Amortissement d’un investissement locatif

La fiscalité de l’investissement locatif comprend de nombreux dispositifs permettant de diminuer, voire d’annuler l’impôt sur les revenus locatifs. C’est ainsi le cas de l’amortissement d’un bien destiné à être loué meublé.

Le principe de l’amortissement

Au fil des occupations, un bien immobilier et ses équipements perdent de la valeur du fait de l’usure, de l’obsolescence et de la vétusté. Comptablement, cette dépréciation constitue une charge. Dans certains cas, cette usure va être déduite du montant des loyers. La base imposable est ainsi diminuée.

Astuce : ImAvenir chasse des appartements avec un excellent emplacement, notamment dans le Grand Paris à proximité des gares du Grand Paris Express ou à Lille dans les quartiers proches des pôles universitaires. Ainsi, même si le bien est soumis à l’usure inévitable, une plus-value est quasi garantie, lors de la revente.

Le principe de l’amortissement

Les investisseurs concernés par l’amortissement locatif

L’amortissement fiscal, l’éligibilité des LMNP et des LMP

L’amortissement fiscal, l’éligibilité des LMNP et des LMP

Le Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) louent un bien immobilier, qu’ils ont acheté neuf ou dans l’ancien. Ces investisseurs déclarent leurs revenus locatifs au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le loueur peut opter pour une déduction des charges forfaitaires (micro foncier), si le montant de l’ensemble des loyers perçus ne dépasse pas 72.600 € (176.200 € pour certaines locations saisonnières).  

Cependant, la déduction des frais réels (frais de gestion, taxe foncière, entretien, honoraires d’agence et frais de notaire la première année…) accompagnée de l’amortissement est souvent plus avantageuse.  

Avec ces statuts, il est ainsi courant que le particulier pratiquant l’activité de loueur en meublé d’une habitation principale neutralise tout impôt sur ses revenus locatifs pendant 10-12 ans. Cette absence d’imposition est très avantageuse pour se constituer un patrimoine immobilier en minimisant ses efforts financiers.

À noter : pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, il faut soit avoir des revenus locatifs annuels ne dépassant pas 23.000 € TTC, soit avoir des revenus locatifs inférieurs aux revenus d’activités ou de remplacement soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (article 155, IV du code général des impôts) .

L’amortissement et l’investissement en résidence de service

L’amortissement est possible pour une location meublée dans une résidence service type EHPAD ou dans une résidence étudiante, sauf si l’investisseur a opté pour le régime de défiscalisation Censi Bouvard (réduction d’impôt égale à 11% du prix du logement et des éventuels travaux de rénovation sur neuf ans et récupération de la TVA). 

À savoir : le comptable partenaire d’ImAvenir effectue des simulations, afin de permettre à l’acquéreur de bien choisir entre amortissement et baisse d’impôt du Censi Bouvard.

La fin de l’amortissement pour les locations nues

La fin de l’amortissement pour les locations nues

 Dans le cadre de la location vide, les dispositifs Robien, Périssol, Besson et Borloo permettaient à l’investisseur de déduire une partie du prix d’achat du bien de ses revenus fonciers. Ces dispositifs ont été remplacés par le Pinel pour un investissement dans une résidence neuve destinées à un usage en tant que résidence principale. La loi Pinel a mis en place une réduction d’impôt sur le revenu.

Conclusion : l’investisseur dans une location nue ne peut plus bénéficier du dispositif favorable de l’amortissement.

Comment est pris en compte l’amortissement des biens immobiliers locatifs

Le calcul de l’amortissement

L’amortissement se calcule par composants, car les différents éléments constituant le bien ne s’usent pas de la même manière. Ainsi, un équipement de cuisine va devoir être changé plus souvent qu’un tableau électrique.

L’assiette de calcul de l’amortissement est la valeur vénale au jour de démarrage de l’activité. L’amortissement s’adapte ensuite en fonction du bien. Voici quelques exemples tirés de la grille de base :

  • 100% pour les meubles sur 7 ans,
  • 15% pour l’agencement sur 15 ans, l’agencement pouvant correspondre à la pose de cloisons pour optimiser l’espace,
  • 75% du prix d’acquisition du bien (les 25% restant concernent le foncier ne pouvant être amorti comptablement),
  • 100% des travaux pendant 15 ans (des travaux augmentant la valeur locative et la plus-value, lors de la revente).

Astuce : à cet amortissement s’ajoute la première année la déduction de 100% des frais de notaire et de 100% des honoraires d’ImAvenir.

Le calcul de l’amortissement

Le report de la déduction de l’amortissement

L’article 39C du CGI (Code Général des Impôts) oblige à différer les amortissements en cas de déficit. Lorsque le résultat est positif, les amortissements peuvent être déduits pour neutraliser les bénéfices. Ce report est possible sans limitation de durée. Cette disposition est particulièrement favorable au LMNP. En effet, ces derniers ne peuvent imputer leur déficit que sur leurs revenus locatifs. Le reliquat (déduction des charges) peut être reporté pendant 10 ans uniquement alors que le report de l’amortissement n’est limité.

À noter : notre expert-comptable partenaire est un spécialiste de la fiscalité de la location. Il va ainsi pouvoir vous accompagner dans l’établissement d’un tableau d’amortissement et lors de la déclaration d’impôt de votre foyer fiscal. Vous avez ainsi la certitude d’être en règle vis-à-vis de l’administration fiscale.