Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est créé par la Loi Balladur en 1993 pour encourager l’investissement locatif. Ce dispositif permet de déduire le coût des travaux d’amélioration ou de réparation sur l’ensemble des revenus fonciers imposables. Si le coût des travaux dépasse les revenus fonciers, cela génère un déficit qui peut être reporté sur les autres revenus du foyer fiscal (salaires, retraites…). Le revenu global du foyer pris en compte est donc diminué et on se retrouve dans une tranche d’imposition inférieure. Moins d’impôts à la clé donc !
Est-il intéressant de mobiliser du déficit foncier sur les revenus de son foyer fiscal ?
Au-delà du plafond, le déficit foncier peut aussi se provisionner au régime réel pour être utilisé les années suivantes. Jusqu’à 10 ans. Et c’est là que les choses se corsent.
En effet, les revenus fonciers sont doublement imposés. Ils sont en plus soumis aux prélèvements sociaux équivalents à 17,2% (CSG, CRDS et solidarités). Il est donc plus intéressant de provisionner du déficit foncier d’année en année pour réduire les revenus locatifs imposables plutôt que de l’imputer sur son salaire ou d’autres types de revenus.
Le déficit foncier reste donc très intéressant mais il n’est pas judicieux d’aller jusqu’au plafond pour l’imputer en une seule année sur l’ensemble de ses revenus.
Quels types de travaux sont éligibles au déficit foncier ?
Tous les travaux d’amélioration (modernisation, confort) et d’entretien dans les locations vides. Depuis janvier 2023, on y ajoute également les travaux de rénovation qui permettent d’améliorer la classe énergétique d’un logement vide noté E, F ou G. La liste précise des travaux éligibles sera précisée par décret ultérieurement. Ces travaux devront être réalisés au plus tard le 31 décembre 2025 et attestés par un DPE avant et après.
Une société de travaux ou d’investissement locatif comme la nôtre peut vous accompagner en réalisant l’ensemble de la rénovation énergétique : le DPE initial, les travaux avec différents scénarii pour garantir au minimum une classe énergétique D, puis un DPE final pour valider l’opération.
Comment bénéficier du déficit foncier ?
Il faut être imposé au régime réel pour la location d’un logement vide pour pouvoir déclarer un déficit foncier. L’accompagnement par un expert-comptable est donc essentiel. Il remplira pour vous le formulaire n°2044 à joindre à votre déclaration de revenus auprès des finances publiques. ImAvenir travaille avec des experts-comptables partenaires qui suivent les investisseurs à long terme pour optimiser la fiscalité sur leurs revenus fonciers.
La rénovation, un impact à la revente ?
L’augmentation du plafond du déficit foncier s’inscrit dans le sillage de la Loi Climat et Résilience. Cette dernière prévoit une interdiction de location pour les logements G en 2025 et F en 2028. Au-delà de la réduction d’impôt accordée pour des travaux énergétiques, la rénovation permettra de sécuriser les revenus locatifs et d’augmenter la valeur verte de son patrimoine. Un bien rénové se vend déjà plus cher et c’est une garantie de plus-value patrimoniale importante à long terme. Chez ImAvenir, nous proposons d’investir dans des biens proposés à des prix inférieurs aux prix du marché soit en raison de leur état soit en raison de leur classe énergétique. Vous réaliserez une importante plus-value tout en finançant votre projet grâce aux loyers encaissés.
