Comprendre le statut LMNP
En France, investir dans l’immobilier donne droit à de nombreux avantages se présentant sous forme de dispositifs de défiscalisation. ImAvenir vous explique les tenants et les aboutissants de la fiscalité immobilière.
Le LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel) est un statut fiscal qui permet de percevoir des revenus locatifs peu imposés voire sans impôt. C’est un statut fiscal très avantageux pour investir et qui permet d’assurer une rentabilité optimale par rapport à une location nue. Cependant, pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire de remplir certaines conditions. ImAvenir vous renseigne sur les avantages de ce statut et les conditions pour y accéder.
Historique
Le statut LMNP est une des plus anciennes niches fiscales françaises. En vigueur depuis 1949, le LMNP n’a jamais été remis en question par les gouvernements successifs et représente donc un dispositif fiscal sûr. Investir en LMNP est plébiscité par les Français et représente généralement un placement sûr de “bon père de famille”. La loi Alur de 2014 a défini plus précisément ce que constituait un logement meublé décent et un décret de 2015 a spécifié la liste des meubles qui doivent être mis à disposition dans le logement.
Conditions
Qui peut en bénéficier ?
La LMNP s’adresse à tous les investisseurs, que vous cherchiez à préparer une retraite, à vous assurer un complément de revenu ou encore à vous constituer un patrimoine. Le statut est ouvert aux personnes morales (SCI, SARL, SAS, etc.) comme aux personnes physiques, résidentes fiscales, en France ou non (étrangers ou expatriés). Il est nécessaire de ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité de location meublée. Le statut LMNP s’applique ensuite à l’ensemble de vos locations meublées.
Conditions fiscales
Les recettes locatives ne doivent pas excéder les autres revenus du foyer fiscal. Le caractère non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau de l’ensemble du foyer fiscal. La location de logements meublés ne doit pas être l’activité principale de votre foyer.
Pour quels biens ?
Il est possible d’acquérir un bien neuf et de le louer sous le statut LMNP. Le bien peut être vendu en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) parfois appelée “vente sur plan” dans le cadre de programmes immobiliers neufs.
Cependant, l’achat d’un bien dans l’ancien pour le louer sous le statut LMNP permet de mieux connaître la solvabilité du gestionnaire (pour un appartement en résidence services), le niveau moyen des loyers, le niveau des charges et le montant des travaux à prévoir.
Le statut LMNP concerne habituellement des appartements classiques comme des studios ou des colocations à des étudiants ou à de jeunes actifs.
Il est indispensable que le logement meublé comporte une liste d’équipement définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 comme la literie, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle, des rangements, etc.
Avantages
De manière générale, le statut LMNP permet de déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de la location pendant 8 à 10 ans. C’est un dispositif très accessible, car il suffit d’acquérir un bien et de le meubler pour être éligible.
Régime micro-BIC ou régime forfaitaire
Dans le régime forfaitaire, le régime des micro-entreprises s’applique aux revenus locatifs. Il faut donc déclarer l’ensemble des revenus locatifs dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S’applique alors un abattement forfaitaire automatique correspondant à 50 % de vos recettes.
Il n’est pas possible ensuite de déduire les charges engagées pour la location, car l’abattement forfaitaire de 50 % est considéré représenter vos charges. Toutefois, ce régime forfaitaire est simple et rapide. Les revenus BIC s’ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal pour le calcul de l’imposition.
Régime réel
Le régime réel est souvent plus intéressant que le régime micro, car les charges réelles sont la plupart du temps supérieure à l’abattement forfaitaire de 50 % des recettes (il faut cependant tenir un registre comptable précis qui doit être rédigé par un expert-comptable). Il est possible de diminuer la fiscalité sur vos revenus locatifs par deux moyens :
- Une déduction des charges engagées dans l’intérêt de la location : charges de copropriété, taxe foncière, travaux effectués, intérêts d’emprunts, TVA, etc.
- Amortissement* des biens immobiliers et mobiliers.
* L’amortissement est un principe comptable qui permet de tenir compte du vieillissement d’un actif et de son besoin d’entretien. Lorsqu’un bien est loué, il se détériore. Cette détérioration entraîne une diminution de sa valeur sur le marché. L’estimation de cette diminution peut alors être considérée comme une charge déductible supplémentaire sur vos revenus locatifs. Ce calcul doit être réalisé par un expert en fiscalité à partir des éléments constituant le bien (électroménager, revêtement, escaliers, plafonds, etc.). Le régime réel du LMNP permet des amortissements jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier. En outre, si les déductions accordées sont plus importantes que vos revenus locatifs, le déficit est reportable d’une année sur l’autre.
Les pièges à éviter
- Acheter un bien surévalué qui inclut déjà dans le prix de vente les déductions de charge, dont la TVA à 20 %. Il faut donc bien étudier les prix du marché pour assurer la meilleure rentabilité possible.
- Si vous décidez de faire entrer la TVA dans les charges déductibles, il ne faut pas revendre le bien avant 20 ans. Dans le cas contraire, vous devrez rembourser la TVA déduite.
- Acheter à un promoteur dans le neuf avec un gestionnaire de bail peut s’avérer risqué. Les rentabilités promises peuvent être couvertes par le gestionnaire pendant quelques années puis s’effondrer.
Avis ImAvenir : le statut LMNP offre des avantages fiscaux très intéressants qui permettront de rentabiliser au mieux un investissement dans l’ancien. ImAvenir vous accompagne pour réaliser votre projet d’investissement et optimiser les avantages du LMNP : de la recherche du bien, en passant par l’ameublement aux normes et la recherche de locataires.