Investir en SCI ou en Nom Propre ?

En Nom Propre

C’est votre nom qui apparaît sur l’acte de propriété immobilière, c’est-à-dire que, l’investisseur achète en tant que personne physique.

Pour un premier investissement dans l’immobilier en location meublée, nous préconisons donc d’acheter en nom propre pour bénéficier des intérêts suivants :

Tout d’abord, les revenus locatifs sont encaissés directement sur votre compte bancaire et permettent une gestion facile des flux financiers.

Lorsque vous détenez un seul bien immobilier les coûts de fonctionnement sont relativement raisonnables, voire quasi nuls. Toutefois, ImAvenir recommande vivement de faire appel à un expert-comptable spécialisé, dans le cadre d’une location meublée et au régime réel en LMNP. L’avantage est très conséquent, en effet, grâce à l’expert-comptable, vous pourriez bénéficier des avantages de cette fiscalité et donc de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

De plus au fil du temps, la plus-value diminue lorsque vous achetez en nom propre. Si vous achetez dans le but de conserver votre bien sûr plusieurs années, voire 10 à 20 ans, ImAvenir vous recommande d’acheter en direct, car en cas de revente vous seriez moins impacté par la plus-value.

Enfin, si votre bien locatif devient, un jour, votre résidence principale, vous seriez totalement exonéré de la plus-value en cas de revente.

En SCI à l’IS

C’est le nom de la société qui apparaît sur les actes de propriétés immobilières, c’est-à-dire que le ou les investisseurs achètent en tant que personne morale. Au sein de la société, qui détient un ou plusieurs biens, il peut y avoir plusieurs associés ou actionnaires. Les investisseurs vont donc devenir propriétaires de parts ou d’actions. À l’inverse du fait d’acheter en Nom Propre, il y a une société intermédiaire entre l’immobilier et les associés.

Si vous avez déjà réalisé plusieurs investissements locatifs et que vous souhaitez continuer à acheter de nouveaux biens vous aurez vraisemblablement besoin de nouveaux effets de levier. Cela peut être le cas notamment pour emprunter à nouveau auprès de votre partenaire financier. Dans ce cadre, il est conseillé de constituer une SCI à l’IS c’est-à-dire une Société Civile Immobilière avec un régime d’Impôts sur les Sociétés.

Pour de nouveaux investissements dans l’immobilier en location meublée, nous préconisons d’acheter via une SCI pour bénéficier des intérêts suivants :

Les frais de création et de fonctionnement de la SCI donnent la possibilité de réaliser des investissements plus conséquents contrairement au fait d’acheter en direct.

La SCI donne la possibilité par exemple, de s’associer avec son conjoint, des membres de sa famille ou des amis. Ce concept a pour avantage de mutualiser le travail et les gains entre les associés. Mais aussi de prendre moins de risque, car les investisseurs divisent les coûts. Lorsqu’il y a plusieurs investisseurs, la capacité de recherche de financement auprès des banques, est plus forte. En effet, le partenaire financier va analyser la capacité d’emprunt de chaque associé. Si l’un d’entre eux a des moyens plus conséquents et qu’en revanche un des associés détient un dossier moins propice à demander un emprunt, le poids de la personne ayant un bon patrimoine va faciliter les financements.

La SCI à l’IS est un bon moyen de levier pour les investisseurs qui ont déjà plusieurs biens et qui ne peuvent plus emprunter seul (grâce aux associés bien sûr, mais également d’un point de comptable et fiscale). D’un point de vue comptable, une fois que la SCI à l’IS détient déjà au moins un bien immobilier, un bilan comptable est obligatoire. Pour un nouvel investissement, vous pouvez donc présenter les éléments classiques demandés par le banquier, tel que les derniers relevés de compte personnels, mais également le bilan comptable valable devant l’administration fiscale. Celui-ci comprenant les charges, les loyers, l’impôt sur les sociétés, etc.

Les banques sont d’autant plus rassurées lorsque le bilan comptable est réalisé par un comptable professionnel. D’un point du vu fiscal le régime de l’IS (l’imposition sur les sociétés)est intéressant, car les charges et l’amortissement fonctionnent comme une entreprise classique. Cela permet donc de diminuer artificiellement le résultat de la société et de diminuer les impôts en fonction du rendement. L’un des atouts majeurs de la SCI est de transmettre la société facilement à ses enfants avec une fiscalité très avantageuse.

En revanche en cas de revente d’un bien, totalement amorti, acquis via une SCI, vous serez tout de même imposée sur la plus-value. Elle sera donc égale à un tiers du montant de la vente ce qui est donc un inconvénient majeur de la SCI à l’IS. C’est dans ce cadre qu’il est préconisé d’investir en SCI, lorsque l’objectif n’est pas de revendre le bien immobilier, mais plutôt de le transmettre.