Que doit-on financer lors d’un investissement locatif clé en main ?

Financement du foncier

Prix d’achat du bien immobilier

Tout d’abord, le prix d’achat du bien immobilier est la dépense la plus évidente et souvent la plus importante. Il inclut le coût du bien tel que convenu entre l’acheteur et le vendeur, majoré des frais d’agence immobilière s’il y a lieu. Les agence immobilière ont l’obligation d’intégrer leurs honoraires dans le prix de présentation.

Honoraires d’agence

Les honoraires d’agence peuvent représenter une part non négligeable du coût total de l’acquisition. Il est essentiel de vérifier qui en assume la charge, puisque ces frais d’agence peuvent être inclus dans le prix de vente ou facturés séparément au vendeur. C’est le notaire qui se chargera de répartir les fonds reçus par l’établissement bancaire entre l’agence, le vendeur, lui-même et les services de l’État.

Intérêt d’emprunt, assurance et garantie (TAEG)

Pour financer l’achat, la plupart des investisseurs optent pour un emprunt immobilier. Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un indicateur essentiel à considérer, car il regroupe l’ensemble des coûts de crédit : intérêts, assurance emprunteur et frais de garantie. L’assurance emprunteur protège à la fois la banque et l’emprunteur en cas d’imprévus comme le décès, l’invalidité ou l’incapacité de travail. Selon les données de mai 2024, le TAEG moyen pour un prêt immobilier en France se situe autour de 3,5 % sur 20 ans.

Financer les frais de notaire

Les frais de notaire, souvent appelés « frais d’acquisition », incluent les émoluments du notaire, les droits de mutation et divers frais annexes. Ces frais, généralement compris entre 7% et 8% du prix du bien pour un logement ancien. Il sont indispensables pour légaliser la transaction immobilière et rédiger les actes.

Financement des travaux

Travaux de rénovation ou d’aménagement

Les travaux de rénovation ou d’aménagement sont courants dans un investissement locatif clé en main. Ils peuvent aller de simples rafraîchissements à des rénovations complètes. Les coûts doivent être bien évalués pour éviter les mauvaises surprises et doivent être inclus dans le plan de financement. Pour mes clients, j’inclue systématiquement le coût des travaux pour ne pas avoir de mauvaise surprise qui impacte le budget. Il y a différentes aides qui existent pour financer les travaux d’un investissement locatif :

• MaPrimeRenov
• Les certificats d’économie d’énergie
• Les exonérations de taxe locales

Ces aides sont mises en place pour les ménages à revenus modeste, ce qui exclut malheureusement bien souvent nombreux investisseurs. Cependant bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5 % pour tous les travaux de rénovation qui permettent d’améliorer la qualité énergétique d’un logement. La réduction est appliquée directement sur le prix final par l’artisan.

Mobilier et équipements

Pour les locations meublées, l’achat de mobilier et d’équipements est une dépense incontournable. Le choix de ces éléments doit être fait en fonction de la cible locative pour maximiser l’attractivité du bien. Tous les projets que nous faisons pour nos clients sont meublés pour profiter d’une fiscalité avantageuse, créer de la charge fiscale déductible et louer sur une fourchette haute de prix. Le budget pour meubler un studio locatif est souvent entre 3 000 € et 10 000 € pour les prestations les plus haut-de-gamme avec de l’électroménager et une literie de bonne qualité.

Frais de diagnostic

En outre, les diagnostics immobiliers (Carrez, DPE, amiante, plomb, etc.) sont obligatoires avant la mise en location. Ils assurent la conformité du bien aux normes en vigueur et peuvent révéler des travaux à réaliser pour garantir la sécurité et le confort des futurs locataires. Le constat de superficie fait également foi pour la mise en location du logement. Les diagnostics obligatoires peuvent coûter entre 300 et 800 euros en fonction du nombre de diagnostics nécessaires et de la taille du bien.

Gestion locative

Assurance PNO

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est destinée aux propriétaires de biens mis en location. Elle couvre les risques non pris en charge par l’assurance habitation du locataire. Elle est utile notamment en cas de dégâts des eaux par accident (où le locataire n’est pas à l’origine de la fuite). Le coût de l’assurance PNO est généralement compris entre 60 et 150 euros par an, selon les garanties choisies. Certains assureurs fixent leurs prix en prenant un pourcentage du loyer annuel.

Frais de gestion locative

Si vous confiez la gestion locative à une agence, des frais de gestion sont à prévoir. Ils couvrent les services de recherche de locataires, la rédaction des baux, et la gestion des loyers et des charges. Plusieurs de nos clients préfèrent gérer leurs biens eux-mêmes pour économiser ces frais, mais cela demande beaucoup de temps et de disponibilité. En général, les frais de gestion locative se situent entre 5% et 10% des loyers annuels. Mais notre partenaire, la société Manda, propose des frais de gestion locative à 3,9 % du montant du loyer grâce à une gestion en ligne.

Charges de copropriété

Pour les biens en copropriété, il est essentiel de prévoir les charges courantes de copropriété. Ces charges peuvent varier, donc il faut bien se renseigner avant d’acheter. Vous pouvez évidemment récupérer une partie des charges sur le loyer du locataire comme :

• l’eau collective
• les parties communes
• les employés d’immeuble
• la taxe de balayage, la redevance assainissement et la taxe d’enlèvement des ordures

Vous pouvez fonctionner soit au forfait soit en provision sur charges avec régularisation annuelle. Dans tous les cas vous collectez puis vous devrez vous-même verser les charges de copropriété, ce qui demande un peu d’organisation pour parfois avancer les frais.

Frais de maintenance et de réparation

Les frais de maintenance et de réparation doivent être budgétés pour couvrir les petites réparations et l’entretien régulier du bien. Ces réparations doivent être effectuées entre deux locataires. Plus un locataire reste longtemps, moins vous aurez de frais de remise en état.

Fonds travaux

En parallèle, vous devez provisionner le fonds travaux. Il est obligatoire pour les copropriétés et destiné à financer les travaux futurs importants (ravalement de façade, toiture, etc.). Cette provision permet de lisser les dépenses et d’éviter un décaissement important si un projet est voté ou qu’une mesure d’urgence doit être prise par les copropriétaires. Depuis 2017, la loi ALUR impose aux copropriétés de constituer un fonds de travaux représentant au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété.

Vacance locative

La vacance locative, période pendant laquelle le bien n’est pas loué, entraîne une perte de revenus. Il est prudent de prévoir une marge pour pallier cette éventualité. En France, le taux de vacance locative varie en moyenne entre 5% et 10% selon les régions et la demande locative. En région parisienne où nous travaillons, la vacance locative est quasi nulle. Notre travail consiste également à faire en sorte que le logement soit attractif dans sa disposition et visuellement, et qu’il se situe dans un secteur demandé avec un prix adéquat pour louer le plus rapidement possible sur la fourchette haute.

Diverses taxes et impôts

Impôt sur le revenu foncier

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu foncier. Le montant de l’impôt dépend du régime fiscal choisi (micro-foncier ou réel) et des revenus globaux du propriétaire. Plusieurs de nos clients ont opté pour le régime réel pour pouvoir déduire un maximum de charges et optimiser leur fiscalité. En régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus bruts, tandis qu’en régime réel, toutes les charges réelles peuvent être déduites.

Taxe d’habitation

La taxe d’habitation est due par le locataire. Toutefois, en cas de vacance locative au 1er janvier, c’est le propriétaire qui doit s’en acquitter. Certains de nos clients ont dû la payer lorsque leur appartement était inoccupé pendant les fêtes de fin d’année. Notez que la réforme de la taxe d’habitation prévoit sa suppression progressive pour les résidences principales d’ici à 2023, mais elle reste applicable pour les résidences secondaires et les logements vacants.

Éventuellement l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Pour les patrimoines immobiliers d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut s’appliquer. Il est important de l’inclure dans le calcul global des charges fiscales. L’IFI est calculé en appliquant un barème progressif allant de 0,5% à 1,5% sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.

Honoraires d’expert comptable

Pour optimiser la gestion fiscale et comptable, il peut être judicieux de recourir aux services d’un expert-comptable. Ses honoraires sont déductibles des revenus fonciers dans le régime réel. Nous avons constaté que cette aide est précieuse pour bien déclarer les revenus et éviter les erreurs et nous conseillons les services d’un expert-comptable à tous nos clients.

Conclusion

Investir dans un bien locatif implique de nombreux postes de dépenses à anticiper. Chez ImAvenir, notre travail de conseil consiste également à budgétiser ces dépenses. Ainsi, nous vous proposons uniquement des appartements rentables, faciles à louer, pour sécuriser votre projet et vous libérer de ces contraintes.