Préparer sa retraite via l’investissement locatif

Environ 70% des Français s’inquiètent du niveau insuffisant de leur pension. En effet, dans les situations les plus favorables, la baisse de revenu lors du départ à la retraite est de 20 à 30%. Pour les indépendants, cette baisse est supérieure. C’est pourquoi préparer sa retraite via l’investissement locatif est l’objectif de nombreux particuliers effectuant un placement dans la pierre.

Quand se lancer dans l’investissement locatif, pour préparer sa retraite ?

 

De nombreuses personnes s’interrogent. Quand faut-il commencer à préparer sa retraite en achetant un appartement à louer ? À 50 ans n’est-il pas trop tard pour investir dans l’immobilier ? Avant de répondre à ces questions, il faut noter qu’avec des taux d’intérêt historiquement bas, la période est propice à l’investissement locatif.

Préparer sa retraite, en investissant dans l’immobilier à 30 ans

L’idéal est de commencer à préparer sa retraite le plus tôt possible. Certains trentenaires ont certes des revenus insuffisants, pour acheter leur résidence principale. En revanche, ils sont suffisamment solvables pour obtenir un emprunt afin d’investir dans l’immobilier. D’ailleurs, l’investissement en vue d’une location est le seul investissement finançable en grande partie par les banques. Et une fois ce premier achat effectué, il va être plus facile d’obtenir la confiance des établissements financiers et ainsi d’augmenter son patrimoine immobilier, afin d’avoir un complément de pension confortable. Les professionnels désignent ce phénomène sous l’appellation « effet de levier ».

Préparer sa retraite, en investissant dans l’immobilier à 40-50 ans

À 40-50 ans, les revenus sont en principe en hausse. Le crédit de la résidence principale est souvent soldé et après 50 ans, les enfants ont dans de nombreux cas quitté le foyer. Il reste alors une bonne dizaine d’années pour préparer sa retraite en achetant un ou plusieurs biens à mettre en location. Cet investissement dans l’immobilier permet de diminuer son imposition, notamment grâce au mécanisme du déficit foncier ou de déficit BIC dans le cas d’une location meublée.

L’investissement meublé, un bon rendement locatif et de la souplesse

L’investissement locatif en vue d’avoir un complément financier au moment de la retraite nécessite de faire preuve de stratégie. Faire le choix de la location meublée est ainsi intéressant d’un point de vue fiscal, mais également au niveau du rendement et d’un bail plus souple.

La location meublée, un meilleur rendement

Un bien meublé se loue plus cher qu’un bien nu. En effet, la fourniture des meubles et de l’électroménager est un service, qui se paye. Ainsi, une surface meublée peut se louer 15 à 30% plus chère qu’une surface nue de localisation et de qualité comparables.

À savoir : la rentabilité brute d’un bien donne une première indication. Elle se calcule simplement en divisant le loyer annuel du bien par son prix d’acquisition et en le multipliant par 100. Le calcul de la rentabilité nette est, quant à lui, plus complexe, car il tient compte des charges et taxes (taxe foncière, par exemple). Un spécialiste comme ImAvenir va pouvoir effectuer ce calcul au plus juste.

La location meublée, plus de souplesse que la location nue

Un bien meublé peut se récupérer facilement. Il fait en effet l’objet d’un bail court (1 an). Au moment de la retraite, vous avez ainsi la possibilité de l’occuper, si votre résidence principale n’est plus adaptée. Il peut également servir à loger vos enfants étudiants.

Point d’attention : une location meublée peut être requalifiée de location nue, si les équipements du bien sont insuffisants (meubles, appliques murales, éclairage, électroménager, etc.). Les solutions clés en main d’ImAvenir écartent ce risque, car pour attirer les meilleurs candidats locataires et pour louer sur la fourchette haute du marché, les appartements proposent des prestations allant bien au-delà du minimum légal de la loi Alur/Elan. Il est ainsi possible d’appliquer un complément de loyer. À ce sujet, il faut d’ailleurs noter que ce type d’investissement n’est pas concerné par les plafonnements de loyer à Paris et à Lille.

Penser à la revente de son bien immobilier

Pour limiter son effort financier, il peut être tentant d’acheter un appartement à haut rendement, un appartement destiné à générer du cash-flow. Mais ce type de bien peut être difficile à vendre, lorsque le marché immobilier est dans une phase baissière. Or, le propriétaire d’un bien en location ne peut pas toujours attendre que l’immobilier reparte à la hausse, pour se séparer de son bien. Il peut ainsi avoir besoin de le vendre rapidement, pour financer des frais liés à la dépendance ou à l’entrée en maison de retraite, par exemple. Miser sur un bien ayant une valeur relative garantie est donc une bonne stratégie. Les professionnels parlent alors d’investissement patrimonial.

Comment effectuer un investissement patrimonial ?

L’élément clé d’un investissement patrimonial est la localisation, bien à proximité des transports, des commerces, des écoles, des universités pour des petites surfaces ou pour les colocations…Or, une telle localisation est souvent réservée à l’ancien. En effet, le manque de foncier disponible en centre-ville pousse les promoteurs à construire des résidences neuves en périphérie des agglomérations. L’achat dans l’ancien permet également d’acquérir un bien 20 à 25% moins cher que dans du neuf. La décote peut être encore plus importante, si une rénovation importante est nécessaire.

Des travaux pour booster la valeur de son bien

Pour augmenter la valeur locative de votre patrimoine et garantir une plus-value lors de la revente, la réalisation de travaux est une stratégie gagnante. Il peut, par exemple, s’agir de transformer un studio en T2 avec une bonne optimisation des surfaces. Avec le même nombre de m², le bien va se louer plus cher. Et les locataires de T2 restent plus longtemps en place que les locataires de studios, ce qui diminue le risque de vacances locatives. Et lors de la revente, les primo-accédants avec un budget limité vont préférer un 2 pièces.

Astuce : un spécialiste de l’investissement locatif clé en main, comme ImAvenir, va trouver un bien dont la valeur intrinsèque est assurée. Et grâce à son architecte, il va réaliser des travaux permettant d’attirer les locataires les plus solvables. Vous allez ainsi pouvoir préparer sereinement votre retraite en achetant un ou plusieurs appartements.

Les dispositifs fiscaux, pour limiter son effort financier

Les actifs ne peuvent pas forcément consacrer une part importante de leur revenu, afin de se constituer un patrimoine locatif en vue de leur retraite. Mais des avantages fiscaux peuvent venir soulager l’effort financier, voire l’annuler (en combinaison avec des taux d’intérêt bas et un bon rendement net).

Les principales incitations fiscales à l’investissement locatif

Les principaux dispositifs venant réduire les impôts du particulier investissant dans la pierre sont :

  • La loi Alur/Elan et le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
  • La loi Censi-Bouvard pour les contribuables français réalisant un investissement dans une résidence de service, comme une résidence étudiante ou un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). La réduction de l’impôt sur le revenu est de 11% pour un bien d’une valeur maximale de 300.000 €, sachant que plusieurs biens peuvent être achetés sous ce régime fiscal.
  • La loi Malraux permettant une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% du coût des travaux de rénovation d’un bien situé dans certaines zones.
  • La loi Pinel pour un investissement dans l’immobilier neuf dans une zone tendue. La location doit se faire pour 6, 9 ou 12 ans avec un plafonnement du loyer. De plus, l’investissement est limité à 2 logements par an.

Le régime LMNP, pour augmenter sa rente locative

Le régime fiscal de la location meublée par un non-professionnel est particulièrement intéressant. En effet, les charges et l’amortissement (coût d’acquisition, travaux et mobilier) sont amortissables. De plus, les frais de notaire et les honoraires d’agence sont entièrement déductibles la première année de détention du bien. Ils viennent ainsi s’ajouter au montant de l’amortissement. Et, le dispositif LMNP est cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation (dispositif Censi Bouvard, dispositif Malraux, dispositif Pinel).

Deux conditions non cumulatives sont à remplir, pour bénéficier du régime LMNP : 

  • les revenus tirés de cette location ne doivent pas excéder 23 000 € par an,

ou

  • les revenus tirés de cette location sont inférieurs aux revenus professionnels annuels du propriétaire.

Exemple : en admettant des revenus locatifs d’un montant de 64000 €/an, vous pouvez bénéficier du statut LMNP si vos revenus professionnels sont supérieurs à ce montant. De plus, il n’y a pas de plafond. 

Au moment de la retraite, faire une donation avec charge

La préparation de la retraite peut se concilier avec la transmission de son patrimoine, en combinant donation avec démembrement de propriété et donation avec charge. Ainsi, en transmettant la nue-propriété de son bien à ses enfants ou à ses petits-enfants, le paiement de droits de succession élevés est évité. Et en conservant l’usufruit, le propriétaire continue à percevoir des loyers. En principe dans ce cas, les gros travaux sont à la charge des donataires et les charges courantes à la charge du donateur. Mais pour tirer le maximum de revenu d’un placement locatif, il est possible de prévoir une répartition différente des charges. En contrepartie, le ou les donataires vont recevoir la pleine propriété, au décès du propriétaire.

La donation d’un bien immobilier doit toujours se faire par écrit et devant notaire. D’ailleurs, consulter ce dernier avant la rédaction de l’acte est indispensable, pour respecter les dispositions légales, comme la préservation de la réserve héréditaire des enfants du donateur.