Quelle structure pour un investissement locatif ?

Pour trouver la meilleure structure pour constituer un patrimoine et le gérer, l’investisseur doit définir ses objectifs et ses besoins, en tenant compte de la fiscalité de l’investissement locatif. 

Effectuer un investissement locatif dans le cadre d’une société

Une société permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs, en évitant les contraintes de l’indivision. De plus, la société permet de préparer sa succession en faisant une donation des parts de la société et est compatible avec certains systèmes de défiscalisation comme le Pinel. En revanche, créer une société à un coût et nécessite de respecter un formalisme strict.

La solution la plus courante, la société civile immobilière

La SCI, Société Civile Immobilière, est comme son nom l’indique une société civile créée avec au-moins 2 associés. Elle n’est pas compatible avec l’exercice d’une activité commerciale et donc avec une location en meublé, sauf à opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Sauf à lever cette option pour l’IS, les revenus de la SCI sont taxés pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers, avec application du barème de l’Impôt sur le Revenu (IR), jusqu’à 45%, majoré des prélèvements sociaux,17,2%. Sous certaines conditions, l’actionnaire peut bénéficier du régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30%. Lors de la revente, la plus-value est également soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux, cette plus-value étant calculée en tenant compte de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat moins certains frais.

  À noter : les associés d’une société civile ont une responsabilité illimitée. 

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Les alternatives à la SCI : SARL, SA, SAS…

Les sociétés commerciales peuvent être créées pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier, dans le cadre d’une location nue comme d’une location meublée. De plus, un seul actionnaire suffit pour créer une société, comme dans le cadre de la SASU ou de l’EURL.

D’un point de vue fiscal, les bénéfices de la société commerciale sont taxés au titre de l’impôt sur les sociétés et les dividendes versées aux actionnaires sont soumises la flat taxe de 30%, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), à moins que l’actionnaire ne prenne une option pour l’IR. Par ailleurs, dans le cas d’une SARL de famille (lien de famille jusqu’au 2ème degré entre les actionnaires), une option pour l’IR pour les bénéfices peut être prise, afin que les associés les touchent automatiquement.

Lors de la revente, la plus-value est taxée selon un barème progressif en fonction du montant, si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés. En revanche, si une option a été prise pour l’IR, la taxation de la plus-value se fait en fonction du statut de chaque actionnaire. Ainsi pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), la plus-value = prix de cession – prix d’acquisition, avec un abattement d’impôt et de prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention. Après l’abattement, la taxation s’élève à 19% et les prélèvements sociaux à 17.2%.

Pour un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le calcul est différent et variable :

  • Pour une plus-value à court terme, il s’agit du cumul de l’amortissement. Ce cumul est taxé à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + SSI  (cotisation sociale +/- 40%).
  • Pour une plus-value à long terme, le calcul se fait simplement en soustrayant du prix de cession, le prix d’acquisition. Le tout est soumis à la flat tax.
  • Une exonération d’impôt est possible si le LMP est immatriculé depuis plus de 5 ans et à un chiffre d’affaires ne dépassant pas 90.000 € par an. Seules les cotisations sociales à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) sont alors à régler.

  À noter : les associés d’une société commerciale ont une responsabilité limitée à leurs apports. Cet avantage peut devenir un handicap, quand il s’agit de négocier l’obtention d’un crédit immobilier.

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Effectuer un investissement locatif en nom propre

Bulle Appartement vide

L’achat d’un bien locatif en nom propre peut se faire seul ou dans le cadre d’une indivision, en vue de louer nu ou en meublé. Lors de la revente, l’investisseur est totalement exonéré d’impôt sur les plus-values après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

À noter : il est, tout à fait, possible de préparer sa succession dans le cadre d’un investissement immobilier locatif en nom propre. En effet, le bailleur peut transmettre la nue-propriété d’un bien et conserver l’usufruit (les loyers), dans le cadre d’une donation avec démembrement de propriété.

Investir en nom propre pour louer vide

Les loyers en location vide entrent dans le cadre des revenus fonciers. À ce titre doivent être déclaré les montants des loyers encaissés, après déduction des charges locatives. Ces revenus peuvent être taxés au réel ou de manière forfaitaire, lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 € par an. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué. Les revenus fonciers sont ensuite intégrés aux revenus du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l’IR.

Au-delà de 15.000 € ou sur option, le régime réel s’applique avec une déduction des frais et charges réellement engagés y compris les travaux et les intérêts d’emprunt. Le résultat peut être négatif et créer ainsi un déficit foncier pour une réduction d’impôt.

 

Bulle Appartement rempli

Investir en nom propre pour louer meublé

Louer meublée offre une plus grande souplesse avec un bail d’un an, voire d’un mois à dix mois, dans le cas d’un bail mobilité. De plus, la rentabilité d’un bail meublé est souvent supérieure à celle d’un bail nu. La différence est de l’ordre de 11 à 13% voire 15 à 20% pour les biens haut-de-gamme. Or, les appartements chassés par ImAvenir entrent dans cette catégorie, après travaux de rénovation et mise en place d’équipements de qualité.

Les loyers en location meublée sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire-bailleur peut opter pour le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), si le revenu BIC est inférieur à 23.000 € et si les revenus BIC ne dépassent pas les revenus d’activité nets imposables. En LMNP, le bailleur choisit entre le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% ou le régime réel (obligatoire pour le LMP). Les frais pouvant être déduits sont alors nombreux :

  • Les frais d’établissement la première année, comme les frais de notaire,
  • Les frais de réparation et d’entretien,
  • La taxe foncière,
  • Les assurances,
  • Les frais de gestion locative,
  • Les intérêts d’emprunt,
  • L’amortissement du bien, des travaux, des aménagements et du mobilier.

Ainsi, les revenus locatifs ne sont souvent pas taxés pendant 10-12 ans. De plus, le statut LMNP est cumulable avec des systèmes de défiscalisation, comme la loi Pinel pour un investissement dans un logement neuf ou le Censi-Bouvard (investissement en résidence de services). Enfin, pour le calcul de la plus-value lors de la revente, les amortissements ne sont pas pris en compte alors qu’ils ont fait l’objet d’une réduction d’impôt (double effet de l’amortissement en LMNP).

Astuce : l’expert-comptable partenaire d’ImAvenir peut accompagner le loueur pour remplir sa déclaration de revenu et faire des simulations, afin de déterminer si le régime BIC au réel est plus favorable que le régime micro-BIC.