inflation, la valeur réelle diminue. Or les prix de l’immobilier suivent globalement l’inflation. La pierre reste donc un placement refuge avec une valeur toujours en augmentation, là où d’autres placements dans l’or ou dans des sociétés sont plus risqués.

Quand les prix montent, la valeur du crédit diminue

Les valeurs immobilières suivent la hausse généralisée des prix. La valeur du patrimoine d’un investisseur immobilier continue d’augmenter alors qu’il rembourse les mêmes mensualités. La valeur réelle du crédit immobilier diminue donc, ce qui le rend toujours intéressant. Ce d’autant plus qu’il augmente à un rythme inférieur à l’inflation.

Continuer à profiter de l’effet de levier bancaire

L’emprunt bancaire permet d’augmenter sa capacité d’investissement avec un apport très faible (environ 10 à 20% du montant total de l’opération). L’immobilier locatif est donc un placement très intéressant car il permet d’obtenir un crédit qui sera financé par les revenus locatifs. C’est donc un moyen sûr de se constituer un patrimoine, même en situation d’inflation, alors qu’il n’est pas possible d’obtenir un crédit pour acheter des actions par exemple.

 

En résumé, la hausse du taux d’usure est une bonne nouvelle pour les investisseurs dont le dossier d’emprunt était bloqué. Attention toutefois, car c’est la conséquence d’une hausse généralisée des taux qui conduira probablement à une situation similaire en fin d’année. Choisissez d’investir dans l’immobilier dès maintenant pour continuer à profiter de l’effet de levier bancaire.

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