Les revenus fonciers (biens loués vides)

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, l’ensemble des revenus qui proviennent de la location du bien sont considérés comme des revenus fonciers imposables. Il existe différents modes de calcul de cette base imposable dont ImAvenir vous explique le détail pour la fiscalité d’un investissement locatif. Chaque année, vous devez renseigner votre déclaration de revenus et y inscrire l’ensemble des revenus perçus pendant l’année N-1. Il faut alors déclarer le montant des revenus fonciers de l’année précédente mais aussi déterminer le régime d’imposition auquel vous serez soumis. Le régime d’imposition distingue les biens loués vides des biens loués meublés. Le revenu foncier constitue l’ensemble des revenus perçus au titre de la location de locaux d’habitation, de dépendances (caves, emplacements de parkings…), de terrains et de locaux à usage professionnel.

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Sommaire

Quels revenus doivent être déclarés ?

Doivent être déclarées toutes les sommes perçues au titre de la location, excepté les charges.

Les loyers impayés sont exclus de la déclaration. En revanche s’ils sont versés en retard par le locataire, ils doivent être intégrés dans la déclaration, même si cela concerne des loyers impayés de l’année précédente.

Vous devez également inclure les éléments suivants :

La part de dépôt de garantie utilisée pour couvrir les loyers impayés ou la remise en état du bien
Les indemnités d’assurance contre les loyers impayés ou suite à un sinistre
Les subventions de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)
Les revenus liés à la location de vos toits pour l’installation d’antennes de télécommunications
Les revenus liés à la location d’emplacements publicitaires

L’ensemble de ces éléments forment la somme des revenus fonciers de l’année N-1. Le montant obtenu détermine le régime fiscal de référence auquel vous êtes soumis.

Si votre revenu foncier est inférieur à 15 000€/an alors vous êtes rattaché automatiquement au régime fiscal micro-foncier (régime forfaitaire).

Si votre revenu foncier dépasse le seuil de 15 000€ annuel, vous êtes alors soumis au régime fiscal réel. En étant soumis au régime micro-foncier, il est toujours possible d’opter pour le régime réel si vous estimez que celui-ci est plus avantageux pour vous.

Le régime forfaitaire

Le régime forfaitaire n’est valable que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€/an. Ce régime permet de simplifier la démarche pour les plus petits revenus locatifs sous un mode d’imposition simplifié.

Il vous suffit de déclarer la somme de vos revenus locatifs. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% qui est considéré comme correspondant aux charges du bien loué.

Vous n’avez donc plus qu’à déclarer les 70% restants dans la catégorie “autres revenus”. En revanche, votre résultat foncier sera toujours excédentaire. Si votre logement n’occasionne que peu de frais, vous avez tout intérêt à souscrire au régime micro-foncier. En revanche, si vos charges dépassent le palier de 30%, il est préférable d’opter pour le régime réel. Attention, vous devez néanmoins conserver ce régime pour une durée minimale de 3 ans.

Le régime réel

Le régime réel concerne donc tous les revenus fonciers supérieurs à 15 000€ et répertorie l’ensemble des revenus et charges.

Les frais et charges déductibles
Afin de déterminer le revenu sur lequel vous serez imposé, vous devez déduire le montant des charges défini par la loi.

Vous pouvez donc déduire :

Toutes les sommes dépensées au titre de l’entretien et de la réparation de votre bien.Toutes les interventions qui ont pour but de remettre le logement en état ou de l’entretenir sont déductibles ; qu’elles soient réalisées par vous-même ou un professionnel (réfection d’une installation électrique, gros œuvre, menuiseries, réparation ou remplacement de chaudière, réfection des évacuations…). Attention, une extension de l’habitat n’est pas considérée comme des travaux de réparation ou de remise en état. Si vous réalisez les travaux par vous-même, tous les achats de matières premières sont déductibles (peinture, pinceaux, outillage…)

Les travaux d’amélioration. L’ensemble des dépenses liées à l’amélioration du bâti et réalisées dans les logements à usage d’habitation sont concernées par cette déduction de charge. Elles augmentent ainsi le confort pour le locataire ou permettent un meilleur accès au logement pour les personnes en situation de handicap, notamment grâce à des équipements supplémentaires. Il peut s’agir de l’isolation thermique sols, murs, plafonds, mais aussi l’installation d’un nouveau système de chauffage ou encore le changement de fenêtres et volets, l’installation d’une cuisine… (liste non exhaustive). Les dépenses réalisées dans le cadre de travaux d’amélioration d’un local commercial ne sont déductibles que dans le cas d’un désamiantage ou de travaux d’accessibilité.

Vos intérêts d’emprunts si vous avez eu recours à un emprunt bancaire. Chaque année, vous pouvez déduire le montant de vos intérêts d’emprunt dont le montant est détaillé par votre organisme créditeur.
Votre taxe foncière et taxe d’ordures ménagères. Le montant de votre taxe foncière et de votre taxe d’ordures ménagères est déductible de vos revenus.

Les primes d’assurances. Les primes d’assurances concernent toutes les assurances auxquelles vous avez souscrit dans le cadre de la location : assurance loyers impayés, assurance immeuble, assurance contre la vacance locative, la rémunération des gardes et concierges…

Les charges de copropriété. Si les dépenses concernent l’immeuble dans lequel se trouve votre logement, vous pourrez déduire 100% de la quote part que représente votre appartement au sein de la copropriété. Si les dépenses concernent un autre immeuble dont vous ne faites pas partie, vous pourrez néanmoins déduire 50% de la quote part que représente votre appartement.
Les frais de gestion. L’ensemble des charges engagées auprès d’une agence immobilière pour la mise en place d’un locataire, les visites ou encore la gestion totale du bien, peuvent être déduites de votre revenu foncier.

Le résultat foncier

Si l’on soustrait l’ensemble des charges énumérées au montant des revenus fonciers encaissés, on obtient donc le résultat foncier. Il peut être soit bénéficiaire, soit déficitaire.

Dans le cas où le résultat foncier est excédentaire, son montant se cumulera avec vos autres revenus. Dans le cadre du régime réel, si le montant des charges déductibles est supérieur au montant des revenus locatifs, le résultat foncier peut être déficitaire.

Dans ce deuxième cas, vous avez la possibilité de déduire du revenu brut global de votre foyer fiscal la somme de 10 700€ par an. Dans le cas où vos charges sont supérieures à ce montant, elles seront reportées sur les 10 prochaines années et vous pourrez ainsi les déduire de vos revenus fonciers tous les ans.

Exemple :

Vos revenus locatifs sont de 15 000€/an. Cette année, vous avez notamment réalisé des travaux et la totalité des charges s’élève à 7 000€.

Votre revenu foncier est donc de 8000€ et il vient s’ajouter à vos autres revenus.

Si vous avez gagné 50000€ au titre de votre emploi, vous allez déclarer 50 000+8 000 soit 58000€.

A contrario, vos revenus locatifs sont toujours de 15 000€ mais vous réalisez 28 000€ de travaux, dans ce cas vous bénéficiez d’un déficit foncier de 13 000€ (28 000- 15 000) dont vous allez pouvoir déduire 10 700€ (déduction maximum réglementaire) sur vos revenus locatifs soit: 15 000-10 700€ = 4 300€ que vous allez ajouter à vos 50 000€ de revenus. Votre base imposable est donc de 54 300€.

Le déficit que vous n’avez pas pu déduire sur l’année N est reportable sur 6 ans. Vous pourrez donc déduire 4 300€ sur vos revenus fonciers N+1.

Si votre déficit foncier est supérieur à la totalité des revenus de votre foyer, alors celui-ci sera reporté sur les 6 prochaines années. Néanmoins, pour pouvoir prétendre au déficit foncier, vous devrez conserver la location de votre bien pendant au minimum 3 ans après votre déclaration.