Accéder aux ventes aux enchères pour l’investissement locatif

Le fonctionnement de la vente aux enchères

Certains investisseurs sont friands des ventes aux enchères publiques, par le côté grisant de la surenchère et l’envie d’avoir le dernier mot. Les déconvenues peuvent être lourdes de conséquences, à commencer par surpayer le bien en question.

La vente immobilière par adjudication ou vente aux enchères est publique et donc accessible à tous. Le bien mis en vente est attribué au plus offrant. Jusqu’à présent tout est normal. Vous allez découvrir qu’acquérir un bien immobilier en ces termes n’est pas si facile qu’il n’y paraît et que la procédure n’est pas exempt d’impératif.

Il existe deux types de vente :

• Les ventes aux enchères immobilières judiciaires (vente forcée)
• Les ventes aux enchères à l’amiable (vente volontaire pratiquée par les notaires ou l’administration)

Comment visiter le bien ?

D’une manière générale, les visites s’effectuent dans les semaines précédant la vente aux enchères. Vous devez être disponible, car les horaires et dates sont fixes et les visites se font à plusieurs acheteurs potentiels. Les visites sont très encadrées et il ne vous sera pas possible de revisiter le bien si vous avez encore des interrogations. Il faut donc que vous soyez sûrs à 100 % de l’intérêt que ce bien aura pour vous.

D’où proviennent les biens ?

Les biens proviennent de plusieurs sources selon qu’il s’agisse de vente aux enchères judiciaires ou à l’amiable.

Concernant la partie judiciaire, il peut s’agir de saisies immobilières en vue du remboursement d’une dette contractée par son propriétaire ou bien encore d’une liquidation judiciaire dans le cadre d’une entreprise qui a déposé le bilan et a contracté des dettes fournisseurs.

Moins courant, il peut s‘agir d’un partage judiciaire à la suite d’un conflit familial où chacun souhaite récupérer ses parts en liquidité.

Sur le plan de la vente aux enchères à l’amiable, ce sont souvent des particuliers qui souhaitent passer par le biais d’un notaire pour effectuer la vente de leur bien et qui préfèrent cette option à celle des agences immobilières. L’administration, l’État ou les organismes publics ont recours à ce type d’enchères notamment pour des logements de fonction, des casernes ou encore des gendarmeries, etc.

Les types de ventes aux enchères

La vente aux enchères judiciaires

Toute procédure de vente aux enchères judiciaires a lieu dans la chambre des criées au sein du Tribunal de grande instance. Elle est ouverte au public mais quiconque souhaite enchérir sur le bien proposé doit être accompagné d’un avocat.

Les annonces des biens à la vente paraissent un mois à l’avance et indiquent tous les éléments du dossier (date et heure des visites, les conditions de vente, les frais, le montant, etc.)

L’avocat qui vous accompagne dispose d’un mandat écrit et signé de votre main lui donnant ordre d’enchérir dans une certaine limite de prix que vous aurez indiqué. Vous lui aurez aussi consigné un chèque d’un montant de 10 % de cette enchère limité et réglé, en amont de l’audience, les frais engendrés par la procédure.

À l’issue de l’audience, si vous avez offert le meilleur prix, alors vous êtes déclaré adjudicataire du bien, mais pas encore propriétaire. Sachez qu’une autre personne peut surenchérir sur votre offre dans un délai de 10 jours maximum après l’audience.

Si personne n’a enchéri sur votre offre, vous devenez donc officiellement propriétaire à condition que votre avocat établisse le procès verbal d’adjudication et le cahier des charges et les publient au centre de publicité foncière.

Dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaire, vous aurez un délai de deux mois pour verser le solde de l’acompte. Si vous avez recours à un crédit bancaire et que celui-ci n’est pas accepté, vous serez dans l’obligation de payer le prix de 10 % convenu et le bien sera remis en vente. En d’autres termes, vous ne pouvez bénéficier de la condition suspensive de prêt. Si là encore vous ne réglez pas la totalité du solde, vous devrez vous acquitter des intérêts sur la somme restant due après de votre banque.

La vente judiciaire amiable

Concernant la préparation de la vente, elle est la même que pour la procédure judiciaire, à savoir une publicité au journal d’annonces légales au moins un mois avant le jour de la vente. Le notaire s’occupe des visites du bien et remet le cahier des charges. Il est aussi consultable au sein de l’étude notariée qui s’occupe de la vente.

Les modalités de la vente sont plus souples, car celles-ci s’opèrent généralement à l’étude du notaire chargé de la vente. Toute personne peut y participer ou peut se faire représenter par une tierce personne. Vous pouvez donc enchérir à votre convenance, directement et sans avocat. Vous devrez alors remettre au notaire une autorisation d’enchérir ainsi qu’un chèque de consignation à l’ordre du notaire dont le prix est en général de 20 % sur le montant de la mise à prix.

Les enchères se déroulent classiquement à main levée.

La méthode utilisée au XVe siècle de la vente à la bougie existe toujours, mais est de plus en plus remplacée par un système sonore et visuel. L’idée de ce système est d’allumer plusieurs bougies à 40 secondes d’intervalle. À chaque fois qu’une bougie s’éteint, une autre est rallumée et tant qu’une personne enchérit dans ce délai, la vente continue. C’est lorsque deux bougies s’éteignent sans enchère entre les deux extinctions que la vente est conclue.

La signature du procès verbal par l’enchérisseur le plus haut constitue son titre de propriété.

Concernant la clause suspensive d’obtention de prêt, elle n’est pas non plus admise dans le cas des ventes aux enchères amiables. On note également la possibilité de surenchérissement dans les 10 jours suivant la vente. L’adjudication est donc définitive après 10 jours et vous aurez 45 jours pour régler la somme conclue lors de l’enchère.

Les frais d’adjudication

Concernant les frais d’adjudication, ils sont à votre charge et sont définis comme suie :

• Les droits d’enregistrement pour la vente qui sont compris entre 1,20 % et 4,50 % du prix de l’adjudication,
• Les frais préalables à la vente (parution annonce légale, établissement du cahier des charges, etc.),
• Les frais de justice dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaires,
• Les honoraires du notaire pour la vente ou de l’avocat,
• Les émoluments proportionnels au prix de vente.

Le coût global des frais estimés peut rapidement dépasser le seuil de 15 % du prix de vente du bien.