Fiscalité des plus-values immobilières

En France, investir dans l’immobilier donne droit à de nombreux avantages se présentant sous forme de dispositifs de défiscalisation. ImAvenir vous explique les tenants et les aboutissants de la fiscalité immobilière.

La vente d’un bien immobilier permet souvent de réaliser une plus-value, c’est-à-dire de revendre plus cher que le prix d’achat. Cette plus-value immobilière est soumise à l’impôt peu importe le type de bien mais des exonérations sont possibles sous certaines conditions. ImAvenir vous aide à mieux comprendre la fiscalité des plus-values immobilières. 

Les plus-values imposables

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier privé.

  • Vente d’un bien immobilier,
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier,
  • Vente par l’intermédiaire d’une SCI,
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

Tous les types de biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières : résidence secondaire, bien locatif, logement vacant, local commercial, terrain, parking, garage.

Les plus-values exonérées

Des exonérations d’impôts peuvent s’appliquer dans certaines situations. Si un de ces critères est rempli, alors la plus-value immobilière n’est pas soumise à l’impôt.

  • Vente d’une résidence principale,
  • Vente d’un logement autre qu’une résidence principale si l’argent de la vente est utilisé pour acheter ou construire votre résidence principale dans un délai de 2 ans,
  • Bien échangé pour des opérations de remembrement (constitution d’un foncier important à partir de petites parcelles dans le cadre d’aménagements fonciers d’ampleur),
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans,
  • Bien vendu à un organisme de logement social ou un opérateur privé pour la réalisation de logements sociaux,
  • Vente d’un bien immobilier français pas un non-résident fiscal français. Si votre foyer fiscal est établi dans un pays étranger, vous serez soumis à l’imposition du pays dans lequel vous résidez.

Calcul de la plus-value et imposition

La plus-value immobilière se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien.  Le prix de vente retenu est celui qui est inscrit dans l’acte de vente. Le prix d’acquisition est celui enregistré dans l’acte authentique à l’origine de l’achat, auquel on peut ajouter les éventuels frais d’agence, frais de notaire, etc. S’il n’est pas possible de justifier les frais réels ajoutés au prix d’achat, il est possible d’appliquer une majoration forfaitaire d’environ 7,5 % du prix d’achat. Les travaux réalisés peuvent aussi être ajoutés au prix d’achat soit en justifiant les frais engagés soit en appliquant un montant forfaitaire de 15 %. Si le prix de vente est inférieur au prix d’achat, il n’est pas possible de déduire la moins-value sur une plus-value réalisée par la vente d’un autre bien.

Pour le calcul de l’imposition, il est possible de déduire les frais engagés lors de la vente comme les diagnostics énergétiques. Un abattement peut s’appliquer en fonction du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. Plus vous gardez le bien dans votre patrimoine, plus l’abattement est important. Par exemple, une plus-value réalisée sur un bien détenu depuis moins de 6 ans ne pourra pas bénéficier d’un abattement. Au-delà de 30 ans, la plus-value est exonérée de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % peut être appliquée pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

Exemple : 

Prix de vente : 150 000 – 500 € (frais de diagnostics) = 149 500 €

Prix d’achat : 100 000 + 7,5 % (forfait frais d’acquisition) + 15 % (forfait frais de travaux) = 100 000 + 7 500 + 15 000 = 122 500 €

Plus-value prise en compte pour le calcul de l’imposition : 149 500 – 122 500 = 27 000 €

 

Si vous détenez votre bien depuis 10 ans, vous pourrez prétendre à un abattement de 30 % pour l’impôt et un abattement de 8,25 % pour les prélèvement sociaux. Vous serez donc imposable sur la base de : 27 000 – 30 % = 18 900 € pour l’impôt et 27 000 – 8,25 % = 24 772 € pour les prélèvements sociaux.

 

Votre impôt sur la plus-value réalisée sera de : 18 900 x 19 % = 3 591 €

Les prélèvements sociaux s’élèveront à : 24 772 x 17,20 % = 4 261 €

 

Déclarer les plus-values immobilières

C’est le notaire qui est en charge d’établir une déclaration de plus-value et qui paie l’impôt pour le compte du vendeur directement à partir du prix de vente. Néanmoins, vous devez déclarer les plus-values immobilières dans la catégorie des revenus complémentaires. Vous ne serez pas imposé une deuxième fois sur les plus-values, mais ces revenus entreront dans le calcul du revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal.