​​10 ans pour éradiquer les passoires énergétiques, le défi lancé à l’immobilier locatif

13 mars 2023

10 ans pour rénover le parc immobilier français. Un défi donné par le gouvernement et qui repose presque exclusivement sur les propriétaires-bailleurs ! Et pour cause. Il s’agit principalement de mesures coercitives sur la location. Comment continuer à profiter de la sécurité de l’immobilier tout en sortant gagnant face au coût des travaux ?

Fini les petits pas écolos, place aux grands chantiers

L’ancien premier ministre, Edouard Philippe, a qualifié la loi Climat et Résilience de « folie » dans une interview au Point. Son ampleur est inédite. Cette loi est issue des conventions citoyennes sur le climat. Elle comporte 305 articles promulgués au journal officiel le 24 août 2021. Elle présente à la fois des mesures pour lutter contre le dérèglement climatique et à la fois des mesures pour renforcer la capacité de la France à y faire face, notamment d’un point de vue énergétique.

Dans son volet logement, la loi Climat et Résilience propose simplement d’éradiquer les passoires thermiques. Et c’est un euphémisme. Les chiffres sont colossaux. D’ici 6 ans, 17% des logements seront interdits à la location s’ils ne sont pas rénovés. Soit environ 5,2 millions d’après le gouvernement.

Un calendrier coercitif qui pèse sur l’immobilier locatif

Vous l’avez compris, cette loi repose sur des mesures coercitives, c’est-à-dire des interdictions, des contrôles et des sanctions. Les logements dont les DPE sont les plus mauvais seront considérés comme indécents. Ce critère énergétique s’ajoute donc à la liste des autres critères de décence comme la surface minimale ou la présence de certains équipements (voir les critères de décence sur le site du gouvernement).

Les organismes qui versent des aides au logement seront missionnés pour effectuer des contrôles (Caisse d’allocation familiale ou Mutuelle sociale agricole). S’ils ne perçoivent pas d’aides au logement, les locataires pourront se tourner directement vers un tribunal, comme c’est déjà le cas pour les logements indécents. 13,5 millions de personnes vivent dans un foyer qui perçoit des aides au logement. Beaucoup de propriétaires ne pourront donc pas miser sur l’indulgence du locataire, surtout s’ils louent à des étudiants ou à des jeunes actifs.

Cependant, ces mesures vont entrer progressivement en vigueur :

  • 2022 – Gel des loyers pour les logements F et G (même en cas d’augmentation de l’indice de référence des loyers)
  • 2023 – interdiction de location pour les logements au-dessus de 450 km/w.h d’énergie finale
  • 2025 – interdiction de location pour tous les logements notés G
  • 2028 – interdiction de location pour tous les logements notés F
  • 2035 – interdiction de location pour tous les logements notés E

Ce calendrier est plus intensif qu’il n’y paraît. Et à ne pas prendre à la légère. Certains propriétaires ne peuvent déjà plus louer en 2023.

Le locataire d’un logement indécent peut arrêter le versement du loyer tant que le DPE n’est pas en conformité. Si le locataire part, le renouvellement du bail est interdit. Pour ne courir aucun risque, les gestionnaires de biens refuseront donc leurs services. Il vous restera la solution Leboncoin ou PAP, à vos risques !

Les investisseurs réagissent déjà

L’impact se fait déjà ressentir sur certains segments du marché immobilier. Ceux qui concentrent les demandes des investisseurs. Des petites surfaces principalement. D’après Se Loger et Meilleurs Agents, les ventes de passoires énergétiques ont augmenté de 8% en France en 2021 et de 34% rien qu’à Paris.

La décision de conserver le logement en exécutant les travaux ou de céder le bien est une équation à plusieurs inconnues. Et notamment celle des copropriétés. En effet, le bâti et les équipements collectifs ont un impact important sur la classe énergétique finale des petites surfaces. Dans le même temps, la prise de décision en syndic est souvent difficile. Les propriétaires occupants et les propriétaires-bailleurs n’ayant pas le même calendrier. En outre, le vote d’un plan pluriannuel de travaux est souvent long et les enjeux ne sont pas les mêmes en fonction du tantième (à l’avantage des petits logements évidemment).

Il faut aussi penser rentabilité et éviter d’avoir trop de frais à répercuter sur ses locataires. Les calculettes sont donc de nouveau de sortie !

Un casse-tête d’aides financières inefficaces

La rénovation énergétique d’un appartement de 30m2 est estimée entre 10 000 et 30 000 €. Un coût non négligeable. L’état a mis quelques millions dans son plan de financement 2023, dont nous parlions dans cet article, pour aider les propriétaires :

  • Ma prime rénov’
  • Les aides de l’Anah
  • L’éco prêt à taux zéro
  • TVA réduite

Malgré tout, il subsiste un manque de clarté vue la complexité des plafonds et subventions découpés par tranche et par type de travaux (sans parler des bonus ou primes). Pour ce qui nous concerne malheureusement, elles ne sont souvent pas accessibles aux investisseurs qui ont de bons revenus et qui louent plusieurs appartements. La faute aux conditions de ressource. Elles ont plutôt vocation à aider des propriétaires modestes pour leur résidence principale.

Une question de fiscalité pour sortir gagnant ?

Quelles solutions s’offrent donc aux investisseurs pour essayer d’éviter les pots cassés ? D’autant plus que l’immobilier reste une valeur refuge et un placement très sécurisé si la zone géographique est bien choisie.

Deux dispositifs antérieurs continuent de jouer lors de travaux de rénovation énergétique :

  • le déficit foncier
  • et les amortissements.

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de reporter les charges déductibles des revenus fonciers sur les autres revenus imposables du foyer, pour la location nue. On peut donc atteindre une tranche d’imposition inférieure et payer moins d’impôts. Le plafond du déficit foncier vient d’ailleurs de doubler, passant de 10 700 € à 21 400 € à condition que les travaux permettent de passer à une classe A, B, C, ou D au plus tard le 31 décembre 2025.

Les amortissements quant à eux concernent la location meublée. Il est possible de déduire des revenus locatifs le coût des travaux et la valeur du bâti pendant une vingtaine d’années. Ils ne peuvent pas excéder la différence entre le total des charges déductible et le total des recettes locatives annuelles mais sont reportables d’une année sur l’autre, sans limitation. Je vous incite à lire notre page sur les amortissements.

Nouveau levier de négociation : la performance énergétique

Comment sortir gagnant de toutes ces interdictions ? Et s’il fallait oser mettre les deux pieds dans le plat et racheter aux propriétaires inquiets ?

Paris et la Creuse comptent le plus de passoires énergétiques. Dans la capitale où les prix ont atteint des sommets, il est donc intéressant d’aller jouer la négociation sur les passoires thermiques. Avec une décote pouvant aller jusqu’à 20% pour des biens en dessous de l’étiquette D, on aurait tort de s’en priver.

Dans ce cas, il est primordial d’analyser le DPE et l’audit énergétique pour faire chiffrer des travaux de rénovation. Il faut également analyser les données financières pour être sûr de pouvoir appliquer le mécanisme des amortissements et être sûr de s’y retrouver fiscalement. Une société d’investissement locatif comme ImAvenir peut vous aider à trouver un bien décoté tout en vous apportant la sécurité côté rénovation. Vous réaliserez aussi une plus-value à la revente, avec un bien désormais en état d’être loué. La fameuse valeur verte !

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Client ImAvenir Charles
Mathieu Doliveux
Directeur associé d'ImAvenir

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