Accéder aux ventes aux enchères judiciaires pour l’investissement locatif

Principe des ventes judiciaires

Tous types de biens peuvent être vendus par adjudication au tribunal. Il peut s’agir d’une surface commerciale comme d’une surface à usage d’habitation : appartement, maison, parking, box, immeuble etc. On trouve autant des biens neufs que des logements plus atypiques, dans un lot ou plusieurs lots, qui intéressent souvent des investisseurs chevronnés.

Les ventes judiciaires sont aussi appelées ventes à la barre ou ventes par adjudication, formé à partir du mot “adjugé” prononcé par le juge à la clôture des enchères. Il s’agit toujours d’une vente forcée : soit parce que les parties n’ont pas trouvé d’accord soit en cas de créances. La vente se déroule dans un tribunal judiciaire (nouveau nom du tribunal de grande instance depuis septembre 2020) sous l’autorité d’un juge. C’est rarement un moment agréable pour la partie qui est forcée de vendre. Néanmoins, cette procédure permet de débloquer des situations judiciaires complexes grâce à l’acheteur. Pour ce dernier, c’est souvent une bonne opportunité. Puisqu’il faut absolument que la vente se fasse, le lot peut être vendu à un prix inférieur à celui du marché. Il existe trois types de situations qui peuvent mener à une vente immobilière judiciaire.

Vente sur liquidation

La vente sur liquidation est le résultat d’une procédure de vente forcée demandée par un créancier : finances publiques, organisme de crédit, organismes sociaux, ou une banque. Cette demande est faite à l’encontre d’un débiteur ou d’une entreprise qui a des créances. L’argent issu de la vente de la maison ou de l’appartement permettra de payer les créanciers.

Vente sur saisie

La vente sur saisie est dûe à un défaut de paiement. Il peut s’agir d’un propriétaire qui n’a pas payé son crédit. Une banque va ainsi demander à recouvrer les créances si une assurance ne prend pas le relais des paiements. Il peut aussi s’agir d’un impayé des charges de copropriété. Dans ce cas, c’est le syndic des copropriétaires qui initie la procédure d’adjudication pour récupérer son dû.

Vente sur licitation

La mise en vente sur licitation intervient en général lors d’une succession et permet de vendre un bien en indivision à plusieurs héritiers qui n’ont pas pu conclure un accord. Dans de rares cas, il peut aussi s’agir du partage des biens dans un divorce.

Comment trouver un bien aux enchères judiciaires ?

L’audience d’orientation

L’audience d’orientation est obligatoire au plus tard dans les 5 mois après le commandement de payer si aucun accord amiable n’est trouvé. Cette audience va vérifier les conditions de saisie, statuer sur les éventuelles contestations du débiteur, et les modalités de la poursuite de la procédure.

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La mise en vente est rendue publique au moins 30 jours avant la date de l’audience. Les annonces sont consultables au tribunal judiciaire et dans les journaux d’annonces légales du département. Des sites comme Vench ou Licitor regroupent l’ensemble des annonces publiées par les tribunaux et proposent de trier fiche par fiche en fonction des zones géographiques (Paris, régions, arrondissements, quartiers, départements etc) ou du type de bien immobilier (maison, pavillon, appartement, studio etc.).

Cahier des conditions de vente

Un cahier des conditions de vente est mis à disposition par le greffe du tribunal judiciaire dans un délai de 20 jours avant le début de l’audience. Il détaille l’origine de la procédure (s’il s’agit d’une vente sur liquidation, sur saisie, sur licitation), la description du lot, typologie et nombre de chambres, son état hypothécaire, les origines de la propriété etc. Le greffe indique aussi les modalités de visite du bien. On peut demander ce cahier des conditions de vente auprès d’un avocat spécialisé inscrit au barreau duquel dépend la procédure.

Visiter le bien immobilier

La visite du bien est vivement conseillée car le procès-verbal de l’huissier ne mentionne pas toujours avec exactitude l’état du bâtiment, de l’appartement ou de la maison : toiture, parking, cave, cuisine, étage, vétusté des équipements, conditions d’occupation du logement etc. La visite est généralement proposée par l’huissier de justice en pleine semaine sur des heures de travail, uniquement sur une seule ou deux journées. Il faut donc pouvoir se libérer ou se faire représenter sur le lieu de visite.

Préparer son financement

La condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas possible pour une acquisition aux enchères judiciaires. Cependant, rien n’empêche de financer cet achat par un crédit mais ce financement comporte des risques importants. Il va falloir payer obligatoirement dans les deux mois après l’audience sinon le bien sera remis aux enchères. Vous perdrez également l’avance des frais préalables et la garantie d’un montant de 10% de la mise en vente, remis avant l’audience. Il vaut mieux payer comptant dans ce type d’opération.

Comment participer à la vente

Participer à une vente aux enchères immobilières judiciaires peut être impressionnant. Il est possible de participer à la séance même sans se faire représenter ni acheter. On peut donc bien étudier le fonctionnement en touriste avant de se lancer. Voici les conditions pour participer et surenchérir.

Être en capacité juridique

Pour participer à une vente par adjudication, il faut être majeur et en pleine capacité judiciaire. Il n’est pas possible de participer si l’on est sous tutelle ou sous curatelle ou si l’on détient une entreprise placée sous liquidation judiciaire.

Choisir un avocat

Il est obligatoire de choisir un avocat inscrit au barreau du tribunal duquel dépend la procédure de vente par adjudication. Il faut évidemment que les avocats que vous ciblez connaissent aussi ce type d’opération pour vous accompagner. 

Après le choix, vous devrez donner à cet avocat le pouvoir de vous représenter lors de l’audience et le pouvoir d’enchérir. C’est également l’avocat qui remettra le règlement pour participer à l’audience comprenant la garantie de 10% à l’ordre du bâtonnier et les frais préalables à l’ordre de la caisse des règlements pécuniaires des avocats.

Miser et surenchérir

Les conditions pour la vente par adjudication sont les mêmes qu’une vente aux enchères classique à l’exception du fait que ce sont les avocats représentant leur clients qui surenchérissent. La surenchère se fait donc au chronomètre dans la salle d’audience. On peut surenchérir en euros autant de fois que l’on souhaite jusqu’à ce qu’il n’y ait plus aucune proposition pendant 1min30.

Il faut donc convenir au préalable d’une stratégie avec l’avocat qui vous représente, être présent dans la salle ou suivre l’enchère par téléphone.

Le plus offrant l’emporte et le procès verbal d’adjudication sera adressé à son nom. L’adjudicataire devient propriétaire du bien si personne n’engage de surenchère au dixième. C’est-à-dire faire une surenchère au moins supérieure à 10% du montant de mise en vente et dans un délai de 10 jours suivant l’audience.

L’achat du bien lors d’une enchère judiciaire

Paiement du prix d’adjudication

Le paiement du prix d’adjudication et des frais de vente doit être effectué dans les deux mois suivant l’audience. En cas de non paiement avant la date butoire, le bien est remis aux enchères dans les mêmes conditions.

Transfert de propriété immobilière

La propriété est pleinement acquise par l’adjudicataire après publication par le service de publicité foncière du département dans lequel la procédure s’est déroulée. Cette opération prend en moyenne 6 mois à compter de la date d’audience avec parfois un délai rallongé en raison de l’encombrement dans les greffes de tribunal.

Conditions d’occupation

Lorsque le bien n’est pas occupé, le nouveau propriétaire peut en faire ce qu’il veut : occuper le logement pour en faire son lieu de résidence, louer la surface ou bien la revendre à sa convenance.

Toutefois, le bien peut aussi être occupé sans droit par l’ancien propriétaire ou par une autre personne (comme dans le cas d’un squat dans un pavillon par exemple). La personne qui occupe les lieux sans droit n’a aucun recours. Vous pouvez donc trouver un huissier pour constater la situation et faire expulser les occupants. Cette procédure prend un temps précieux lorsque l’on a un objectif d’investissement immobilier. Il est donc important de constater l’occupation du logement ou non lors de la visite sur les lieux.

Lorsque la maison ou l’appartement est déjà loué, le nouveau propriétaire doit prendre le relais du bail dans les mêmes conditions. Il pourra ensuite dénoncer le bail ou le renégocier s’il souhaite sa reconduction. Enfin, il pourra commencer des travaux de rénovation ou une reconfiguration de la surface habitable s’il souhaite optimiser son placement.