Les avantages fiscaux de l’investissement locatif

La fiscalité de l’investissement locatif est complexe. En effet, les gouvernements successifs ont multiplié les carottes fiscales, afin de soutenir ce type de placement et pour encourager la construction de logements neufs, mais également les rénovations dans l’ancien. ImAvenir vous accompagne, pour vous permettre de payer moins d’impôt tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

L’avantages fiscal de la location meublée

En location meublée, les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires bailleurs éligibles au régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) de la loi Alur/Elan, sont ceux :

  • Dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23000 €,

ET

  • Dont les revenus nets d’activité et de remplacement du foyer (pensions de retraite, par exemple) sont inférieurs aux revenus locatifs. 

En revanche, si un de ces plafonds est dépassé, l’investisseur en meublé est considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP).

L’avantage fiscal du statut LMNP

Le bailleur en LMNP bénéficie du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%. Mais il peut également opter pour le régime des frais réels. 

Dans le cadre du régime réel en LMNP, le propriétaire déduit les charges effectives de ses recettes, y compris les frais de notaire et les honoraires d’agence la 1ère année. Il peut également amortir son bien, ses travaux de rénovation et d’aménagement ainsi que l’ameublement et les équipements.

Lorsque le montant des charges liées au bien ainsi que les amortissements sont supérieurs aux loyers, ce déficit est reporté sur les revenus locatifs des années suivantes dans la limite de 10 ans. Il arrive fréquemment que le propriétaire d’une location meublée ne règle aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant 10-12 ans.

À noter : le propriétaire bailleur en LMNP ou en LMP peut passer du régime micro-BIC au régime réel en prévenant l’administration fiscale. La levée d’option doit se faire avant le 1er février. 

 

L’avantages fiscal du statut LMP

Le loueur en meublé professionnel d’un bien occupé en tant que résidence principale peut opter pour le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%, si ses revenus locatifs ne dépassent pas 72600 €. Au-delà ou sur option, le LMP peut opter pour le régime réel avec déduction des charges et d’amortissement sont les mêmes. Le déficit ainsi créé est imputable sur les revenus globaux et peut être reporté pendant 6 ans.

 Astuce : un expert-comptable partenaire d’ImAvenir vous aide grâce à un simulateur à choisir entre déduction des frais réels et micro-BIC en LMNP et vous accompagne pour remplir la déclaration de revenu de votre foyer fiscal.

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L’avantage fiscal de la location vide

Dans le cadre de la location nue, le bailleur déclare ses revenus locatifs au titre des revenus fonciers. Si ces derniers n’excèdent pas 15.000 €, le régime microfoncier est la règle avec un abattement forfaitaire de 30%. Le contribuable peut, cependant, opter pour le régime réel (applicable d’office au-delà de 15.000 €). Il va alors pouvoir déduire l’ensemble des charges liées à son bien immobilier.

Deux situations sont alors possibles :

  • Le résultat est positif et constitue ainsi le revenu foncier imposable. Le paiement de l’impôt sur les revenus fonciers doit alors être réglé par acompte mensuel ou trimestriel.
  • Le résultat est négatif et constitue ainsi un déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10.700 €. Ce déficit est reportable pendant 10 ans.

À noter : les charges déductibles en meublé et en vide sont quasiment identiques (intérêts du crédit immobilier, taxe foncière, frais de gestion et d’assurance, entretien…). En revanche, le système avantageux de l’amortissement n’existe que pour les locations meublées.

Le cumul des avantages fiscaux avec les dispositifs de défiscalisation

Les avantages fiscaux de la location meublée ou de la location nue se cumulent avec différents dispositifs de réduction d’impôts.

Le dispositif Pinel

La loi Pinel est venue remplacer le dispositif Scellier et le dispositif Duflot pour un investissement dans l’immobilier neuf, y compris en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) dans un zonage spécifique. Attention, l’investissement Pinel donne très rarement accès à des biens situés dans les centres-villes, des endroits où la demande locative est forte. La défiscalisation Pinel est donc destinée aux contribuables voulant réduire leurs impôts plutôt qu’aux investisseurs à la recherche d’une rentabilité locative élevée.

La réduction d’impôt en Pinel peut aller jusqu’à 18% sur une période maximale de 12 ans. Le loyer est plafonné et la location doit se faire à des locataires avec des revenus modestes, ces derniers pouvant être les ascendants ou les descendants des investisseurs, à condition de ne pas appartenir au même foyer fiscal.

Le dispositif Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard est destinée à l’investisseur en LMNP dans une résidence de services pour personnes âgées ou pour étudiants. L’appartement dans la résidence peut être un logement neuf ou avoir plus de 15 ans. Il doit alors nécessiter une rénovation. Dans ce cas, ImAvenir vous accompagne, afin de demander les aides à la réhabilitation énergétique. 

La réduction d’impôt est égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition ou de revient sur 9 ans. Pour les logements anciens avec travaux de réhabilitation, l’assiette est majorée du montant des travaux. Si la réduction est supérieure à l’impôt dû, la part de réduction non utilisée est reportable pendant 6 ans.

En plus d’une réduction d’impôt, la loi Censi Bouvard autorise une récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien.

Les autres dispositifs

Les autres dispositifs de réduction d’impôt sont :

– Le Girardin social pour un investissement locatif Outre-mer, le bien étant alors loué à un bailleur social.

– La loi Denormandie pour un investissement dans un logement à rénover situé dans un secteur classé cœur de ville. La location se fait alors obligatoirement dans le cadre d’un bail nu.

– La loi Malraux ou la loi Monuments historiques pour une réhabilitation d’un bien ancien de caractère. Aucune limite de loyer n’est fixée.