Investir dans l’immobilier avec une SCI soumise à l’IS
Quelle structure pour investir ? Certains investisseurs font le choix de la Société Civile Immobilière (SCI) avec une option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Pourquoi investir en SCI à l’IS ? Comment investir en SCI à l’IS ?
7 minutes de lecture
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI
L’objectif d’une SCI
La SCI est créée dans le but de gérer et mettre en location un patrimoine immobilier. Son caractère civil fait qu’elle est soumise aux dispositions du code civil et non aux dispositions du code du commerce.
La SCI ne doit pas être confondue avec la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). En effet, la SCPI aussi nommée « pierre papier » est un outil d’investissement et non un outil patrimonial. L’investisseur en SCPI achète des parts de la société, mais n’a pas la maîtrise des choix stratégiques et de la gestion.
Les différentes catégories de SCI
Plusieurs catégories de SCI existent :
- La SCI professionnelle destinée à gérer des locaux utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle.
- La SCI de location pour gérer et mettre en location des biens, afin de générer des revenus locatifs.
- La SCI familiale permet de gérer un patrimoine détenu par une famille. Cette SCI est parfois utilisée pour préparer sa succession, tout comme la SARL familiale. Elle permet, en effet, sous certaines conditions de ne pas payer de droits de mutation au moment de l’héritage. Cette forme de SCI de location peut parfois être soumise à l’IS.
- La SCI d’attribution pour construire ou acquérir des biens immobiliers, afin de les attribuer à chaque associé (en nue-propriété ou en pleine propriété ou en jouissance d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire).
- La SCI de jouissance à temps partagé, utilisée pour gérer une résidence de vacances par exemple.
- La SCCV (Société Civile de Construction Vente) pour acquérir ou construire des biens immobiliers destinés à être revendus immédiatement à des tiers. Ces sociétés sont obligatoirement soumises à l’impôt sur les sociétés.
Les modalités de création d’une SCI
Les modalités de création d’une SCI sont souples, qu’il s’agisse d’une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou d’une SCI à l’IS. En effet, aucun plancher n’est prévu pour le capital social et la domiciliation peut se faire au domicile du gérant. La seule contrainte est d’être au-moins 2 associés, ces associés pouvant être une personne physique ou une personne morale.
Les statuts peuvent être rédigés par acte sous-seing privé ou par acte notarié avec alors obligation d’enregistrer la SCI au service des impôts des entreprises.
La fiscalité d’une SCI
La différence entre une SCI classique et une SCI poursuivant un objectif commercial se situe au niveau de la fiscalité.
SCI : IR ou IS
Les revenus générés par une SCI classique sont donc taxés au titre de l’impôt sur le revenu des associés. Dans ce système, la SCI fait l’objet d’une transparence fiscale, car elle ne règle aucun impôt.
Cependant, la SCI peut prendre une option pour l’impôt sur les sociétés. Cette option est obligatoirement levée, lorsque la SCI poursuit un objectif commercial, c’est-à-dire lorsque son objet social est de mettre en location des logements meublés et/ou d’acheter des biens immobiliers pour les revendre.
Comment prendre l’option à l’IS
L’option pour l’impôt sur les sociétés peut être prise à la création. Par la suite, la SCI souhaitant opter pour l’IS doit notifier cette option au service des impôts du lieu de son principal établissement. Cette notification doit indiquer :
- La désignation de la société et l’adresse du siège social.
- L’identité et l’adresse de chacun des associés.
- La répartition du capital social entre les intéressés.
La notification doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés (y compris les associés minoritaires).
La fiscalité d’une SCI à l’IS
L’impôt sur les sociétés est prélevé sur les bénéfices réalisés par la SCI pendant un exercice annuel. En 2021, le taux normal de l’IS est de 26,5% contre 28% en 2020, pour les entreprises dont le CA est inférieur à 250 millions d’euros. Cependant, un taux réduit à 15% s’applique, jusqu’à 38 120 € lorsque le CA ne dépasse pas 10 millions d’euros.
La SCI à l’IS et la TVA
Lorsque la SCI à l’IS loue des biens à usage d’habitation, elle est dispensée de TVA sauf dans les 4 cas suivants :
- La fourniture de linge de maison.
- Le service du petit-déjeuner au locataire.
- Le nettoyage récurrent du logement.
- Un service de réception personnalisé ou non.
En cas de location de biens à usage professionnel, elle doit facturer la TVA à ses locataires et reverser à l’Etat l’impôt ainsi collecté.
La réduction de l’assiette d’impôt pour la SCI à l’IS
La SCI a la possibilité de déduire de son assiette différentes charges, comme les frais de gestion, la taxe foncière, ainsi que les droits de mutation (frais de notaire) et les honoraires d’agence la première année. De plus, la SCI soumise à l’IS contrairement à celle soumise à l’IR peut procéder à l’amortissement de l’investissement immobilier (achat du bien hors foncier, travaux augmentant la valeur locative de ce dernier, équipement et ameublement). Cet amortissement destiné à tenir compte de la dépréciation du bien et de ses équipements (vétusté, usure) se fait jusqu’au terme du plan d’amortissement mis en place par le comptable.
Sont également déductibles les frais de fonctionnement de la SCI à l’IS et notamment :
- L’éventuelle rémunération du dirigeant.
- Les frais postaux.
- Le kilométrage.
- L’achat d’une imprimante et d’un ordinateur.
La taxation des plus-values professionnelles
La SCI à l’IS ne bénéficie plus du système avantageux des plus-values immobilières des particuliers et donc de l’abattement accordé après une certaine détention du bien locatif.
La plus-value professionnelle se calcule par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable, cette valeur nette comptable correspondant au prix d’acquisition de l’immeuble diminué des différents amortissements. Il s’agit de la contrepartie de l’amortissement dans les comptes de résultats. Le résultat ainsi obtenu vient s’ajouter au résultat imposable.
L’imposition des dividendes de la SCI à l’IS
Les dividendes versées aux actionnaires sont imposées au choix, selon le régime le plus favorable :
- Par un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%.
- Par des prélèvements sociaux de 17,2% puis à l’IR après un abattement forfaitaire de 40%.
Les avantages d’une SCI à l’IS
La SCI à l’IS pour se constituer un patrimoine immobilier
Il est d’usage de préciser que la SCI à l’impôt sur les sociétés est soumise à une double imposition (imposition de la société et imposition des associés au titre des prélèvements sociaux et de l’IR). Mais l’absence de distribution aux associés n’entraine aucune double imposition. Seule l’IS est alors dû. Les spécialistes emploient, d’ailleurs, l’expression de « pilotage du revenu imposable des associés ».
Les revenus locatifs sont alors capitalisés puis réinjectés dans des investissements. Ils servent d’apport pour obtenir plus facilement un emprunt, afin d’acheter des logements ou un immeuble de rapport. L’achat d’un tel immeuble offre la possibilité d’obtenir un prix au m² plus intéressant, de négocier le coût des travaux et d’économiser les frais de syndic puisqu’il n’y a qu’un propriétaire. Le rendement locatif est alors souvent de 8 à 10%. De plus, un effet de levier à la revente est assuré.
La SCI à l’IS pour investir dans la location meublée
En application de l’article L110-1 du code du commerce, la location meublée est une activité commerciale. Elle ne peut donc pas être exercée par une société civile, sauf si celle-ci opte pour le versement de l’impôt sur les sociétés. Une SCI ne respectant pas cette règle risque un redressement fiscal.
Investir dans une location meublée est souvent un choix gagnant, car elle permet d’obtenir une meilleure rentabilité locative, puisque le locataire paie un complément de loyer pour la présence de meubles. Cette rentabilité est boostée dans le cadre d’une colocation ou du coliving, cette nouvelle tendance venue des Etats-Unis consistant à louer des logements organisés autour d’espaces communs, tels des jardins, des laveries, des salles de sport.
La SCI à l’IS pour bénéficier de l’avantage fiscal du Censi-Bouvard
La SCI permet d’investir en loi Pinel. Mais ce système de défiscalisation est contraignant. Le loyer et les revenus des locataires sont plafonnés. De plus, l’investissement doit se faire dans des logements neufs construits dans certaines zones (zonage du dispositif Pinel). Or, ces logements sont souvent construits en périphérie des villes, là où la demande locative n’est pas toujours au rendez-vous.
La SCI à l’IS permet, quant à elle, d’investir également en Pinel mais aussi en Censi-Bouvard. Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard concerne l’investissement dans une résidence service, type EHPAD ou résidence étudiante. L’achat peut se faire dans le neuf ou dans un logement de plus de 15 ans avec travaux de rénovation. L’avantage fiscal est alors de 11% du prix d’achat (plafonné à 300.000 € HT) y compris les travaux si le bien est ancien. Cet avantage est accordé pour 9 ans avec un possible report pendant 6 ans. De plus, en cas d’achat dans un programme neuf, la TVA de 20% est récupérable.
La SCI à l’IS, un avantage fiscal pour les associés fortement imposés
Lorsque les associés sont fortement imposés, l’imposition à l’IS est plus favorable que l’imposition à l’IR.
Les points d’attention avant de créer une SCI à l’IS
La séparation du patrimoine associé / SCI
La règle est la même concernant la SCI à l’IR et la SCI à l’IS : le patrimoine de la société est distinct de celui des associés. Pour toucher les bénéfices de la société, il est nécessaire de procéder à une distribution des dividendes. Ces dividendes sont accordés sur décision de l’assemblée générale, proportionnellement aux apports des associés dans la société dans le capital social, sauf disposition contraire des statuts.
La non imputation des déficits sur les revenus des associés
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les déficits ne sont imputables que sur les bénéfices ultérieurs réalisés par la société. Les associés n’ont pas la possibilité de reporter une partie du déficit sur leur revenu global imposable. Or, une telle possibilité existe dans les SCI à l’IR, dans la limite de 10 700 € par an.
La tenue d’une comptabilité commerciale
La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale avec l’aide d’un expert-comptable. La société va ainsi devoir satisfaire à un certain nombre d’obligations et notamment :
- Faire arrêter les comptes par le dirigeant.
- Tenir deux livres comptables, le livre journal répertoriant les écritures comptables et le grand livre reprenant les écritures du livre journal mais regroupées selon le plan de compte utilisé par la SCI.
- Établir un inventaire annuel.
- Établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat).
- Déclarer son résultat annuel aux services fiscaux.
Investir à plusieurs en nom propre dans un bien meublé ou s’associer dans une SCI soumise à l’IS ? Le choix de la structure pour investir dépend de nombreux paramètres de son objectif (dégager des revenus complémentaires en priorité ou développer son patrimoine), de son niveau d’imposition etc. L’expert-comptable partenaire d’ImAvenir vous accompagne, afin de faire le choix le plus judicieux.
