Se créer des revenus via l’investissement locatif

Les objectifs de l’investissement locatif sont multiples : se constituer un patrimoine, préparer sa retraite, transmettre un patrimoine à ses enfants… Il est également possible de se créer des revenus via l’investissement locatif. Découvrez dans cet article, comment avoir des rentrées d’argent complémentaires grâce à un bien mis en location.

Le financement du bien immobilier : la possibilité d’augmenter ses revenus avec un capital faible

Un financement partiel par les banques

Investir dans l’immobilier ne nécessite pas d’avoir un capital de départ important. En effet, les banques financent une partie de l’investissement, le prix d’acquisition et les travaux, les coûts annexes tels les frais de notaire sont à financer grâce à son apport. D’ailleurs pour augmenter progressivement votre niveau de vie, vous pouvez bénéficier de l’effet de levier.

À noter : l’investissement immobilier sans apport n’est désormais plus possible, les banques sous le contrôle du Haut Conseil de la Sécurité Financière (HCSF) ayant resserré les conditions d’accès au crédit immobilier.

Un financement partiel par les banques

Qu’est-ce que l’effet de levier en immobilier ?

Pour un particulier, l’investissement immobilier est le seul investissement finançable par l’endettement. En effet, vous n’allez apporter qu’une partie des sommes investies (l’apport personnel) et le reste va être financé par l’établissement financier. Les loyers perçus (la rente locative) vont servir à rembourser cet emprunt. Une fois l’emprunt remboursé, les loyers perçus (moins les différentes charges) vont venir s’ajouter aux ressources du foyer et ainsi augmenter la capacité d’emprunt. Commencer à investir le plus tôt possible dans l’immobilier, avant même l’achat de sa résidence principale, offre ainsi la possibilité d’avoir des revenus croissants en multipliant les achats de biens destinés à la location, voire d’investir dans un immeuble de rapport.

Pour des revenus complémentaires : l’investissement de rendement

Qu’est-ce que l’investissement de rendement ?

Pour se créer des revenus via l’investissement locatif, il faut privilégier l’immobilier de rendement à l’immobilier patrimonial. En effet, l’immobilier de rendement a pour objectif de produire un revenu le plus élevé possible, tandis que l’immobilier patrimonial a pour objectif de garantir la valeur relative du bien à très long terme, afin d’éviter sa revente à perte. Ainsi en Ile-de-France, le marché locatif parisien est propice au rendement patrimonial tandis que dans la petite et la moyenne couronne, de nombreux appartements permettent de générer des revenus importants, voire du cash-flow positif, notamment dans le cadre d’une colocation.

Le cash-flow positif en immobilier de rendement signifie que l’investissement s’autofinance et apporte un revenu complémentaire. Les loyers sont donc suffisamment élevés, pour payer l’emprunt, les charges et pour produire un reliquat augmentant immédiatement les revenus de l’investisseur.

Comment faire un investissement de rendement ?

Si vous faites le choix de l’immobilier de rendement, vous devez vous intéresser à la rentabilité locative et connaître des astuces pour augmenter sa rentabilité (réalisation de travaux et reconfiguration).

Calculer la rentabilité locative

Pour connaître les gains de pouvoir d’achat apportés par un appartement mis en location, il est important de savoir calculer son rendement locatif.

 

Le rendement locatif brut

La formule de calcul de la rentabilité brute est la suivante : loyer X 12 mois / prix du bien X 100.

Il s’agit du premier calcul à effectuer, mais il ne tient pas compte des charges pouvant venir grever la rente immobilière.

Le rendement locatif net

Le rendement locatif net se calcule à l’aide de la formule suivante (loyers – charges) / prix d’achat du bien X 100.

Vous avez ainsi une idée plus précise des revenus générés par votre appartement.

À savoir : un bien meublé se loue 15 à 20% plus cher qu’un bien équivalent loué nu. Et dans les communes du Grand Paris, la rentabilité nette d’un appartement peut être supérieure à 5%.

Pour une meilleure rentabilité : acheter dans l’ancien avec travaux

Le particulier souhaitant investir dans l’immobilier s’interroge : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

La défiscalisation dans le neuf, la rentabilité dans l’ancien avec travaux de rénovation

Acheter dans le neuf est souvent l’option choisie par les propriétaires souhaitant se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de mesures de défiscalisation. En revanche, l’achat dans l’ancien est plébiscité par les investisseurs à la recherche d’une meilleure rentabilité et de plus-value à moyen ou long terme.

Les raisons d’une rente locative plus élevée dans l’ancien

Le rendement d’un bien locatif dans l’ancien est plus élevé pour les raisons suivantes :

  • Les logements anciens sont souvent mieux situés que les logements neufs, ces derniers étant souvent construits dans des quartiers périphériques du fait d’une pression foncière élevée. En faisant le choix de l’ancien, vous allez donc pouvoir acheter un bien proche des commodités (transports, écoles, commerces…).
  • Les logements anciens avec travaux subissent une décote importante. Ils sont, en effet, en moyenne 25% moins chère que le neuf. Pour le même budget, vous allez donc pouvoir acheter une plus grande surface ou/et effectuer des aménagements ayant un impact important sur le montant du loyer, comme la transformation d’un studio en T2 ou d’un T2 en T3. En effet, les loyers ne sont pas proportionnels par rapport à une surface, mais par rapport à une typologie de bien.
  • Les travaux de remise en état sont amortissables. Un déficit BIC est ainsi créé et permet d’alléger sa fiscalité.
  • Le bien déjà construit est disponible rapidement et engendre des revenus immédiatement alors que dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), l’investisseur va devoir attendre avant de percevoir ses premiers revenus. Cela est d’autant plus vrai, que les retards de livraison sont courants et les pénalités de retard ne sont pas systématiquement comprises dans le contrat de VEFA.

À noter : ImAvenir vous propose une solution clé en main avec notamment une recherche d’un bien à fort potentiel après travaux et ces travaux sont réalisés sous la direction d’un architecte et d’artisans partenaires. Vous achetez ainsi un appartement au meilleur prix puis optimisé, afin de vous apporter des revenus locatifs plus élevés que la moyenne.

L’investissement locatif : réduisez vos impôts pour augmenter votre revenu disponible

En diminuant le montant de l’impôt, l’investissement locatif augmente le revenu réellement disponible. Plusieurs dispositifs sont prévus. Parmi eux, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) présente de nombreux avantages.

 

Un arsenal fiscal à disposition des investisseurs locatifs

Pour les locations, les principaux dispositifs prévoyant une réduction d’impôt sont :

  • La Loi Pinel venue remplacer la loi Duflot pour favoriser l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.
  • La loi Censi-Bouvard pour favoriser l’investissement dans les résidences service. Ce dispositif autorise la récupération de la TVA et est cumulable avec le statut de loueur meublé non professionnel.
  • Le dispositif Malraux pour inciter à la rénovation de logements anciens dans certaines zones, dont Paris.
  • Le dispositif Denormandie, pour favoriser les travaux améliorant la performance énergétique de biens anciens situés dans des quartiers bien définis.

Le statut LMNP, une fiscalité intéressante

En optant pour la location meublée, vous pouvez bénéficier d’un statut fiscal avantageux, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Le statut LMNP et ses avantages fiscaux sont accessibles à tous les contribuables français à condition que les revenus générés par la location ne dépassent pas 23.000 € ou que les revenus locatifs soient inférieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal sans limite de montant.

Le dispositif fiscal LMNP réduit le montant de vos impôts grâce au mécanisme de l’amortissement. Vos revenus locatifs sont taxés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et vous avez le choix entre le régime micro-foncier (micro-BIC) avec un abattement forfaitaire de 50% ou le régime réel avec déduction et amortissement des frais investis dans le logement : prix du bien, travaux, mobilier, taxes foncières, honoraires de l’agence, frais de notaire etc. En général, ce régime réel annule tout impôt sur les revenus BIC pendant une dizaine d’années. Il permet même de créer un déficit et de disposer d’un revenu après impôt plus important.

À savoir : la moyenne de turn-over en location meublée est de 19 mois contre 21 mois en location nue. Mais en faisant le choix d’un appartement bien situé, rénové et équipé avec des matériaux de qualité, vous allez éviter la vacance locative et attirer les profils de locataires les plus solvables prêts à payer un loyer plus élevé, pour un bien offrant des prestations supérieures.