Le régime des BIC (biens loués meublés)

Le principal but de l’investissement immobilier locatif est de percevoir des revenus complémentaires grâce à un bien acheté. ImAvenir vous explique les tenants et les aboutissants des revenus fonciers ou BIC.

Vous venez d’investir avec ImAvenir dans un bien locatif meublé. Voici donc la marche à suivre pour déclarer vos revenus locatifs.

Votre régime fiscal dépend notamment du montant des loyers perçus car les règles de déclaration et d’impositions changent. Vous pouvez même être complètement exonéré dans certains cas ! 

Si vous avez le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les revenus locatifs des biens meublés sont soumis au barème de l’impôt de la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Comme pour les biens loués vides, il existe deux régimes d’imposition :

    • Le régime micro-BIC 
    • Le régime réel

Le régime des micro-BIC

 

Le régime normal

Le régime des mirco-BIC impose que vos revenus de location meublée de l’année N-1 soient inférieurs à 70 000€. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% s’applique automatiquement à la totalité des recettes locatives pour le calcul de l’imposition.

 

A titre d’exemple: 

Vous avez perçu 25000€ de loyers en location meublée sur l’année N-1, et vos autres revenus s’élèvent à 50000€, votre impôt sera alors calculé sur 50000 + (25000/2) = 62500€.

 

Le régime spécial

Si vous investissez dans une location meublée de vacances, le système prévoit un micro BIC encore plus avantageux. Pour cela vous devez avant tout déclarer votre bien en mairie afin d’obtenir le classement “meublé de tourisme”. 

Cette demande peut être faite pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme ou encore les chambres d’hôtes. (A titre d’information les revenus des chambres d’hôtes sont exonérés d’impôts si les revenus n’excèdent pas 760€/an).

Ainsi, les recettes de l’année antérieure ne doivent pas dépasser le plafond de 17 0000€ annuel et votre abattement fiscal est de 71%.

Depuis 2017, que vous louiez votre bien occasionnellement ou non, vous êtes soumis au régime des BIC. Si vous décidez de louer votre bien via une plateforme de location occasionnelle, vous devez effectuer une déclaration de location en mairie dans les communes de plus de 20 0000 habitants et de la petite couronne parisienne. Un numéro d’enregistrement vous sera alors remis si vous proposez des séjours de courte durée. Par ailleurs, sachez qu’il vous est possible de louer une ou plusieurs pièces de votre résidence principale et d’être exonéré d’impôts à condition que :

  • le locataire dispose d’un CDD ou d’un contrat saisonnier
  • le prix de la location ne doit pas dépasser 187€/m² par an pour les loyers en Ile-de-France et 138€ dans les autres régions. (ce tarif est actualisé tous les ans)

Le régime réel

Le régime réel, comme pour les locations de locaux vides, permet de déduire les charges induites par la location. Si vous optez pour ce régime, il est obligatoire d’y adhérer pendant au moins 2 an, reconduit ensuite tacitement.

Vous pouvez donc déduire les charges suivantes :

    • Les frais d’entretien et réparation
    • Les intérêts d’emprunts
    • Les frais de gestions
    • Les divers primes d’assurances
    • La taxe foncière et taxe d’ordures ménagères
    • Les factures d’eau, d’électricité, d’assainissement…
    • Les frais d’établissement comme le notaire ou la constitution d’une société 
    • L’amortissement de tout le mobilier et des améliorations : les durées allant en moyenne de 5 à 10 ans avec des taux généralement compris entre 10 et 20% tous les ans
    • L’amortissement du bien que vous avez acheté : on estime la durée de vie d’un bien à 50 ans. Vous pouvez donc déduire 2% du prix d’achat du bien par an. Si vous achetez un bien de 20 0000€, vous pourrez donc déduire annuellement 4 000€ dans le calcul de votre imposition.