Transmettre un patrimoine via l’investissement locatif

Les objectifs de l’investissement locatif sont multiples et nécessitent d’adapter sa stratégie. Ainsi, pour transmettre un patrimoine via l’investissement locatif, il est préférable d’opter pour un bien ayant une valeur garantie et de réfléchir au mode de transmission : donation de son vivant ou testament, conservation ou non de l’usufruit.

La stratégie d’investissement locatif, pour transmettre un patrimoine

L’achat du bien doit tenir compte du fait que les héritiers vont vouloir ou avoir besoin de vendre le logement. Il est donc préférable d’opter pour une stratégie d’investissement patrimonial. Ce type d’investissement dans la pierre vise à privilégier la plus-value lors de la revente plutôt que l’obtention de revenus financiers à court terme, ce qui est l’objectif de l’investissement locatif de rendement.

Pour optimiser ses chances d’avoir un bien conservant sa valeur, voire l’augmentant au fil des années, il convient de s’intéresser aux critères suivants :

  • l’environnement du logement (présence de transports, de commerces, d’établissements publics…),
  • étudier l’évolution des prix au niveau local,

À noter : un professionnel, comme ImAvenir, vous aide à constituer un patrimoine immobilier locatif à transmettre. Il va ainsi sélectionner un bien avec un fort potentiel de plus-value à la revente et améliorer encore ce potentiel grâce à des travaux de rénovation et de reconfiguration par un architecte et réalisés sous sa conduite. Ainsi, à titre d’exemple, à Paris un studio de 20 m² va se louer en moyenne 800 € alors que ce même studio transformé en T2 va se louer 1100 €.  Si vous le souhaitez, cette société va pouvoir assurer la gestion de patrimoine et la mise en place du locataire.

Transmettre votre patrimoine immobilier via l’investissement locatif dans l’ancien

Investir dans l’ancien présente des avantages pour un investissement locatif à transmettre à ses héritiers :

  • dans l’ancien, une grande diversité de biens est proposée en centre-ville alors que de programmes immobiliers neufs se trouvent en périphérie du fait d’un manque de disponibilité des terrains,
  • un appartement ancien est plus abordable qu’un appartement neuf,
  • la décote sur le prix d’un logement ancien avec travaux est importante.

La bonne localisation garantit aux héritiers de pouvoir vendre le bien rapidement et les améliorations apportées par les travaux sont la promesse d’une plus-value. Et si les héritiers souhaitent conserver le bien, le bon emplacement leur garantit de trouver facilement des locataires.

Contrairement aux idées reçues, les avantages fiscaux ne sont pas réservés aux biens neufs, dans le cadre de la loi Pinel par exemple. Le propriétaire bailleur d’un meublé, y compris dans l’ancien, peut bénéficier d’une fiscalité favorable, en particulier grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un statut donnant la possibilité de procéder à la déduction de ses charges comme la taxe foncière et à des amortissements afin de ne régler aucun impôt sur ses revenus locatifs, pendant une dizaine d’années. Enfin, il faut noter que la location meublée peut être plus facilement récupérée que la location nue, si l’héritier souhaite occuper le bien après la liquidation de la succession.

À savoir : le statut LMNP est cumulable avec les avantages fiscaux Pinel, Denormandie (rénovation dans l’ancien), etc.

Transmettre son patrimoine immobilier en profitant d’un abattement fiscal

La donation permet de léguer de son vivant un bien immobilier à ses enfants ou/et à ses petits-enfants, dans le cadre de la donation transgénérationnelle. Cette donation doit obligatoirement se faire par acte notarié.

Par ailleurs, chaque parent peut ainsi donner tous les 15 ans, sans être taxé :

  • jusqu’à 100.000 € à son enfant,
  • jusqu’à 31.865 € à chacun de ses petits-enfants,
  • jusqu’à 5.310 € à chacun de ses arrière-petits-enfants.

Au-delà, les donations sont taxées entre 5 et 45% en fonction de leur montant.

À savoir : la transmission de son patrimoine de son vivant par le biais d’une donation est définitive, sauf naissance d’un enfant du donateur, ingratitude du donataire et inexécution des charges prévues dans la donation.

Percevoir des loyers malgré la transmission de votre patrimoine immobilier

Pour transmettre son patrimoine immobilier, la donation de biens démembrés est la pratique la plus courante. L’usufruit est alors conservé par le donateur et la nue-propriété est transférée au donataire. Le propriétaire des biens locatifs peut ainsi préparer sa retraite tout en aidant ses descendants. En effet, dans le cadre du démembrement de propriété, le donateur continue à percevoir les loyers et avoir ainsi des revenus complémentaires. Et à son décès, la pleine propriété revient automatiquement au donataire, sans que des droits de mutation supplémentaires soient à régler. Toutefois, le donateur peut prévoir une clause de réversion d’usufruit. Cette clause prévoit alors que l’usufruit va être transmis à un tiers lors du décès.

Quant aux travaux et sauf dispositions contraires prévues dans la donation, l’usufruitier doit payer l’entretien courant et les gros travaux incombent au nu-propriétaire.

À savoir : une fois la donation effectuée, le bien immobilier ne peut plus être vendu sans l’accord du nu-propriétaire, sauf présence d’une clause de « subrogation conventionnelle ». Cette clause permet au donateur de vendre son bien et de réinvestir les liquidités dans un autre logement, dont il conservera l’usufruit.

Bien entendu, le partage du patrimoine constitué grâce à l’investissement locatif peut se faire par testament. Dans tous les cas, les conseils des notaires sont indispensables pour décider de la meilleure façon de transmettre ses biens immobiliers à ses héritiers, dans le respect des règles successorales (respect de la réserve héréditaire, par exemple).