Quelle forme juridique pour un investissement locatif ?

Investir en nom propre

L’achat d’un bien locatif en nom propre permet d’éviter le formalisme et les frais liés à la création d’une société. Il n’y a aucune déclaration à faire, il suffit à l’acheteur de signer l’acte de vente avec son nom. C’est la forme juridique par défaut. L’investissement en nom propre peut aussi se faire à plusieurs en indivision. L’indivis se met en place tout simplement en signant l’acte de vente avec tous les membres.

L’indivision est très contraignante puisque la sortie d’un membre entraîne la vente du bien et aucun indivisaire ne peut s’y opposer (Article 815 du Code Civil). Le partage des frais peut aussi être source de conflit puisque l’indivisaire qui finance l’entretien peut compenser la quote-part des charges dues en ponctionnant la quote-part des loyers des co-indivisaires. Il vaut mieux éviter cette forme si l’on souhaite investir à plusieurs, y compris avec un conjoint ou une conjointe.

Côté fiscalité, les bénéfices d’un investissement en nom propre sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous devrez donc les déclarer sur vos feuilles d’impôts avec vos salaires. La fiscalité n’est pas la même si vous choisissez de meubler votre location ou de louer nu. Vous avez également le choix d’opter pour un abattement forfaitaire de vos frais ou de choisir le régime réel en tenant un registre comptable (une des niches fiscales françaises les plus intéressantes mais qui nécessite de solliciter un expert-comptable pour le calcul des amortissements).

→ En savoir plus : fiscalité en location meublée

Lors d’une cession ou d’une revente, les plus-values d’un investissement en nom propre sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Plus on détient le bien pendant une longue période, plus on obtient un abattement important.

L’abattement d’impôt sur les plus-values commence à partir de la 5e année de détention :

• 6% en plus pour chaque année de détention jusqu’à la 21e année,
• A partir de la 22e année, vous êtes totalement exonéré d’impôts sur les plus-values.

L’abattement pour les prélèvements sociaux s’applique lui aussi à partir de la 5e année de détention :

• 1,65% d’abattement en plus par année de détention jusqu’à la 21e année,
• 1,60% d’abattement en plus pour la 22e année,
• 9% d’abattement en plus par année au-delà,
• Après 30 ans de détention vous êtes totalement exonéré de prélèvements sociaux sur les plus-values.

→ A lire aussi : Comment calculer le montant de l’impôt sur les plus-values

Il est tout-à-fait possible de préparer une succession en investissant en nom propre. Elle se fait au moyen de la donation avec démembrement de propriété. Vous transmettez ainsi la nue-propriété d’un bien à un membre de votre famille tout en conservant l’usufruit. Cela évitera les formalités du partage du patrimoine à votre famille au moment du décès, et vous continuez de percevoir les loyers d’ici là.

Investir dans l’immobilier en autoentrepreneur

Avec une entreprise individuelle et un statut de microentrepreneur (nouveau nom de l’autoentrepreneur) les comptes sont traités comme une extension de vos finances personnelles. Vous bénéficierez donc des mêmes conditions que l’investissement en nom propre avec des formalités de gestion supplémentaires liés à une activité professionnelle. Vous ne pourrez pas non plus avoir le statut de loueur meublé non-professionnel.

L’entreprise individuelle n’est donc pas adaptée à l’investissement immobilier. A tout point de vue, mieux vaut investir en nom propre dans ce cas.

Investir seul dans l’immobilier avec une société foncière

En principe, une société est constituée par l’accord entre deux associés au minimum pour partager les bénéfices et éviter l’indivision (Article 1832 du Code Civil). Cependant, la loi autorise deux exceptions pour créer une société ou une entreprise avec une personne unique, en quelque sorte associée à elle-même :

• l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL),
• la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU).

Le principal intérêt de créer une société ou une entreprise seul est de transformer vos investissements en activité commerciale et de limiter votre responsabilité personnelle. Vous pourrez séparer la gestion de vos biens de celle de vos dépenses courantes. Et puisque la société ou l’entreprise devient une personne morale, elle aura ses propres comptes et pourra se faire financer par une banque.

Si la société ou l’entreprise s’endette de manière importante, les créanciers ne pourront pas se rembourser sur les biens de l’actionnaire unique. Le patrimoine de votre famille est donc protégé par ces deux formes juridiques.

En termes de démarches administratives, la création d’une société ou d’une entreprise nécessite de :

• Rédiger ses statuts avec un professionnel du droit
• Déposer le capital social
• Publier l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales
• Immatriculer la société (RCS) ou l’entreprise (RNE)

Le capital social minimum est fixé à 1€ symbolique mais vous devez apporter un premier bien immobilier pour constituer la société ou l’entreprise. C’est une contrainte de taille puisque vous devez d’abord acheter en nom propre pour ensuite apporter le logement au capital social.

La création d’une société ou d’une entreprise, classique ou unipersonnelle, n’est donc conseillée que si l’on réalise de nombreux investissements locatifs d’autant plus que la fiscalité est plus complexe et plus lourde qu’en nom propre.

Fiscalité de l’EURL

L’actionnaire unique d’une EURL est imposé en son nom pour les comptes de l’entreprise. Il est soumis à l’impôt sur le revenu et doit donc déclarer les bénéfices ou déficits sur sa feuille d’impôts avec ses salaires.

Vous êtes également redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) en fonction de votre commune de domiciliation.

Fiscalité de la SASU

Une SASU est par défaut soumise au régime de l’impôt sur les sociétés. Le taux d’imposition est de :

• 15% pour les sociétés qui font un bénéfice entre 0 et 42 500 €
• 25% pour les sociétés qui font un bénéfice de plus de 42 500 €

En théorie dans une société, le dirigeant perçoit un salaire pour son mandat social. Il est possible dans une SASU de ne pas verser de salaire mais le dirigeant ne cotise pas pour la retraite et ne bénéficie pas de protection sociale. Il y a donc des démarches administratives importantes si vous choisissez la SASU en termes de gestion des comptes et gestion des salariés. Ce sont des coûts importants qui vont réduire la rentabilité.

En société, vous avez également la possibilité de vous verser des dividendes. Vous êtes imposé sur le versement de ces dividendes avec le mécanisme de flat tax au taux unique de 30% qui correspond à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

En SASU, vous êtes redevables des charges sur les salaires, de la flat tax sur les dividendes, de la TVA et de la cotisation foncières des entreprises. C’est n’est pas une forme juridique intéressante pour l’investissement immobilier si vous n’en faites pas une activité commerciale qui nécessite plusieurs salariés à temps plein.

Investir dans l’immobilier à plusieurs avec une société foncière

Nous le disions, une société permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs en évitant les contraintes de l’indivision. Le capital est divisé en part fictive qu’il est possible de céder, revendre ou même de donner pour préparer une succession. La société est compatible avec certains systèmes de défiscalisation comme le Pinel. En revanche, faire de l’investissement locatif avec une société a un coût et nécessite de respecter un certain formalisme.

La SARL foncière familiale

La SARL foncière est la forme classique « à plusieurs » de l’EURL. Pour s’associer dans une SARL familiale, les actionnaires doivent répondre aux critères suivants :

• liens familiaux directs, tels que descendants ou ascendants jusqu’au deuxième degré ;
• liens du mariage ;
• PACS.

Le mariage et le PACS ont encore de beaux jours devant eux si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ! En revanche, on ne peut pas s’associer à un oncle ou à un cousin avec une SARL familiale.

La SARL est initialement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), mais les associés peuvent demander son passage à l’impôt sur le revenu (IR) avant cinq ans d’existence pour bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée :

• La SARL immobilière à l’IS est adaptée aux acquisitions immobilières à grande échelle, à l’achat-revente ou au lancement d’une foncière immobilière familiale.
• La SARL immobilière à l’IR, permet surtout aux associés de bénéficier du statut LMP ou LMNP.

C’est un avantage majeur car le statut LMNP (location meublée) permet à tous les membres de la famille de déduire des revenus locatifs imposables la plupart des charges engagées pour la mise en location (intérêts, amortissements, travaux, mobilier, etc.).

La fiscalité de la SARL suit les lignes directrices de l’impôt sur les sociétés :

• 15 % d’impôt pour les sociétés faisant moins de 42 500 € de bénéfice (taux réduit), 25 % pour les sociétés dépassant ce seuil (taux normal),
• La rémunération du gérant est soumise aux cotisations sociales et à l’impôt sur le revenu,
• Les dividendes sont assujettis à la flat tax (30 %).

En cas d’imposition à l’impôt sur le revenu, le bénéfice est réintégré aux revenus des associés selon leur part de participation au capital. La déclaration doit être faite sur sa feuille d’imposition en même temps que les autres revenus et salaires.

La gestion de la TVA est simplifiée en SARL, bénéficiant d’une franchise jusqu’à 85 800 € de revenus locatifs annuels. Au-delà, elle peut opter pour le régime simplifié de TVA.

Enfin, la SARL de famille facilite la transmission progressive du patrimoine aux enfants. Le transfert se réalise par simple donation de la nue-propriété des parts sociales, préservant les revenus pour les parents jusqu’au décès.

La foncière sous forme de SAS

La SAS est la forme juridique « à plusieurs » de la SASU. Elle offre une gestion simplifiée grâce à des statuts plus flexibles que la SA classique. Les modalités de fonctionnement sont consignées dans les statuts, avec pour seule exigence la désignation d’un président salarié.

La SAS est avantageuse pour organiser la diversification de ses investissements immobilier. Elle permet une approche commerciale, idéale pour des opérations d’achat et de revente rapides, et plus de flexibilité qu’avec une SCI.

La société foncière dispose de ses propres ressources financières. Cela lui permet d’emprunter de manière autonome auprès des banques et de réinvestir les bénéfices provenant des cessions. Il n’y aucun lien avec vos finances personnelles et votre responsabilité est limitée à vos apports (capital social et biens apportés).

En ce qui concerne la fiscalité des SAS, elle est régie par l’impôt sur les sociétés, avec une flat tax appliquée à la distribution des dividendes et des cotisations pour le salaire du dirigeant ou d’autres salariés.

Cependant, lors de la cession, le montant des amortissements doit être intégré à la plus-value, ce qui peut significativement augmenter l’impôt sur les bénéfices liés aux cessions.

Investir dans l’immobilier en SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) requiert au moins deux associés, mais contrairement à la SARL familiale, elle offre une flexibilité quant au choix des partenaires, qu’il s’agisse d’amis proches ou de membres de la famille éloignée (comme un oncle par exemple). Dans le cadre d’une union conjugale, elle présente l’avantage d’éviter l’indivision tout en permettant la cession de parts en cas de séparation.

Deux options fiscales s’offrent à vous avec une SCI :

• l’Impôt sur le Revenu ;
• l’Impôt sur les Sociétés.

La SCI à l’IS permet de se lancer dans la capitalisation immobilière. Grâce au mécanisme comptable des amortissements vous pouvez réduire considérablement l’impôt sur les revenus fonciers pendant les premières années.

Le reliquat est soumis à un taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices nets, à 28 % au-delà de ce seuil, puis 33,3% au-delà de 500 000€. On parle bien de bénéfices et non uniquement de revenus locatifs. Il faut donc y retirer les intérêts d’emprunt et les diverses charges. Vous avez donc un peu de latitude avant de dépasser les premiers seuils.

Cette mesure allège considérablement la fiscalité sur les revenus locatifs, surtout lors de l’acquisition de biens loués nus et sans travaux où le déficit foncier n’est pas possible et où l’optimisation fiscale en location meublée au réel est très limitée. En revanche, toute distribution de dividendes est taxée en plus au niveau de chaque associé, avec le choix entre une flat tax de 30 % ou directement à l’Impôt sur le Revenu et les prélèvements sociaux.

Pour cette raison, la SCI s’adresse surtout à ceux qui souhaitent investir à long terme et capitaliser grâce aux loyers, plutôt que par le biais de plus-values qui généreraient des flux financiers entrants et sortants très importants.

→ A lire aussi : Faut-il investir en SCI ou en Nom propre ?

Pour capitaliser, la SCI offre un avantage de taille : la possibilité de contourner la limite de 33 % d’endettement. Ce qui importe pour que votre banque finance une autre opération, c’est un résultat comptable positif et une gestion rigoureuse. Vous pouvez ainsi multiplier les opérations et rembourser les emprunts grâce à la perception des loyers. Les bénéfices de la SCI resteront plutôt bas mais vous aller pouvoir capitaliser en payant très peu d’impôts à titre personnel. Vous ne générez pas de revenus mais vous vous constituez un patrimoine familial.

→ A lire aussi : Investir en foncière ou en SCI ?

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En conclusion, le choix optimal est d’investir en nom propre au démarrage avec un ou deux biens. L’option d’une SCI devient pertinente lorsque le nombre de biens à gérer augmente ou lorsque vous envisagez d’investir à plusieurs.

La création d’une société foncière s’avère utile uniquement si vous aspirez à développer une activité commerciale de gestion et d’exploitation de biens. Même si l’administratif et la fiscalité sont plus complexes, une société foncière permet de limiter votre responsabilité personnelle quand les montants en jeu sont très importants. La SARL est recommandée pour les investissements familiaux en raison de sa gestion simplifiée, sinon vous devrez opter pour la SAS.

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