Est-il plus intéressant d’investir en SCPI ou en immobilier locatif ?

L’investissement dans la pierre attire de nombreux particuliers, car c’est un placement sûr avec un bon rendement. Les particuliers se demandent alors s’il est plus intéressant d’investir en SCPI (dans la pierre papier) ou dans l’immobilier locatif. La SCPI est plus accessible financièrement, ne demande pas de gestion. Mais contrairement à l’achat d’un bien destiné à être loué, la SCPI ne permet pas de bénéficier de l’effet levier de l’investissement locatif et des déductions d’impôt. De plus, un bien immobilier attractif va assurer un meilleur rendement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sert à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis. En effet, la société de gestion collecte les fonds puis sélectionne les actifs entrant dans le capital, en fonction d’une stratégie patrimoniale déterminée. L’investisseur, quant à lui, ne possède aucun bien immobilier, mais des parts.

Acheter des parts dans une SCPI ou acheter un bien immobilier locatif

Du fait de la mutualisation de l’investissement, les droits d’entrée dans une SCPI sont abordables. Comptez entre 1500 et 3000 € en moyenne. Il faut, cependant, savoir que l’investisseur va s’acquitter de frais d’entrée représentant entre 8 % et 12 % du prix d’achat des parts. 

Au prix d’achat de l’appartement s’ajoutent les frais de notaires, les honoraires de l’agence et les éventuels travaux. Mais, cet investissement est finançable en grande partie par l’emprunt. En effet, l’apport minimal est de 10% du projet immobilier, hors frais de notaire. 

De plus, les loyers vont régler une partie, voire la totalité des mensualités. L’investisseur peut ainsi petit à petit songer à acheter un autre bien à louer et se constituer un patrimoine immobilier. Il bénéficie ainsi de l’effet levier de l’investissement locatif.

Défiscaliser avec la SCPI ou avec un bien immobilier locatif

Certaines SCPI ont avant tout pour objectif de réduire les impôts de l’investisseur, les SCPI de défiscalisation. Il existe ainsi des SCPI Pinel pour un achat dans des programmes de logements neufs et des SCPI Malraux pour investir dans des immeubles résidentiels avec travaux.

L’investisseur achetant directement un bien peut bénéficier également de la défiscalisation Pinel et Malraux, mais également du dispositif Censi-Bouvard, pour un investissement dans une résidence service. Or contrairement au Pinel, le Censi-Bouvard concerne aussi bien le neuf que l’ancien avec travaux (bien de plus de 15 ans) et les loyers ainsi que les ressources des locataires ne sont pas plafonnés. Enfin en Censi-Bouvard, aucun zonage n’est imposé. Or, les immeubles neufs du Pinel ne sont pas toujours construits dans des secteurs, où la demande locative est la plus forte.

La fiscalité des dividendes de la SCPI et la fiscalité des revenus locatifs

Les dividendes versés par la SCPI se voient appliquer, en principe, un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % avec possibilité d’opter pour l’application du barème progressif de l’impôt sur les revenus. 

Le propriétaire-bailleur peut déduire de nombreuses charges de ses revenus locatifs (intérêt de l’emprunt, coût des assurances, charges de copropriété non récupérables sur le locataire, taxe foncière…). Le bailleur d’un logement meublé a également la possibilité de bénéficier du statut fiscal très favorable du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). En plus d’une déduction des charges, l’investisseur en LMNP amortit son achat immobilier, ses travaux, l’ameublement et les équipements. Ainsi, les recettes locatives ne sont soumises à aucune imposition sur une période allant jusqu’à 10-12 ans.

La rentabilité de la SCPI / la rentabilité de l’immobilier locatif

La rentabilité du placement en SCPI est en moyenne de 4-5% brut. Mais elle dépend de la société de placement. L’investisseur peut se renseigner au préalable sur les performances passées, mais ne peut pas influencer les choix futurs.

 La rentabilité d’un bien locatif est également variable et dépend beaucoup de la localisation. C’est pourquoi le chasseur d’ImAvenir connaît parfaitement son secteur géographique, les aménagements présents et à venir comme l’arrivée d’un nouveau mode de transport et a accès au off market. Il propose ainsi à l’investisseur des biens avec un fort potentiel, avant la publication des annonces de vente. De plus, les travaux et l’aménagement intérieur vont accroître la valeur locative du bien et sa valeur, lors de la revente.

ImAvenir accompagne également les investisseurs souhaitant mettre en place une colocation. Or, la rentabilité d’une colocation peut atteindre 10%. 

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