Investir en LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s’adresse aux particuliers souhaitant louer des biens meublés. Contrairement à la location vide, où les logements sont proposés sans mobilier, le LMNP permet aux investisseurs de proposer des logements équipés, rendant ainsi l’expérience locative plus attrayante pour les locataires.

Un des principaux atouts du LMNP, ce sont les avantages fiscaux qu’il offre. Les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie que vous pouvez déduire un certain nombre de charges, comme les frais de notaire, les travaux, et même l’amortissement du bien. En fin de compte, cela peut vraiment faire baisser votre imposition sur les revenus locatifs.

Et ce n’est pas tout : le LMNP tend à offrir une rentabilité plus élevée que la location vide. En effet, les loyers des biens meublés sont souvent plus importants, attirant des locataires à la recherche de flexibilité, comme les étudiants ou les professionnels en déplacement. Ce statut s’avère donc particulièrement intéressant pour ceux qui veulent diversifier leurs investissements tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée.

Quels sont les critères pour être éligible au statut LMNP ?

Pour profiter du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il y a deux critères essentiels à respecter. D’abord, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an. Ensuite, ces revenus doivent être inférieurs à l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal. Si l’un de ces seuils est dépassé, vous serez automatiquement reclassé sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ce qui entraîne des implications fiscales et administratives différentes.

Pour éviter ce basculement, il est vraiment important de garder un œil sur vos revenus locatifs. Assurez-vous de tenir un registre précis de toutes les rentrées d’argent que génère votre activité de location meublée. Si vous envisagez d’augmenter votre volume locatif ou d’ajouter d’autres biens, planifiez soigneusement afin de vous assurer que vos revenus restent bien en dessous des limites fixées.

Quels types de bien immobilier sont éligibles au LMNP ?

Sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), tous les types de biens immobiliers sont éligibles, mais cela ne veut pas dire que tous conviennent forcément. On s’oriente souvent vers des petits appartements, comme des studios ou des T2, ou alors vers la colocation.

On peut ensuite choisir entre la location longue durée et la location de tourisme. La première vise à fournir un logement stable pour les locataires sur le long terme, tandis que la seconde est destinée à des séjours de courte durée, particulièrement dans les grandes villes ou sur la côte.

Quant à savoir s’il vaut mieux investir dans une résidence de services (comme des résidences pour étudiants, seniors ou de tourisme) ou dans un bien classique, cela dépend de vos objectifs d’investissement. Les résidences de services peuvent offrir moins de rentabilité, mais elles présentent une gestion plus simple. D’un autre côté, investir dans un bien classique peut offrir plus de flexibilité et un potentiel de plus-value à long terme. C’est à vous de trancher.

Quel régime fiscal choisir pour le LMNP (Micro-BIC ou réel simplifié) ?

Deux régimes fiscaux s’offrent à vous : le Micro-BIC et le régime réel simplifié.

Le Micro-BIC est une option simple qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Pour les locations touristiques, cet abattement peut même atteindre entre 30 et 92 % de vos recettes. Ce régime est particulièrement adapté si vous avez peu de charges à déduire, car il rend la déclaration de vos revenus facile, sans nécessiter une comptabilité complexe.

En revanche, le régime réel vous permet de déduire toutes les charges liées à votre activité locative, comme les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt, et les frais de notaire. De plus, avec ce régime, vous pouvez amortir votre bien, ce qui peut considérablement réduire votre base imposable. Ce régime est souvent plus avantageux si vos charges sont élevées, car il peut vous permettre de ne pas payer d’impôt pendant une dizaine d’années.

Quelles charges et amortissements peut-on déduire sous le statut LMNP ?

Sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs charges et amortissements peuvent être déduits au régime réel pour réduire l’imposition sur vos revenus locatifs.

Les charges déductibles incluent les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, ainsi que les taxes foncières. En général, toutes les dépenses engagées pour la gestion et la conservation du bien peuvent être prises en compte.

En ce qui concerne l’amortissement, il permet de répartir le coût d’un bien immobilier sur plusieurs années. En LMNP, vous pouvez amortir le prix d’achat du bien, les travaux réalisés, ainsi que certains éléments mobiliers, comme les meubles et les équipements électroménagers. Cela signifie que chaque année, une partie de la valeur du bien est considérée comme une dépense, ce qui réduit le revenu imposable.

Quels sont les revenus locatifs imposables sous le LMNP ?

Les revenus locatifs imposables correspondent aux loyers perçus pour la location de votre bien meublé. La manière dont ces revenus sont calculés dépend du régime fiscal choisi, que ce soit le Micro-BIC ou le régime réel simplifié.

Pour le Micro-BIC, le calcul est simple : vous prenez le montant brut des loyers perçus (vos recettes), puis appliquez un abattement forfaitaire de 50 % (ou jusqu’à 92 % pour les locations touristiques). Cela signifie que seul le montant restant après abattement est considéré comme revenu imposable.

Si vous optez pour le régime réel, vous devez additionner tous vos revenus locatifs, puis déduire l’ensemble des charges et amortissements que vous avez pu déclarer. Le résultat final est votre revenu net imposable.

Concernant la déclaration, les revenus d’une activité LMNP doivent être reportés dans la déclaration de revenus annuelle, généralement sur le formulaire 2042 C PRO. Il est important de bien préciser votre statut pour éviter toute confusion avec d’autres types de revenus.

Enfin, oui, le statut LMNP implique également le paiement de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sur les revenus locatifs imposables. Ces prélèvements viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu, ce qui signifie que votre rentabilité nette après impôts doit tenir compte de ces charges supplémentaires.

Comment fonctionne la gestion locative en LMNP ?

Vous devez décider si vous préférez gérer vous-même votre bien ou faire appel à un gestionnaire immobilier.

Gérer votre bien vous-même peut vous faire économiser des frais de gestion, vous permettant ainsi de maximiser vos profits. Cependant, cela demande du temps et une bonne organisation. Vous serez responsable de la recherche de locataires, de la rédaction des baux, de la collecte des loyers, et de la gestion des éventuels problèmes liés aux locataires. En outre, vous devrez aussi vous occuper des travaux et de la maintenance, ce qui peut devenir chronophage.

En revanche, passer par un gestionnaire immobilier peut simplifier considérablement la gestion. Ces professionnels s’occupent de toutes les tâches administratives, de la recherche de locataires à la gestion des relations avec eux, en passant par l’entretien régulier du bien. Cela peut vous libérer du temps et vous permettre de vous concentrer sur d’autres aspects de votre vie ou d’investissements.

Quels sont les risques liés à l’investissement en LMNP ?

L’un des principaux risques financiers en investissement locatif est la vacance locative. Si vous n’arrivez pas à trouver de locataires pendant une période prolongée, cela peut sérieusement impacter vos revenus et rendre le remboursement de vos emprunts plus difficile. De plus, les fluctuations du marché immobilier peuvent affecter la valeur de votre bien, surtout si vous avez investi dans un secteur moins dynamique. Sur le plan fiscal, il est crucial de rester vigilant par rapport aux limites de revenus imposables, car un dépassement peut entraîner un changement de statut vers Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des implications fiscales plus lourdes.

Pour évaluer les risques locatifs, il est essentiel de réaliser une étude de marché approfondie. Analysez les taux de vacance dans la zone où se situe votre bien et évaluez la demande locative. En cas d’impayés, il est judicieux de mettre en place un système de garantie de loyer, comme la garantie Visale, qui peut vous protéger contre les loyers non perçus.

Si vous ne parvenez pas à trouver de locataires, envisagez d’ajuster votre stratégie locative. Cela peut impliquer de revoir le prix de la location ou d’améliorer l’attractivité de votre bien par des travaux ou un meilleur aménagement. Par ailleurs, si le marché évolue, par exemple en raison d’une baisse de la demande, il peut être sage de diversifier vos investissements ou d’explorer d’autres segments de marché, comme la colocation ou la location saisonnière, qui peuvent offrir des rendements différents.

Comment financer un investissement LMNP ?

Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier pour financer un investissement en LMNP. Les établissements bancaires considèrent ce type d’investissement comme une opportunité intéressante, surtout si vous présentez un dossier solide. Un bon apport personnel, une situation financière stable et des revenus réguliers sont des éléments clés pour convaincre votre banque.

Vous avez le choix entre deux types de prêts :

• Prêt immobilier classique : C’est la solution la plus courante. Les banques proposent des taux d’intérêt compétitifs, et vous pouvez choisir la durée du prêt en fonction de vos capacités de remboursement.
• Prêt in fine : Ce type de prêt est intéressant pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur rentabilité locative. Avec un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital à la fin, ce qui peut alléger les mensualités.

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs au régime réel. Vous pouvez profiter d’une fiscalité avantageuse, surtout si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée.

Quelles sont les obligations légales et réglementaires en LMNP ?

Ces exigences garantissent la protection des locataires et le bon fonctionnement du marché locatif.

Documents obligatoires à fournir pour la location meublée

Lors de la mise en location d’un bien meublé, plusieurs documents sont obligatoires :

• Contrat de location : Il doit stipuler les conditions de la location, la durée, le montant du loyer, et les charges éventuelles.
• État des lieux : Un état des lieux d’entrée et de sortie est essentiel pour éviter les litiges.
• Dossier de diagnostic technique : Ce dossier inclut des diagnostics sur la performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques, ainsi que le plomb et l’amiante, si applicable.

Normes à respecter concernant le mobilier et l’équipement du logement

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé d’un minimum de mobilier et d’appareils électroménagers. Selon la loi, cela inclut :

• Un lit avec une couette et des oreillers
• Une table et des chaises
• Un espace de rangement (placard, armoire)
• Une cuisine équipée (réfrigérateur, plaques de cuisson, four ou micro-ondes)
• Des ustensiles de cuisine

Ces équipements doivent être en bon état et conformes aux normes de sécurité.

Réglementations locales spécifiques

Certaines grandes villes, comme Paris, imposent des réglementations spécifiques concernant la location meublée saisonnière. À Paris, par exemple, la location d’un logement meublé pour des séjours de courte durée est soumise à des règles strictes :

• Déclaration préalable : Les propriétaires doivent déclarer leur logement à la mairie.
• Limite de durée : La location est généralement limitée à 120 jours par an pour les résidences principales.
• Conformité aux normes de sécurité : Des exigences supplémentaires concernant la sécurité incendie et les installations sanitaires peuvent s’appliquer.

Comment est taxée la plus-value lors de la revente d’un bien en LMNP ?

Lors de la revente d’un bien immobilier loué sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La plus-value est calculée en soustrayant le prix d’acquisition du prix de vente, en tenant compte des frais d’acquisition et des éventuels travaux effectués sur le bien.

Des exonérations et abattements peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention du bien. Par exemple, après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. Des abattements pour durée de détention sont également prévus pour réduire la base imposable. Les prélèvements sociaux, quant à eux, bénéficient d’un abattement différent, avec une exonération totale après 30 ans de détention.

En ce qui concerne la fiscalité, la vente d’un bien en location meublée non professionnelle diffère de celle d’un bien en location nue. Pour les biens en location nue, la plus-value est soumise au régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC), tandis que pour le LMNP, elle est imposée comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Quelles sont les étapes pour se lancer en LMNP ?

Je vous propose un petit guide LMNP pour vous lancer et avoir une vue d’ensemble sur l’acquisition d’un bien immobilier et les démarches administratives en investissement locatif.

1. Se renseigner sur le statut LMNP

• Comprendre le concept : Le LMNP est un statut fiscal permettant de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
• Évaluer son projet : Réfléchissez au type de bien que vous souhaitez acquérir (appartement, maison, etc.) et à l’emplacement.

2. Acquérir un bien immobilier

• Recherche du bien : Identifiez un bien meublé ou un bien à meubler qui répond à vos critères d’investissement.
• Financement : Déterminez votre mode de financement (prêt immobilier, apport personnel, etc.).

3. Démarches administratives

• Inscription au greffe : Vous devez vous inscrire au registre des meublés de tourisme si votre bien est loué à des vacanciers. Cela n’est pas obligatoire si vous louez à des locataires à long terme.
• Déclaration d’activité : Vous devez déclarer votre activité auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour obtenir votre numéro SIRET. Cela se fait en remplissant le formulaire P0i.
• Choix du régime fiscal : Vous avez le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC. Le choix dépendra de vos revenus locatifs prévus et des charges que vous souhaitez déduire.

4. S’entourer de bons conseillers

• Comptable : Un expert-comptable spécialisé en Location meublée non professionnelle peut vous aider à optimiser votre fiscalité, gérer vos déclarations et vous conseiller sur le choix du régime fiscal.
• Gestionnaire : Si vous préférez ne pas gérer votre bien vous-même, envisagez de faire appel à un gestionnaire locatif. Cela peut simplifier la gestion quotidienne et vous éviter des soucis.
• Notaire : Un notaire pourra vous accompagner lors de l’achat du bien immobilier, s’assurer de la conformité des documents et vous conseiller sur les aspects juridiques de l’investissement.

Faut-il opter pour la location longue durée ou saisonnière en LMNP ?

Location longue durée

Opter pour la location longue durée, c’est opter pour la stabilité et la construction d’un patrimoine lentement mais de manière stable et sécurisée. En signant un bail d’un an ou plus, vous vous assurez des revenus réguliers, ce qui vous protège des fluctuations de la demande.

De plus, un turnover moins fréquent signifie moins de visites, d’états des lieux et de frais de nettoyage, facilitant ainsi la gestion quotidienne de votre bien. Cette stabilité permet également de créer une relation de confiance avec votre locataire, favorisant un entretien soigné de l’appartement et vous apportant une tranquillité d’esprit. Cependant, la location longue durée présente des inconvénients notables. Une fois le bail signé, vous perdez une certaine flexibilité : il devient difficile de récupérer votre bien avant la fin du contrat, même si vous souhaitez l’utiliser personnellement.

Location saisonnière

À l’inverse, la location saisonnière, souvent réalisée via des plateformes comme Airbnb, offre des tarifs journaliers plus élevés, particulièrement dans les zones touristiques. Cette option vous permet également une plus grande flexibilité, car vous pouvez utiliser votre bien personnellement entre les locations.

Néanmoins, elle implique une gestion plus intensive. La rotation rapide des locataires nécessite un suivi actif, avec des nettoyages fréquents et des états des lieux réguliers. De plus, il existe un risque de vacance locative, car les périodes creuses peuvent affecter la rentabilité globale.

Évaluer la rentabilité

La rentabilité d’une option par rapport à l’autre dépend de plusieurs facteurs, notamment la localisation, la saisonnalité du marché, et les coûts d’exploitation. Attention à la vacance locative et au taux de remplissage.

Investir en LMNP dans une résidence services

Achat en LMNP dans une résidence de services (comme les résidences étudiantes, seniors, ou de tourisme) peut être une option intéressante pour certains investisseurs, notamment pour :

• Le bail commercial : Vous signez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, qui garantit des revenus réguliers sur une période donnée (généralement 9 ou 11 ans).
• La gestion simplifiée : C’est l’exploitant qui se charge de la gestion locative du bien (entretien, recherche de locataires, etc.), ce qui rend cet investissement moins contraignant.
• TVA récupérable : Dans certains cas, vous pouvez récupérer la TVA sur l’achat du bien si vous optez pour un bien neuf en résidence-services. Cela permet de réduire le coût d’acquisition global.

Attention toutefois, ce sont des biens qui ne sont pas très liquides et qui ne prennent pas de valeur ou très peu avec le temps. Et parfois les rentabilités annoncées ne sont pas à la hauteur à cause de coûts non anticipés par le gestionnaire.

Quelle est la rentabilité d’un investissement LMNP ?

La rentabilité d’un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un facteur clé à considérer avant de se lancer. Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement en location meublée non professionnelle, il est essentiel de prendre en compte les revenus locatifs perçus, puis de déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien, comme les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation, et les impôts. En général, on considère qu’une rentabilité nette d’environ 4 à 10 % est attendue pour un bien loué en meublé, mais cela dépendra de l’emplacement et des caractéristiques du bien.

Pour optimiser la rentabilité de votre bien immobilier, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre. D’abord, investir dans des travaux de rénovation peut valoriser votre bien et justifier un loyer plus élevé. Une décoration soignée, moderne et adaptée au marché cible attirera également davantage de locataires. Enfin, une gestion efficace, qu’elle soit réalisée par vos soins ou par un professionnel, est essentielle pour minimiser les périodes de vacance locative et maximiser les revenus. En combinant ces éléments, vous pourrez améliorer significativement la rentabilité de votre investissement en location meublée non professionnelle.

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?

En location meublée non professionnelle, vous pouvez reporter les déficits uniquement sur vos futurs revenus locatifs. Cela signifie que si vos charges dépassent vos revenus, ce déficit ne pourra pas réduire l’impôt sur les autres revenus de votre foyer. En revanche, un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut imputer ses déficits sur l’ensemble des revenus globaux de son foyer fiscal. Cela offre un avantage fiscal considérable dans certaines situations.

Un autre point important concerne l’imposition des plus-values. Lorsque vous vendez un bien immobilier, les plus-values réalisées par un LMNP sont imposées selon le régime des particuliers. En revanche, sous certaines conditions, le LMP peut bénéficier d’une exonération des plus-values, ce qui représente un avantage non négligeable pour ceux qui envisagent de revendre leur bien.

Alors, est-il préférable de rester sous le statut de LMNP ou de basculer vers le LMP ? La réponse dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs d’investissement. Si vous générez des revenus locatifs élevés et que vous souhaitez optimiser votre fiscalité, le LMP pourrait être plus avantageux. En revanche, si vous privilégiez une gestion simplifiée et que vos revenus locatifs restent modestes, le LMNP pourrait mieux convenir à vos besoins. Une analyse approfondie de votre situation et, si nécessaire, un accompagnement par un professionnel de la fiscalité peuvent vous aider à faire le choix le plus adapté à votre stratégie d’investissement.

Peut-on cumuler LMNP avec d’autres dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, Denormandie) ?

Il est tout à fait possible de cumuler le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou le dispositif Denormandie.

La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la mise en location d’un logement nu pendant une durée minimale de 6 ans, dans des zones où la demande locative est forte.

Le dispositif Malraux, quant à lui, s’adresse aux propriétaires de biens anciens nécessitant des travaux de rénovation. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés dans le cadre de la restauration de ces biens.

Enfin, le dispositif Denormandie est une mesure qui permet d’investir dans des logements anciens à rénover dans des villes éligibles. Ce dispositif offre également une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel, mais appliquée aux logements anciens.

Le choix de la ville pour investir en LMNP

Le choix de la ville pour investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est décisif. C’est un facteur clé qui influence la rentabilité de votre projet. L’emplacement joue un rôle primordial dans la demande locative. Il est donc crucial d’identifier les villes avec du potentiel, car ce choix peut véritablement déterminer le succès ou l’échec de votre investissement.

Prenons les villes étudiantes. Elles sont particulièrement attractives pour la location meublée longue durée. Des métropoles comme Lille, Lyon ou Paris affichent une forte concentration d’étudiants, ce qui, à son tour, se traduit souvent par une demande locative qui dépasse largement l’offre disponible. En choisissant d’investir dans ces zones dynamiques comme du LMNP en Île-de-France, vous misez sur des baux stables, garantissant ainsi un revenu régulier tout au long de l’année, ce qui est un atout indéniable pour tout investisseur souhaitant sécuriser ses revenus.

En revanche, ne négligeons pas les zones touristiques, car elles offrent également des opportunités intéressantes pour la location meublée saisonnière, un segment de marché qui peut s’avérer très lucratif. Pensez aux régions prisées comme la Côte d’Azur ou les stations de montagne, qui, grâce à leur attractivité, peuvent générer des revenus élevés durant la haute saison, attirant ainsi des vacanciers à la recherche de confort et de commodité. Cependant, il est essentiel d’analyser en profondeur les périodes creuses et les flux saisonniers, car cette analyse minutieuse vous permettra de maximiser votre rentabilité tout en minimisant les risques inhérents à ce type d’investissement.

En comprenant les dynamiques du marché local, vous pourrez ajuster vos tarifs et vos stratégies de location de manière proactive, afin de tirer le meilleur parti de votre investissement et de vous adapter aux fluctuations de la demande tout au long de l’année.

À retenir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) présente des avantages fiscaux notables et une rentabilité potentiellement supérieure à celle de la location vide. Pour tirer le meilleur parti de ce statut, il est essentiel de bien connaître les critères d’éligibilité, de choisir le régime fiscal adapté à votre situation, et de tenir un registre précis de vos revenus locatifs. Enfin, que vous optiez pour la location longue durée ou saisonnière, n’oubliez pas d’évaluer soigneusement les risques de vacance locative et le taux de remplissage.

Chez ImAvenir, nous sommes spécialisés dans l’investissement locatif clé en main, mettant l’accent sur la sécurité et une approche à long terme. Notre équipe d’experts vous accompagne à chaque étape de votre projet, de l’identification des biens prometteurs à la gestion locative. Avec les bonnes informations et conseils, investir dans l’immobilier locatif devient une opportunité accessible à tous.