Formule TRI dans l’immobilier locatif : Comment calculer son taux de rendement interne ?

Qu’est-ce que le Taux de Rendement Interne (TRI) en immobilier

Définition du TRI

Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur financier utilisé pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier sur une période donnée. Il représente le taux de croissance annuel moyen du capital investi, en prenant en compte à la fois les revenus locatifs générés et la valeur future estimée du bien à la fin de la période d’investissement. Dit autrement, c’est un outil qui permet aux investisseurs de mesurer combien leur argent rapporte au fil du temps.

L’importance du TRI dans l’immobilier locatif

Contrairement aux autres indicateurs comme le rendement locatif brut ou net, le TRI intègre le facteur temps. En calculant le TRI, on prend en considération les revenus locatifs, les dépenses d’entretien, les taxes annuellement.

Un TRI élevé indique un investissement rentable, tandis qu’un TRI plus bas pourrait nécessiter des ajustements pour optimiser les bénéfices. Comprendre et utiliser le TRI permet donc de comparer efficacement différents types de projets et d’ajuster les conditions de financement et la durée de détention par exemple.

Comment calculer le TRI de son projet immobilier

Le taux de rendement interne (TRI) est le taux qui rend la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie générés par l’investissement égale à zéro.

Mathématiquement, le TRI est trouvé en résolvant l’équation suivante :

où :

• $C_0$ est le coût initial de l’investissement (il sera forcément négatif puisqu’il s’agit d’une dépense)
• $C_t$ (pour t=1,2,3…n) représente le flux de trésorerie pour chaque année (la somme des dépenses et des recettes)
• $n$ le nombre d’années pendant lesquelles le projet génère des flux financiers
• $TRI$ est le taux de rendement interne que l’on recherche

Formule de calcul avec Excel

Excel simplifie le calcul du TRI grâce à la fonction =TRI() ou =IRR() en anglais. Vous pouvez saisir les données dans une feuille de calcul pour obtenir rapidement le taux de rentabilité interne.

Étape 1 : Préparer les données

• Identifiez tous les flux de trésorerie générés par votre investissement. Cela inclut les dépenses initiales (achat, frais de notaire, travaux éventuels…) et les revenus futurs (loyers perçus, revenus de la revente). C’est la partie un peu complexe et qui est chronophage.
• Calculez votre flux de trésorerie prévisionnel par année, au besoin en utilisant des fonctions. A vous de voir, quelles dépenses et recettes vous choisissez de faire entrer dans le calcul.
• Placez ces flux de trésorerie dans une autre feuille de calcul Excel puis utilisez une colonne pour les années et une autre pour les montants associés.

Étape 2 : Utilisation de la fonction TRI dans Excel

• Comme nous le disions plus haut, la fonction TRI calcule le taux de rentabilité interne des flux de trésorerie. La syntaxe de base pour la formule est =TRI(plage_de_valeurs) où plage_de_valeurs représente les cellules contenant les flux de trésorerie.
• Supposons que vos flux de trésorerie soient dans les cellules A1 à A5 (années) et B1 à B5 (montants respectifs). Pour calculer le TRI, entrez dans une cellule : =TRI(B1:B5).

Étape 3 : Interprétation du résultat

• Le résultat de la fonction TRI est le taux de rendement annualisé que l’investissement génère sur la période. Un TRI plus élevé indique une meilleure rentabilité de l’investissement.
• Comparez le TRI obtenu avec vos attentes et avec d’autres investissements potentiels pour évaluer la viabilité de votre projet immobilier.

Exemple concret

Pour illustrer le calcul du taux de rendement interne (TRI), prenons cet exemple concret :

• Achat d’un appartement à Paris pour 300 000 euros la première année, sans crédit (dépense = flux sortant négatif : -300 000 euros).
• Mise en location de l’appartement avec un loyer annuel de 14 000 euros (revenus = flux entrant positif : +14 000 euros).
• Paiement de l’impôt foncier annuel de 1 500 euros (dépense = flux sortant négatif : -1 500 euros).
• Revente du bien au bout de 10 ans pour une somme de 400 000 euros (revenus = flux entrant positif : +340 000 euros).

Voici comment les flux de trésorerie se présentent au fil des années de manière très simplifiée :

En utilisant une feuille de calcul, nous avons trouvé que le taux de rendement interne (TRI) pour cet exemple s’élève à environ 7,1%. Ce TRI représente le rendement annuel moyen généré par cet investissement immobilier sur une période de 10 ans. Cependant, notre exemple présente certaines limites significatives : il simplifie les flux de trésorerie en omettant les déductions fiscales, les frais de maintenance ainsi que les périodes de vacance locative.

Quelle est la différence avec le rendement classique ?

Le rendement brut ou net évalue la rentabilité à un moment précis, sans considérer l’origine des fonds ni les flux financiers dans le temps.

Lorsque vous empruntez de l’argent, il provient de la banque plutôt que de vos économies personnelles. Le rendement traditionnel ne tient pas compte de cette distinction cruciale. Investir dans l’immobilier avec un prêt est souvent plus avantageux que d’utiliser vos propres fonds, grâce à l’effet de levier du crédit. Et le TRI appliqué à l’ensemble de vos finances personnelles permet de le mettre en évidence et de l’optimiser.

Facteurs à prendre en compte et qui influencent le TRI

La détermination du taux de rendement interne (TRI) dans un investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs clés :

• Prix d’achat et frais annexes : Le coût initial d’acquisition, ainsi que les frais supplémentaires comme les honoraires de notaire et les expertises, jouent un rôle déterminant dans le TRI. Des dépenses élevées peuvent réduire la rentabilité, d’où l’importance d’acheter à un prix compétitif et de minimiser les coûts annexes.
• Conditions de financement : Les modalités de financement influencent significativement le TRI. Un apport personnel réduit le montant emprunté et donc les intérêts à rembourser. De plus, le taux d’intérêt du prêt a un impact direct sur les flux de trésorerie nets, les taux plus bas améliorant la rentabilité. La recherche des meilleures conditions de financement auprès de différentes institutions est donc primordiale.
• Revenus locatifs : Les loyers perçus, déterminés par la localisation, l’état du bien et le type de location, sont essentiels pour maximiser le TRI. Une gestion efficace, incluant une révision régulière des loyers pour s’adapter aux fluctuations économiques, est recommandée.
• Charges et taxes : Les dépenses courantes telles que l’entretien, les réparations, ainsi que les impôts fonciers et d’habitation, influent sur les flux de trésorerie nets. Une gestion optimisée et une planification fiscale adéquate peuvent réduire ces coûts et améliorer la rentabilité. Le choix du régime fiscal, tel que le micro-foncier, le micro-BIC ou le régime réel, impacte directement le rendement net de l’investissement.
• Revente du bien : La valeur de revente est cruciale dans le calcul du TRI. Un bien dont la valeur augmente avec le temps améliore le rendement global. La planification de la revente, en tenant compte des conditions du marché et des frais associés, est donc essentielle pour optimiser la rentabilité.

Quelques axes pour optimiser le TRI

Pour maximiser le taux de rendement interne :

• Acheter au bon prix : cela nécessite une bonne connaissance du marché et de mener des négociations efficaces. C’est essentiel pour acquérir un bien à un prix compétitif. Les biens sous-évalués ou à fort potentiel de valorisation peuvent offrir des rendements bien plus importants. Élémentaire, mon cher Watson.
• Maximiser les revenus locatifs : Des travaux de rénovation ciblés, avec une reconfiguration du logement pour ajouter des pièces ou équilibrer les volumes permettent d’augmenter la valeur locative. Opter pour des locations meublées peut également augmenter significativement les revenus, en plus des incitations fiscales.
• Réduire les charges : Négocier les contrats d’entretien, opter pour des matériaux durables lors des rénovations et optimiser les dépenses énergétiques contribuent à maintenir un TRI élevé en réduisant les coûts d’exploitation.
• Profiter des avantages fiscaux : Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peuvent réduire l’impôt sur les revenus locatifs et améliorer ainsi le rendement.
• Planifier la revente : Vendre au bon moment, lorsque le marché est favorable, permet de maximiser le retour sur investissement en réduisant les frais et taxes liés à la transaction.

Aspects méconnus ou oubliés sur le TRI

Certains aspects sont moins évidents mais tout aussi importants à considérer :

• Impact des travaux de rénovation : Bien gérés, les travaux de rénovation peuvent augmenter la valeur locative et vous permettre de générer des plus-values dont vous ne tenez pas forcément compte dans le TRI.
• Flux de trésorerie négatifs : Ils ne sont pas forcément mauvais et peuvent résulter de stratégies à long terme visant à maximiser la valeur du bien, comme d’importants travaux.
• Gestion de la vacance locative : La vacance locative peut réduire les revenus locatifs et ainsi affecter le TRI théorique. C’est une préoccupation majeure pour les investisseurs. Il est donc crucial de ne pas se focaliser exclusivement sur les chiffres, mais également sur la sécurité globale de son investissement. Opter pour des biens situés dans des zones à forte demande locative et maintenir un bon état le biens sont essentiels pour diminuer les risques.

Conclusion

Le taux de rendement interne (TRI) est un outil puissant pour évaluer et optimiser la rentabilité des investissements immobiliers locatifs. En comprenant les divers facteurs qui influencent le TRI et en mettant en œuvre des stratégies adaptées, vous pouvez maximiser leur rendement et garantir le succès de vos placements. Avec mon équipe, je vous accompagne dans vos investissements immobiliers pour une approche sécurisée et pour vous proposer des biens rentables adaptés à vos critères et à votre situation personnelle.