Investissement locatif en nom propre
La pierre continue à faire figure de valeur refuge. Comme de nombreux français, vous projetez d’acheter un bien immobilier destiné au marché locatif. Vous vous interrogez : Quelle forme juridique pour investir ? Pour vous accompagner dans votre réflexion, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif en nom propre.
L’achat en nom propre, pour investir seul ou à plusieurs sans formalisme
En achetant en nom propre, l’investisseur évite tout formalisme et les frais liés à la création d’une société.
Acheter seul en nom propre
Une personne achetant seule une maison, un appartement ou un immeuble de rapport investit le plus souvent en nom propre. D’ailleurs, la constitution d’une SCI (Société Civile Immobile) suppose la présence d’au-moins 2 associés. L’investisseur garde ainsi la maîtrise totale et peut vendre son bien à tout moment ou décider de l’occuper à titre de résidence principale.
Acheter à plusieurs en noms propres
Il est également possible d’acheter un bien en plusieurs sans créer de société. Dans ce cas, le régime de l’indivision va s’appliquer. Aucune formalité n’est à réaliser. En effet, il suffit aux acheteurs de signer l’acte de vente pour mettre en place l’indivis. La volonté de sortir de l’indivision d’une des parties entraîne la vente du bien, puisque « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du code civil). Cependant, le régime de l’indivision peut être aménagé par le biais d’une convention d’indivision.
L’achat en nom propre, pour une location nue ou une location meublée
Acheter en nom propre offre la possibilité de se diriger vers tous les types de baux : un bail nu, un bail meublé y compris un bail mobilité, c’est-à-dire un bail conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois ou une colocation. Or, la rentabilité d’une location meublée est supérieure à celle d’une location nue. En effet, un bien meublé se loue 15 à 20% plus cher qu’un bien équivalent loué nu.
La location meublée, un acte de commerce
Le locataire en nom propre ou la SCI peut signer une location nue. En revanche, louer un bien meublé est un acte de commerce. Or, la SCI ayant un objet civil ne peut pas réaliser d’actes de commerce, sauf si elle est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Mais la fiscalité est alors pénalisante, car il y a une double imposition : l’IS au niveau de la société et au titre de l’Impôt sur le Revenu (IR) et des prélèvements sociaux pour les actionnaires. En revanche, l’investisseur en nom propre dans une location meublée bénéficie d’une fiscalité avantageuse.
La fiscalité de la location meublée, une fiscalité avantageuse
Le loueur d’un bien meublé bénéficie du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), si ses recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € TTC ou si elles sont inférieures aux revenus du foyer entrant dans la catégorie « traitements et salaires ».
Le loueur non-professionnel va déclarer ses revenus au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il va bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% (micro-BIC) avec possibilité de prendre une option pour le régime réel. De nombreuses charges sont alors déductibles, comme la taxe foncière, les frais de gestion locative, les intérêts de l’emprunt immobilier, les primes d’assurance, les frais de notaire et les honoraires d’ImAvenir la première année.
La déduction des charges se cumule avec le dispositif de l’amortissement de l’immeuble, des travaux et des meubles et équipements. Ce cumul permet à de nombreux loueurs d’un bien meublé de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant une dizaine d’années.
L’achat en nom propre, pour investir en Censi-Bouvard
Le Censi-Bouvard, un bail commercial
L’investisseur en Censi-Bouvard réalise des actes de commerce. En effet, son investissement concerne une location meublée dans une résidence de services : résidence d’accueil et de soins agréée, résidence avec services agréée pour personnes âgées ou handicapées, résidence avec service pour étudiant. L’investisseur conclut un bail commercial de 9 ans minimum avec l’exploitant de la résidence.
Les autres conditions pour investir en Censi-Bouvard
L’achat en Censi-Bouvard peut se faire dans le neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), à condition de mettre le bien en location dans les 12 mois suivant sa livraison. L’achat peut également se faire dans l’ancien, si le logement a plus de 15 ans et fait l’objet d’une réhabilitation.
Les + du Censi-Bouvard par rapport au dispositif Pinel : le loyer et les ressources du locataire ne sont pas plafonnés. De plus, il n’y a pas de zonage. Ainsi, le chasseur d’ImAvenir trouve la résidence service avec la localisation idéale, afin d’éviter la vacance locative et d’optimiser la plus-value, lors de la revente.
Les avantages fiscaux du Censi-Bouvard
En Censi-Bouvard, l’investisseur peut récupérer la TVA de 20% sur l’achat du bien neuf. Il bénéficie, de plus, d’une réduction de 11% du prix HT du logement dans la limite de 300.000 € HT (travaux inclus pour un achat dans l’ancien). La réduction s’étale sur 9 ans avec possibilité de report pendant 6 ans, si la réduction est supérieure.
Le Censi-Bouvard est cumulable avec la déduction des charges mais pas avec l’amortissement, sauf pour les meubles et pour l’éventuelle part dépassant 300.000 €.
L’achat en nom propre, la possibilité de transmettre son patrimoine
Il est souvent préconisé de créer une SCI ou une SARL de famille, pour transmettre ses parts via des donations. Mais l’achat en nom propre permet également de préparer sa succession. L’investisseur peut même continuer à percevoir les loyers, en optant pour la donation avec démembrement de propriété aussi nommée donation avec réserve d’usufruit.
La donation permet de préparer sa succession en douceur, tout en bénéficiant des abattements en vigueur (100.000 € tous les 15 ans, pour une donation à un enfant par exemple). De plus, dans le cas du démembrement, les droits de donation sont moindres, car ils sont calculés uniquement sur la nue-propriété. La répartition entre la nue-propriété et l’usufruit dépend de l’âge du donateur. Ainsi, si celui-ci a entre 61 et 70 ans, la répartition est de 60% pour la nue-propriété et 40% pour l’usufruit. Pour un donateur entre 71 et 80%, la répartition est de 70 – 30%. Au décès du nu-propriétaire, l’usufruitier récupère la pleine propriété (remembrement de propriété), sans avoir de droits de succession à payer.