Les conditions pour augmenter un loyer
Le loyer peut être augmenté dans quatre cas :
- L’application de l’indexation du loyer.
- Le rattrapage d’un loyer sous-évalué.
- La réalisation de travaux d’amélioration.
- Une augmentation des charges.
La révision annuelle des loyers
Le propriétaire-bailleur peut réviser à chaque date anniversaire le montant du loyer, à condition qu’une clause de réévaluation annuelle du loyer soit mentionnée dans le bail. De plus, le bailleur ne peut pas choisir librement le montant de l’augmentation. Il doit, en effet, se référer à l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
La révision d’un loyer trop bas
Un loyer sous-évalué peut être revu à la hausse, au moment du renouvellement du bail (tous les ans pour une location meublée et tous les 3 ans pour une location nue, en principe). Le propriétaire doit fournir 3 exemples de loyer dans la même résidence ou dans une résidence comparable, dans le même quartier. Le nombre d’exemples de loyer est porté à 6 dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants. Par ailleurs, dans les zones où un encadrement de loyer est pratiqué, comme à Paris, lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer. Dans tous les cas, l’annonce de l’augmentation du loyer doit être faite au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
La réalisation de travaux dans le logement
Les travaux d’amélioration (et non les travaux d’entretien), comme l’installation d’un double vitrage à isolation renforcée, peuvent donner lieu à une hausse de loyer, si le montant desdits travaux représente au moins 50% d’une annuité de loyer. La hausse va alors représenter 15% du montant total des travaux. Le locataire doit être prévenu de cette hausse au moins 6 mois avant.
Une augmentation des charges
Pour éviter au locataire une régularisation trop importante en fin d’année, le bailleur peut augmenter les charges provisionnelles, en se fondant sur le budget prévisionnel de la copropriété et sur les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Dans une location meublée, un forfait pour charges peut être prévu plutôt que des charges au réel. Ce forfait peut être indexé sur le loyer, grâce à une clause d’indexation figurant dans le contrat de bail.
La révision annuelle des loyers dans un contexte inflationniste
L’IRL en hausse
Le 13 juillet 2022, l’INSEE a publié l’indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2022. Celui-ci s’élève désormais à 135,84 : en hausse de 3,6% sur un an et de 1,43% sur trois mois. Cette hausse n’est pas une surprise dans un contexte inflationniste. En effet, cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
À noter : la référence de l’IRL à prendre en compte est notée dans le bail. À défaut, il s’agit du dernier IRL publié au moment de la signature du bail.
Un exemple de hausse du loyer théorique
Un bail signé le 1er septembre 2021 avec un loyer de 800 € (avec comme IRL de référence, celui du 2ème trimestre 2021) peut être réévalué le 1er septembre 2022. L’augmentation peut alors être de 28,80 € : 800 x 135,84 (IRL 2ème trimestre 2022)/131,12 (IRL 2ème trimestre 2021) = 828,80 € soit une hausse de 3,6%.
Astuce : l’INC (Institut National de la Consommation) met gratuitement à disposition un outil en ligne, pour calculer la hausse de loyer fondée sur l’IRL.
La mise en place d’un bouclier loyer
Le principe du bouclier fiscal
Dans le contexte de forte augmentation des prix actuel, Bruno Le Maire, l’actuel ministre de l’Économie et des Finances, a annoncé la mise en place d’un bouclier loyer à compter d’octobre 2022. Le rôle de ce bouclier est de contenir la hausse des loyers à 3,5% maximum, pendant un an. Plutôt que de geler l’IRL, le gouvernement a ainsi souhaité protéger les locataires de l’inflation élevée annoncée pour les mois à venir. En effet, selon l’observatoire français des conjonctures économiques, l’IRL pourrait atteindre 5% de hausse sur un an d’ici fin 2022. Une telle hausse serait difficilement supportable pour les plus modestes. En effet, avec un loyer mensuel moyen en France de 600 €, le surcoût annuel serait de 360 €. D’ailleurs dans le souci d’accompagner ces foyers les plus modestes, l’annonce de la mise en place du bouclier loyer s’est accompagnée de celle d’une hausse des APL de 3,5, sachant qu’environ 50% des locataires perçoivent une aide au logement.
À noter : le bouclier fiscal doit être voté en juillet 2022, dans le cadre de la loi de finances rectificative.
Que penser du bouclier loyer ?
Le conseil national de l’habitat (CNH) regroupant différents acteurs du secteur du logement salue une mesure équilibrée, alors qu’un gel de l’IRL n’aurait fait peser l’effort que sur les propriétaires. Il faut également noter, qu’il ne s’agit que d’une mesure transitoire et qu’en période d’incertitude, la pierre reste une valeur refuge.
ImAvenir, en tant que spécialiste de l’investissement clé en mains, propose un service de gestion locative aux investisseurs lui ayant fait confiance. Dans ce cadre, nous nous chargeons de la rédaction de la clause d’indexation du loyer et du calcul de la hausse annuelle, dans le cadre de la législation en vigueur.
