Loi Alur, loi Elan : que faut-il retenir ?
En France, investir dans l’immobilier donne droit à de nombreux avantages se présentant sous forme de dispositifs de défiscalisation. ImAvenir vous explique les tenants et les aboutissants de la fiscalité immobilière. Ces dernières années, plusieurs lois ont modifié le droit relatif au logement. Ces lois ont instauré des changements majeurs dans le domaine de l’immobilier. Les modifications concernent aussi bien les locataires et les propriétaires que les professionnels de l’immobilier ainsi que les notaires. ImAvenir revient sur la loi Alur et la loi Elan pour éclairer les changements qu’elles ont apportée à la location meublée et à la fiscalité LMNP.
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Sommaire
Loi Alur
La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi Alur, a été portée au parlement en 2014 par l’ex-ministre du Logement Cécile Duflot. Outre les considérations d’urbanisme, cette loi vise notamment à mieux réglementer les rapports locataire-propriétaire et offrir une meilleure protection au locataire.
Formalisation des règles locatives
La loi Alur a permis de mieux réglementer les rapports entre locataires et bailleurs en imposant des modèles types de documents et des mentions obligatoires pour les baux, les états des lieux, les diagnostics immobiliers ou les notices d’informations pour les locataires en annexes. Les annonces immobilières locatives et de ventes sont aussi plus réglementées avec des mentions obligatoires notamment pour la location meublée.
Intégration des locations meublées dans le champ d’application de la loi de juillet 1989
C’est un changement d’envergure, car les locations meublées étaient jusqu’alors peu réglementées. La loi Alur définit plus précisément ce que doit être un logement meublé avec par la suite un décret listant le mobilier et les équipements obligatoires.
L’assurance habitation devient obligatoire pour les locataires de logements meublés. Si le locataire la refuse, le bailleur peut souscrire un contrat d’assurance à sa place. Il répercutera le montant de la prime d’assurance sur le montant du loyer pendant un an.
Par ailleurs, le délai de préavis pour mettre fin à un contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois dans les zones où le marché immobilier est considéré comme tendu. Le dépôt de garantie doit être restitué un mois après l’état des lieux de sortie et il ne peut excéder deux mois de loyer.
Un statut juridique pour la colocation
La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires pour leur résidence principale et formalisée par plusieurs contrats entre locataires et bailleurs. Chaque bail doit respecter un contrat type définit par décret. Après un départ, un colocataire reste désormais solidaire du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois.
Ensemble de documents et dispositifs visant à garantir la sécurité des logements
Le bailleur a désormais l’obligation de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO), en plus de l’assurance habitation du locataire et de l’assurance en responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Cette assurance vise à couvrir les vices de construction et les défauts d’entretien. Cette garantie couvre également le mobilier, comme l’électroménager, si l’assurance habitation du locataire ne couvre pas tous les risques.
La loi Alur renforce l’obligation de réaliser des diagnostics de performances énergétiques, des diagnostics environnementaux (risques naturels) ou la mise en place de détecteurs de fumée.
Des garanties pour les propriétaires / bailleurs
Un décret d’application suite à la loi Alur impose au locataire et à sa caution de fournir un certain nombre de documents au bailleur : une pièce justificative d’identité, une pièce justificative de domicile, un ou plusieurs documents attestant l’activité professionnelle du locataire ou ses ressources.
La loi Alur prévoit aussi que le propriétaire peut donner congé au locataire et reprendre le logement à chaque échéance du bail qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise, mais il peut ainsi réaliser des travaux ou reprendre son bien.
Loi Elan
La loi sur l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) a été promulguée en novembre 2018. Elle comporte un grand nombre d’articles qui concernent l’incitation à la construction de nouveaux logements, la simplification de certaines normes, la protection des plus fragile (notamment une évolution du secteur du logement social), et des mesures pour la transition énergétique et la transition numérique. La loi Elan comporte également un volet sur la location privée.
L’obligation de rédiger un acte de cautionnement manuscrit est abrogée. Cela permet de numériser entièrement la signature du bail et d’accélérer la procédure. Le bail numérique est une évolution majeure encore peu utilisée.
La loi Elan crée une nouvelle forme de bail : le bail de mobilité. Ce bail est destiné aux professionnels ou aux étudiants en mobilité. Il est signé pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire : ce bail pourra être adossé à la garantie Visale (l’organisme Action logement, financé par la participation des employeurs à l’effort de construction, se porte garant gratuitement pour couvrir les impayés de loyers et les dégradations locatives).
Enfin, la loi Elan encadre davantage la location touristique privée notamment pour les plateformes numériques (comme AirBnb) et prévoit des sanctions importantes pour les contrevenants.
