Comment financer un investissement locatif ?

Vous voulez acheter un bien pour le louer. Se pose alors la question, comment le financer ? La réponse à cette question à un impact important sur la rentabilité de votre investissement locatif et sur la possibilité de développer votre patrimoine. Faut-il investir dans l’immobilier cash ou emprunter ? Est-il possible de payer l’intégralité de ses mensualités avec ses revenus locatifs ? Comment obtenir des aides pour financer des travaux de rénovation dans l’ancien ?

Le crédit immobilier, une stratégie gagnante dans le cadre d’un investissement locatif

Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, l’acheteur essaie souvent de réduire la durée de son prêt. Dans le cadre du crédit immobilier pour un investissement locatif, la problématique est différente, car le crédit a alors un effet levier. Il permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier grâce à l’emprunt et de continuer à épargner. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Par ailleurs, l’assurance emprunteur offre une sécurité pour l’investisseur et sa famille, le capital restant dû étant remboursé en cas de décès ou d’invalidité. 

L’investisseur va devoir choisir entre :

  • Un prêt amortissable, le prêt le plus connu, consiste à payer chaque mois les intérêts et une partie du capital.
  • Un prêt in fine, le capital étant alors remboursé en fin d’emprunt. La mensualité ne couvre donc que les intérêts. La déduction fiscale est alors identique, pendant toute la durée de l’emprunt immobilier. Les prêts in fine sont alors adossés à des placements sûrs, comme une assurance vie.

Astuce : le courtier en crédit immobilier partenaire d’ImAvenir dispose de calculettes et d’outils de simulation, pour déterminer la durée de prêt et le type de prêt (prêt amortissable et prêt in fine) les mieux adaptés à votre profil d’investisseur et à votre achat immobilier. Le courtier connaît également les pratiques des banques et va présenter votre dossier, pour obtenir le meilleur taux d’emprunt, mais également les meilleures conditions (une réduction des frais de dossier, par exemple).

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Les aides à la rénovation, une diminution de l’effort financier

Dans le neuf, aucun coup de pouce ne vient diminuer le coût de l’investissement locatif. Le Pinel venue remplacer le Scellier est, en effet, un dispositif de défiscalisation avec une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans à condition d’acheter dans certaines zones. La loi Pinel oblige également à plafonner le loyer et à ne louer qu’à des locataires avec des revenus modestes.

En revanche, les aides pour les travaux dans l’ancien sont nombreuses. Les principales sont :

  • Les primes des fournisseurs d’énergie et d’actions logement, 
  • Les subventions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH), 
  • MaPrimeRénov remplaçant le crédit d’impôt transition énergétique et étant ouverte aux bailleurs contrairement au CITE, 
  • Un taux de TVA réduit à 10% voire à 5,5% (TVA écologique) au lieu du taux normal de 20%,
  • Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière, cette exonération étant votée localement. 

Les aides à la rénovation offrent la possibilité aux loueurs en meublé ou en location nue de réduire l’effort financier pour rendre le logement plus confortable et notamment pour améliorer ses performances énergétiques. Ces aides sont demandées par le bailleur avant le début des travaux et sont souvent cumulables entre elles, mais également avec les dispositifs de défiscalisation, comme le Malraux, le Censi Bouvard, le Denormandie, la loi Alur Elan instituant le régime fiscal favorable de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). 

En plus des aides pour les travaux dans les habitations anciennes, un prêt sans intérêt (l’éco-PTZ) va venir les financer en totalité ou en partie. Ce prêt d’un montant compris entre 7000 et 30000 € peut ainsi être sollicité auprès d’une banque partenaire de l’Etat pour un remplacement de chaudière ou pour l’isolation des murs donnant sur l’extérieur. Le courtier partenaire d’ImAvenir se charge de solliciter l’éco prêt à taux zéro en complément du crédit immobilier.

À savoir : pour être éligibles aux aides à la rénovation énergétique, les travaux doivent être réalisés par des artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement). ImAvenir travaille avec une équipe de professionnels du bâtiment disposant d’une telle qualification.

Les aides à la rénovation, une diminution de l’effort financier

Dans le neuf, aucun coup de pouce ne vient diminuer le coût de l’investissement locatif. Le Pinel venue remplacer le Scellier est, en effet, un dispositif de défiscalisation avec une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans à condition d’acheter dans certaines zones. La loi Pinel oblige également à plafonner le loyer et à ne louer qu’à des locataires avec des revenus modestes.

En revanche, les aides pour les travaux dans l’ancien sont nombreuses. Les principales sont :

  • Les primes des fournisseurs d’énergie et d’actions logement, 
  • Les subventions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH), 
  • MaPrimeRénov remplaçant le crédit d’impôt transition énergétique et étant ouverte aux bailleurs contrairement au CITE, 
  • Un taux de TVA réduit à 10% voire à 5,5% (TVA écologique) au lieu du taux normal de 20%,
  • Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière, cette exonération étant votée localement. 

Les aides à la rénovation offrent la possibilité aux loueurs en meublé ou en location nue de réduire l’effort financier pour rendre le logement plus confortable et notamment pour améliorer ses performances énergétiques. Ces aides sont demandées par le bailleur avant le début des travaux et sont souvent cumulables entre elles, mais également avec les dispositifs de défiscalisation, comme le Malraux, le Censi Bouvard, le Denormandie, la loi Alur Elan instituant le régime fiscal favorable de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). 

En plus des aides pour les travaux dans les habitations anciennes, un prêt sans intérêt (l’éco-PTZ) va venir les financer en totalité ou en partie. Ce prêt d’un montant compris entre 7000 et 30000 € peut ainsi être sollicité auprès d’une banque partenaire de l’Etat pour un remplacement de chaudière ou pour l’isolation des murs donnant sur l’extérieur. Le courtier partenaire d’ImAvenir se charge de solliciter l’éco prêt à taux zéro en complément du crédit immobilier.

À savoir : pour être éligibles aux aides à la rénovation énergétique, les travaux doivent être réalisés par des artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement). ImAvenir travaille avec une équipe de professionnels du bâtiment disposant d’une telle qualification.

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Le financement comptant, un choix avantageux pour certains profils d’investisseurs

Avec un financement comptant de l’investissement locatif, l’investisseur en immobilier locatif renonce aux avantages du crédit immobilier. Cependant, le paiement cash d’un appartement présente un intérêt dans certaines circonstances. En effet, ce paiement permet  :

 

  • De générer du cash-flow. Un investisseur proche de la retraite peut, par exemple, percevoir des revenus complémentaires sans avoir à régler des mensualités.
  • D’acheter un bien immobilier alors que son taux d’endettement est supérieur à 35%, le seuil d’endettement limite ou au contraire de conserver sa capacité d’emprunt, pour accéder à la propriété.
  • D’avoir un dossier apprécié par les vendeurs. En effet, l’offre d’achat ne comprend alors aucune clause suspensive d’obtention de prêt. L’acheteur peut ainsi plus facilement négocier le prix du bien et/ou se positionner sur des biens exceptionnels par leurs qualités intrinsèques ou par leur emplacement. C’est un véritable atout, dans les grandes villes comme Paris, où le marché immobilier est très tendu.

L’autofinancement du bien locatif, l’absence d’effort d’épargne

L’autofinancement d’un investissement locatif est le graal de nombreux investisseurs immobiliers. En effet, cela signifie que les loyers perçus après déduction des différentes charges, y compris de la taxe foncière, couvrent la mensualité du prêt immobilier. L’investisseur en immobilier locatif n’a alors aucun effort d’épargne à effectuer. Pour atteindre, l’autofinancement, le futur propriétaire bailleur doit :

  • Viser un bien à fort potentiel dans une zone où la demande locative est élevée.
  • Louer en meublé pour un meilleur rendement en optant éventuellement pour la colocation.
  • Avoir un apport personnel supérieur au minimum imposé par les banques, ce minimum étant de 10% du coût du projet, hors frais de notaire, un apport minimal porté à 30% dans le cadre du prêt in fine.
  • Allonger la durée du prêt, afin de réduire ses mensualités. Cet allongement va entraîner une augmentation des intérêts et du coût de l’assurance. Mais ce surcoût va être compensé par la déductibilité des intérêts. La durée longue du prêt , 20 ans au maximum dans le cadre d’un investissement locatif, peut être assortie de pénalités réduites ou nulles en cas de remboursement anticipé.

Astuce : le chasseur expérimenté d’ImAvenir a l’habitude de trouver des biens décotés pour les investisseurs. Ces biens, après travaux et aménagements de qualité, sont loués à des prix supérieurs à la moyenne du marché et une plus-value est quasi garantie lors de la revente.