Quel type de prêt privilégier, amortissable ou in fine ?

Vous voulez souscrire un crédit immobilier, pour financer un investissement locatif. Connaissez-vous les différences et les avantages des deux grands types de prêts, les prêts amortissables et les prêts in fine ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir afin de faire le bon choix.

Mathieu Doliveux

Directeur associé d'ImAvenir

Le principe du prêt amortissable

Le prêt amortissable est le plus courant. Chaque mois, une partie du capital et une partie des intérêts sont remboursés. Les emprunteurs deviennent alors progressivement propriétaires de leur résidence principale ou de leur bien immobilier locatif. Un tableau d’amortissement leur est remis avec l’offre de prêt.

Le principe du prêt in fine

Le prêt in fine a commencé à être distribué par les banques dans les années 1998-1999.

Dans le cadre d’un prêt in fine, la mensualité ne couvre que les intérêts du prêt et l’assurance emprunteur. Le capital est remboursé au plus tard à l’échéance du prêt. Ce capital est couvert par une somme suffisante à la souscription du prêt ou par un investissement plus faible assorti de versements programmés.

L’épargne servant au remboursement du capital

Dans les deux cas, l’épargne est le plus souvent placée sur un contrat d’assurance-vie. Les professionnels emploient alors l’expression de « nantissement du prêt sur un produit d’épargne ». Cette épargne va couvrir environ 70% du capital, plus la taxation de l’épargne.

À titre d’exemple, l’assurance-vie est taxée de la manière suivante après 8 ans de détention :

7,5% de prélèvement forfaitaire +17,2% de prélèvements sociaux (CSG et CRDS) pour les versements ne dépassant pas 150.000 €
12,8% sur les plus-values + 17,2% de prélèvements sociaux (CSG et CRDS) pour les versements au-delà de 150.000 €.

Un abattement annuel est appliqué en priorité sur la part taxée à 7,5%. Cet abattement est de 4.600 € pour un célibataire ou de 9.200 € pour un couple.

Les banques refusent le nantissement sur certains produits d’épargne, sur un PEA (Plan d’Epargne en Actions), par exemple, car les marchés boursiers sont trop volatils.

Un apport minimal plus important, dans le cadre du prêt in fine

L’emprunteur in fine doit donc être en mesure d’avoir un apport personnel d’au-moins 30% contre au minimum 10%, hors frais de notaire, dans le cadre d’un emprunt classique.

Par sécurité, la banque peut demander un apport de 50-60% et/ou une hypothèque sur l’achat immobilier.

Les avantages du prêt in fine

Pour conserver un équilibre fiscal

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs, que le bien soit loué nu ou meublé. Dans le cadre du prêt amortissable, la part des intérêts diminue au fil des années. Au contraire, dans le cadre du prêt in fine, les intérêts sont constants. Ils se calculent, en effet, sur le capital emprunté qui ne s’amortit pas.

Pour conserver sa capacité d’emprunt

Le faible montant de la mensualité du prêt in fine est un atout. En effet, l’investisseur peut dégager un cashflow positif de son bien (la mensualité est inférieure au montant du loyer). Il conserve ainsi sa capacité d’épargne et sa capacité d’investissement. Il a donc la possibilité de bénéficier pleinement de l’effet levier de l’emprunt pour un bien locatif : la possibilité grâce à l’endettement de se constituer un patrimoine immobilier et de s’enrichir.

Pour un investisseur ayant un capital important, mais une faible capacité d’épargne

Le prêt in fine est alors plus intéressant que l’achat cash du bien du fait de la déductibilité des intérêts et de la possibilité de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt.

Pour profiter pleinement de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier couvre le capital dû, en cas de décès et perte totale et irréversible d’autonomie, voire en cas d’incapacité et de chômage, selon les garanties souscrites.

Vous n’êtes pas obligé d’accepter le contrat d’assurance groupe proposé par le prêteur. Aussi, dans le cadre de la délégation d’assurance de prêt, un courtier peut vous aider à trouver le contrat d’assurance individuel le plus adapté à votre situation au meilleur prix.

Le prêt in fine, un prêt plus coûteux

Le prêt in fine est plus onéreux que le prêt amortissable. Pour une durée de prêt de 10 ans, il va ainsi coûter en moyenne deux fois plus cher. Ce surcoût n’est pas toujours compensé par son avantage fiscal. C’est pourquoi l’épargne nantie doit avoir un taux de rémunération proche de celui du taux de l’emprunt in fine.

Par ailleurs, l’assurance emprunteur est également plus onéreuse, car elle couvre le même capital pendant toute la durée du prêt.

Un courtier en crédit immobilier peut effectuer différents calculs, afin de vous remettre une simulation précise vous permettant de déterminer si le prêt in fine est rentable pour votre profil d’investisseur et de vos objectifs.

Un exemple de coût prêt in fine / prêt amortissable

Pour un investisseur empruntant 150.000 € avec une durée de remboursement de 15 ans au taux d’intérêt de 1 %, dans le cadre d’un prêt in fine, le montant des intérêts va être de 22.500 € et la mensualité de 125 €.

Dans le cadre d’un prêt amortissable et avec les mêmes données (150.000 €, 15 ans, taux fixe de 1%), le coût des intérêts est de 11.594 € avec une mensualité de 898 €.

Ces montants sont donnés à titre indicatif et ne tiennent pas compte du coût de l’assurance emprunteur et des frais annexes.

Un rachat du prêt in fine ou du prêt amortissable par une banque concurrente est possible si un meilleur taux est proposé. De même, dans les deux cas, un remboursement anticipé est autorisé. À ce sujet, il est judicieux de prévoir une annulation des pénalités ou au-moins une diminution de ces derniers, dans le contrat de prêt.