Devenir riche grâce à l’investissement locatif

Se constituer un patrimoine et vivre de ses rentes fait rêver beaucoup d’investisseurs. Augmenter ses revenus rapidement est un des nombreux objectifs de l’investissement locatif. En revanche, vous devez vous méfier des fausses promesses fleurissant sur internet, qui promettent de dégager un cashflow important tous les mois, en moins de 3 ans. En effet, devenir riche ou du moins avoir une liberté financière sans pour autant être millionnaire grâce à l’investissement locatif nécessite de savoir investir ou de se faire accompagner.

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Bénéficier de l’effet levier du crédit immobilier

Pour investir dans l’immobilier locatif, il n’est pas nécessaire d’être riche. En effet, le particulier peut financer son investissement grâce à un prêt immobilier. Et si cet investissement est bien mené, le montant du loyer va régler les mensualités. Un effort d’épargne est malgré tout à prévoir, par prudence afin de faire face aux différentes charges, comme la taxe foncière. Mais la fiscalité de l’immobilier offre la possibilité d’effectuer de nombreuses déductions de ses impôts, ces réductions venant ainsi compenser les dépenses effectuées.

Par ailleurs, les loyers perçus chaque mois sont pris en compte par les banques, souvent à hauteur de 70%, pour calculer le revenu disponible. En augmentant ainsi sa capacité d’emprunt, l’investisseur rêvant de devenir rentier peut ainsi petit-à-petit acquérir un patrimoine immobilier, voire un immeuble de rapport. Il s’agit de l’effet de levier du crédit immobilier. À ce sujet, il faut noter que de nombreux investisseurs vivant de leurs rentes immobilières ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. En effet, rester soi-même locataire permet d’avoir un revenu disponible plus important, pour emprunter.

En revanche, les offres promettant de devenir rentier sans apport ne sont plus d’actualité. En effet, sous l’impulsion du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), les banques ont durci leurs conditions d’accès au crédit immobilier. Un apport minimum de 10%, hors frais de notaire, est désormais exigé.

Payer moins cher son crédit immobilier n’est pas le seul levier pour dégager un maximum de revenu. En effet, un allongement de la durée du prêt diminue la mensualité. L’investisseur va certes payer plus d’intérêts, mais ces derniers sont déductibles des revenus locatifs. De plus, la délégation d’assurance permet de choisir librement son assurance emprunteur et de trouver une offre moins chère que celle de son banquier. Il est également judicieux de préparer la revente de son bien en négociant les frais d’un remboursement anticipé.

Le choix de l’emplacement, pour une meilleure rentabilité locative

Lors de l’achat d’un bien destiné au marché immobilier locatif, plusieurs critères sont à prendre en compte :

La localisation, le dynamisme, le quartier, la demande locative.
L’historique de la ville, comme une population en hausse.
Les perspectives.

Ainsi, en Ile-de-France, les agglomérations du Grand Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Gentilly, Villejuif…) et de Plaine Commune (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen…) sont celles ayant gagné le plus d’habitants entre 2014 et 2020.

A titre d’exemple, de nombreuses villes du Grand Paris deviennent de plus en plus attractives, du fait notamment de la construction et du prolongement de certaines lignes de métro. Dans ces communes, la rentabilité brute moyenne d’une location est de 5 à 6% contre 3 à 4% à Paris, une ville plutôt réservée à l’investissement patrimonial. Dans le cadre d’un tel investissement, une plus-value lors de la revente est quasiment garantie, mais le rendement locatif est peu élevé du fait d’un prix d’achat très élevé. En effet, le prix au m² à Paris est de plus de 10000 € contre 5300 € à Bagneux en petite couronne, par exemple.

Même si la personne souhaitant dégager un maximum de revenus chaque mois de son bien va privilégier son rendement plutôt que le prix estimé pour le revendre, elle ne fait pas un investissement risqué. En effet, contrairement au placement boursier, l’appartement ou la maison conserve toujours une valeur minimale et sur le long terme, les prix de l’immobilier sont à la hausse dans toutes les grandes villes. C’est aussi le cas des communes du Grand Paris couvertes par les projets du Grand Paris Express dont les échéances sont prévues en 2025 et 2030.

Acheter un appartement en loi Pinel est une opération de défiscalisation. En revanche, un tel achat permet difficilement de devenir rentier. En effet, ces immeubles neufs sont souvent situés dans des zones peu attractives en périphérie des agglomérations. Au-delà du prix au m² très élevé, le risque de vacances locatives y est donc important.

Des travaux et la location meublée, pour booster ses revenus locatifs

Pour tirer le maximum de revenus de son bien, il faut effectuer des choix stratégiques et notamment :

Un achat avec travaux, un bien proposé moins cher avec une possible marge de négociation. Lors de cet achat, une décote de 20% est possible.
La réalisation de travaux pour optimiser son bien. Ces travaux font l’objet d’un amortissement sous le statut LMNP et peuvent ouvrir droit à des aides, comme un prêt à taux zéro pour une rénovation énergétique.
Une location meublée, une location avec une rentabilité brute plus élevée qu’une location nue.
Une optimisation des m², comme la transformation d’un T2 en T3. Ainsi, à Paris, le loyer d’un T3 est 48% plus élevé en moyenne que celui d’un T2. A Lille, la différence est de 40%.
Un statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offrant la possibilité de déduire ses charges, mais également d’amortir son investissement de départ et ainsi de ne pas payer d’impôt sur ses revenus locatifs, pendant 10-12 ans. De plus, les honoraires d’agence et les frais de notaire sont déductibles la première année. Le statut LMNP est cumulable avec les divers avantages fiscaux, comme le dispositif Pinel, le dispositif Malraux (pour investir dans un bien ancien avec travaux), le dispositif Censi-Bouvard (pour investir dans une résidence de service), le dispositif Denormandie (pour investir dans un quartier ancien dégradé).

Une société d’investissement clé en main, comme ImAvenir peut chasser pour vous un appartement à forte rentabilité locative et les travaux menés sous la direction de son architecte vont encore augmenter cette rentabilité et attirer les candidats prêts à payer un loyer sur la fourchette haute du marché. La société peut également s’occuper de la mise en place des locataires et la gestion locative, assurant ainsi une tranquillité d’esprit à l’investisseur.

La colocation et le coliving : des choix gagnants pour l’investisseur en quête de cash-flow

Pour augmenter la rentabilité de son investissement immobilier locatif, transformer un grand appartement ou une maison en coliving ou en colocation est une stratégie souvent gagnante. En effet, le rendement locatif peut alors être supérieur à 7%.

Le coliving consiste à louer des appartements individuels dans une résidence offrant des prestations communes, comme une laverie, une salle de sport, un jardin. Or, ce type de location attire les personnes disposant de revenus élevés prêtes à payer un loyer supérieur à celui du marché locatif traditionnel, pour des prestations haut-de-gamme. Quant à la colocation, la mise en place de baux individuels offre la possibilité de percevoir des loyers 20 à 30% plus élevés que dans le cadre d’une location individuelle. De plus, le risque d’impayés est moins important.

Aucune société d’investissement clé en main ne peut vous garantir une indépendance financière grâce à l’immobilier locatif, mais elle peut vous aider à trouver et à maximiser un bien à haut-rendement. Cependant, votre argent ne doit pas être placé en totalité dans l’immobilier. Des placements plus liquides comme le livret A ou même l’assurance-vie doivent, en effet, servir à abriter une épargne de précaution.