Que doit-on financer lors d’un investissement locatif clé en main ?

Financement du foncier

Le premier élément de votre plan de financement, et sans doute le plus conséquent, est le financement du foncier, c’est-à-dire le prix d’achat du bien immobilier. Dans un investissement locatif clé en main, cette étape a une double dimension : le choix d’un actif rentable et la sécurisation d’un prix adapté au marché local. Le foncier représente la base patrimoniale de votre investissement : il s’agit du capital que vous immobilisez dans la pierre avec une vocation à long terme.

Pour les investisseurs, ce poste est généralement financé par un crédit bancaire, dont les conditions dépendent de votre profil (revenus, taux d’endettement, apport personnel, antécédents bancaires). Selon les stratégies, vous pouvez décider d’injecter un apport pour améliorer le taux d’intérêt et les conditions d’emprunt, ou au contraire financer 110% du prix d’achat (foncier + frais annexes) afin de préserver votre trésorerie. Dans ce dernier cas, certaines banques accepteront de couvrir les frais accessoires mais rarement sans contrepartie en termes de garanties.

Il ne faut pas oublier que le prix du foncier conditionne à la fois la rentabilité brute et le potentiel de valorisation de votre patrimoine immobilier. Si vous achetez au juste prix, dans un secteur en tension locative, vous maximisez vos chances de sécuriser vos revenus locatifs et d’enregistrer une plus-value à la revente. D’où l’importance d’un opérateur clé en main qui vous accompagne dans la sélection du bien, en veillant à ce que l’opération corresponde non seulement à vos objectifs financiers mais aussi à vos contraintes de financement.

Financement des frais d’agence

Le deuxième élément incontournable concerne le financement des frais d’agence. Dans la majorité des transactions immobilières, le vendeur mandate une agence immobilière pour commercialiser le bien. Ces frais s’élèvent généralement à 4 à 8% du prix de vente, bien qu’ils soient variables selon le marché et le type de bien.

Pour l’investisseur, deux cas de figure se présentent. Soit les honoraires sont affichés « charge vendeur », ce qui signifie qu’ils sont intégrés dans le prix net vendeur et donc dans le prix d’acquisition global sur lequel le notaire appliquera les droits de mutation. Soit ils apparaissent « charge acquéreur », auquel cas ils sont directement supportés par vous en tant qu’acheteur, mais ils sont rarement dissociés du financement global. En règle générale, les banques financent également cette part, car elle fait partie intégrante du coût d’achat du projet immobilier.

Du point de vue fiscal, les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, ils peuvent venir majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value en cas de revente. C’est un détail technique mais significatif pour un investisseur soucieux d’optimiser sa fiscalité immobilière. Dans nos projets clé en main, nous intégérons ces frais de manière transparente dans la présentation du budget total, mais il vous appartient de vérifier auprès de votre interlocuteur ce qui est recouvrable par le financement bancaire et ce qui nécessiterait un apport de trésorerie immédiat.

Financement des frais de notaire

Le troisième poste majeur à anticiper est le financement des frais de notaire. Bien qu’on parle communément de « frais de notaire », il s’agit en réalité de taxes et de droits dus à l’État, auxquels s’ajoutent les émoluments de l’étude notariale. Pour un bien ancien, ces frais s’élèvent entre 7 et 8% du prix d’acquisition. Pour un bien neuf, ils sont réduits à environ 2 à 3%.

La prise en charge de ces frais constitue souvent un sujet sensible dans le cadre du financement bancaire. Certaines banques acceptent d’intégrer les frais de notaire dans le crédit immobilier, surtout si votre profil est solide, mais beaucoup exigent un apport personnel dédié à cette dépense. Pour un investisseur, cela représente donc une variable déterminante : disposer d’une épargne suffisante pour régler ces frais peut être indispensable pour déclencher l’opération.

En pratique, selon la stratégie patrimoniale, certains investisseurs choisissent de mobiliser leurs économies pour couvrir uniquement les frais de notaire, conservant ainsi une structure d’endettement maximale pour le prix du foncier et des travaux. D’autres préfèrent apporter davantage de fonds propres pour réduire la durée du crédit et limiter le coût total des intérêts. Dans tous les cas, vous devez intégrer cette ligne budgétaire à votre plan global et discuter en amont avec votre banque de la manière dont ces frais seront couverts.

Financement des travaux

Enfin, dans un projet clé en main, le financement des travaux constitue un point clé. Il s’agit souvent de la valeur ajoutée la plus importante du dispositif clé en main : acheter un bien avec un potentiel locatif et le rénover de manière à maximiser sa rentabilité. Les travaux recouvrent l’ensemble des interventions nécessaires, depuis la remise aux normes électriques ou sanitaires jusqu’à l’aménagement mobilier pour les locations meublées.

Comment structurer le financement des travaux

Le financement des travaux peut se structurer de différentes manières. La plupart des banques acceptent de financer cette enveloppe au sein du crédit global, sur présentation de devis validés par l’opérateur ou l’entreprise de rénovation. Cela suppose une gestion rigoureuse des décaissements, car les fonds sont versés au fur et à mesure de l’avancement, suivant des appels de fonds établis par l’entreprise. Dans certains cas, notamment pour des travaux plus légers, il peut être plus simple d’utiliser la trésorerie personnelle afin d’éviter des frais supplémentaires ou des délais liés aux validations bancaires.

Pour un investisseur, ces travaux constituent un levier déterminant : ils permettent de revaloriser significativement le bien, d’optimiser la fiscalité (via l’amortissement en régime LMNP ou LMP par exemple), d’augmenter les loyers perçus, et donc d’améliorer le rendement net. Un acteur clé en main comme ImAvenir vous garantit la cohérence du projet : il sélectionne un bien où le rapport entre le prix d’achat, le coût des travaux et le potentiel locatif est équilibré.

Conclusion

Un investissement locatif clé en main simplifie considérablement les démarches pour un investisseur, mais il ne vous dispense pas d’une analyse détaillée des financements à prévoir. Vous devez couvrir quatre postes principaux : le foncier, les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux. Chacun de ces éléments a ses propres modalités de financement, ses contraintes bancaires et ses implications fiscales. En les anticipant, vous évitez les mauvaises surprises et sécurisez votre opération à long terme.

Si vous souhaitez être accompagné dans la recherche de biens adaptés, dans la gestion de vos travaux et dans la mise en location, un acteur reconnu comme ImAvenir vous apporte une solution clé en main complète pour investir dans l’immobilier locatif meublé. Attention toutefois, ImAvenir ne propose pas de service de recherche de financement : cette étape relève toujours de la relation directe entre vous et votre banque. En revanche, notre expertise vous assure de construire un projet structuré, rentable et parfaitement adapté à vos objectifs patrimoniaux.