Se constituer un patrimoine grâce à l’investissement locatif

Les caractéristiques d’un investissement locatif patrimonial

L’investissement immobilier destiné à se constituer un patrimoine est un investissement à long terme, avec le choix de biens ayant un emplacement irréprochable et/ou des qualités intrinsèques exceptionnelles. La rentabilité de ce type de bien est en général comprise entre 2 et 4% contre plus de 5% pour des appartements destinés à générer des revenus. Mais le risque de moins-value est limité, en cas de revente. D’ailleurs, depuis 50 ans, le prix de l’immobilier augmente dans les villes, où la demande est supérieure à l’offre. La valeur relative d’un logement bien placé est ainsi garantie. Cela signifie que vous allez toujours réussir à le vendre en cas de conjoncture dégradée, ce qui ne sera pas le cas d’un bien à haut rendement moins attractif du fait de sa situation géographique.

À noter cependant qu’à l’inverse des opérations de marchands de biens (achat / revente), même si le prix de l’immobilier vient à stagner ou diminuer, comme depuis 50 ans ce n’est que temporaire il suffit d’attendre quelques mois avant de le commercialiser et profiter de la plus-value.

L’emplacement, un élément clé de l’investissement patrimonial

Paris est l’exemple typique d’une ville, où la valeur relative d’un bien est assurée. Mais si vous n’avez pas le budget pour investir dans la capitale, d’autres villes en banlieue parisienne ou en province permettent de se créer un patrimoine immobilier. D’ailleurs, dans le Grand Paris, des secteurs gagnent en attractivité grâce à l’arrivée du métro, la construction de pôles d’attractivité comme des centres universitaires. Faire appel à un professionnel pour étudier le marché immobilier quartier par quartier est alors la garantie d’un investissement sûr.

Augmenter la valeur intrinsèque d’un appartement ancien

Il est bien entendu possible d’acheter un appartement de standing, mais la meilleure opération immobilière reste l’achat d’un bien avec travaux de rénovation importants :

• le prix d’achat du bien est fortement revu à la baisse, la décote pouvant dépasser 20%,
• la marge de négociation est plus importante,
• le logement peut être aménagé pour correspondre aux tendances actuelles et correspondre à la demande locative (création d’une cuisine ouverte, par exemple),
• les m² peuvent être optimisés afin d’augmenter son rendement, mais également sa valeur lors d’une revente, comme dans le cas de la transformation d’un studio en T2,
• la plus-value est souvent importante lors de la revente.

Se constituer un patrimoine immobilier sans négliger la rentabilité

Investissement locatif patrimonial et investissement locatif de rendement ont des objectifs différents, mais sont souvent complémentaires dans les faits.

Des loyers élevés : une capacité d’emprunt plus importante

L’investissement locatif est le seul investissement à destination des particuliers pouvant être financé par l’emprunt (effet de levier). Pour le premier achat si votre apport est peu élevé, un banquier va être rassuré par un bien générant du cash-flow, c’est-à-dire ayant une rentabilité élevée.

Grâce à ce premier investissement, vous allez démontrer votre capacité à générer des revenus à partir de la location. Vous allez ainsi obtenir plus facilement un accès au crédit, pour diversifier votre patrimoine immobilier et pour le sécuriser.

Augmenter la rentabilité de son investissement locatif

Pour augmenter la rentabilité de son bien, le choix de la location meublée est intéressant. En effet, les loyers sont plus élevés que dans le cadre de la location nue et la fiscalité du propriétaire bailleur en meublé est plus intéressante.

Une société proposant des solutions clé en main, comme ImAvenir, va sélectionner un bien dans un quartier recherché. L’appartement va être bien équipé et bien agencé, comme dans le cas de la transformation d’un studio en T2. Vous allez ainsi pouvoir trouver des locataires prêts à payer un loyer supérieur à la moyenne du marché. Et, la vacance locative sera réduite.

La possibilité de défiscaliser, tout en se constituant un patrimoine

Le placement dans l’immobilier résidentiel locatif présente l’avantage de pouvoir se constituer un patrimoine, tout en bénéficiant de réductions d’impôt.

Les dispositifs de défiscalisation

Les principaux dispositifs de défiscalisation sont :

• le Pinel pour l’immobilier neuf ou le Censi-Bouvard pour l’investissement dans des résidences de service permettant d’obtenir une réduction d’impôt pendant 6, 9 ou 12 ans,
• la loi Malraux destinée à favoriser les rénovations dans les quartiers historiques,
• la loi Alur Elan pour investir dans l’immobilier locatif avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un statut cumulable avec les différents avantages fiscaux de l’immobilier.

Le statut LMNP, un statut cumulable avec les dispositifs de défiscalisation

Le particulier souhaitant se constituer un patrimoine peut opter pour la location meublée et bénéficier ainsi du statut LMNP. Ce statut permet un amortissement  sur plusieurs exercices fiscaux de l’investissement. Grâce à cet amortissement, un déficit BIC est créé entraînant une exonération de l’impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 12 ans. De plus, les frais de notaires et les honoraires de l’agence sont déductibles à 100% la première année de détention du bien. Cette déduction vient se cumuler avec le montant de l’amortissement. Ce processus permet de créer une charge fictive qui, dans la ligne d’écriture comptable, est supérieure aux revenus locatifs. Ceci engendre une exonération totale de l’impôt sur les revenus locatifs.