Investissement locatif avec travaux

Pourquoi faire de la rénovation dans l’ancien ?

Investir dans l’ancien offre l’avantage de pouvoir choisir des emplacements stratégiques, plus intéressants que les programmes neufs. Et si vous choisissez en plus un bien immobilier à rénover, vous pouvez bénéficier d’une décote tout en misant sur un potentiel de valorisation.

Acheter moins cher

Les imperfections et défauts des biens immobiliers anciens peuvent être utilisés comme un levier de négociation. Vous pouvez obtenir des prix décotés, bien inférieurs à ceux du marché. Entre les acheteurs qui rencontrent des difficultés pour leur financement ou ceux découragés par les risques de mauvaise exécution, il est possible d’obtenir des décotes allant de 10% à 30%.

Toutefois, il est important de bien différencier les biens qui nécessitent une restructuration coûteuse et risquée (comme les problèmes d’affaissements, fissures ou infiltrations), des biens qui ne nécessitent qu’un simple rafraîchissement (comme l’assainissement de murs dégradés, le remplacement des fenêtres ou l’installation d’équipements neufs).

En plus d’un prix de vente attractif, les biens immobiliers anciens sont souvent situés dans des emplacements stratégiques, en plein cœur des villes dont le marché locatif est le plus tendu comme Paris, Marseille, Bordeaux ou Lyon. Le charme de l’ancien avec ses moulures, poutres ou cheminées, pourra être mis en valeur lors du rafraîchissement.

Adapter le logement à votre stratégie d’investissement

L’investissement locatif requiert une approche différente de l’achat d’une résidence principale. En plus de l’amélioration du confort et de la mise aux normes, il faut également adapter le plan, les équipements et la typologie de bien en fonction de votre stratégie locative.

Par exemple pour la location saisonnière, il est essentiel d’adapter le logement aux besoins des vacanciers dans votre zone touristique. La typologie de bien la plus recherchée n’est pas la même s’il s’agit d’une destination romantique pour les couples, d’une destination pour familles nombreuses ou d’une destination pour les groupes de jeunes. Il est également important d’anticiper un turn over de locataires important en plaçant sur vos plans des espaces pour stocker du matériel de nettoyage, des consommables, et des parures de lit de secours.

Pour la colocation, il faudra une attention particulière sur le rangement personnel, le nombre de salles d’eau et les parties communes. Vous pourriez transformer un appartement familial en colocation pour étudiants par exemple.

Optimiser la surface pour améliorer la rentabilité locative

Il est possible de reconfigurer un bien immobilier pour en augmenter la rentabilité. Par exemple, un studio de 30m2 à Paris se loue en moyenne 920 euros par mois, alors qu’un T2 de la même surface se loue lui à 1146 euros par mois (selon les données 2020 de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne OLAP). En effectuant des travaux d’optimisation des plans, vous pouvez donc augmenter significativement la valeur locative sans nécessairement augmenter le coût d’achat initial.

Améliorer le confort pour appliquer un complément de loyer

Dans certaines villes en zone tendue, les loyers sont plafonnés par décret. Néanmoins, des compléments de loyers sont autorisés en cas de rénovation importante ou de mise en conformité du logement. Il faut alors justifier la majoration par une liste chiffrée précise des travaux. L’aide d’un professionnel peut être utile pour anticiper un contrôle.

En proposant un appartement rénové, propre et bien équipé, les propriétaires peuvent attirer des locataires plus exigeants et solvables, réduisant ainsi les risques d’impayés. Cela permet également de se positionner sur un segment plus haut de gamme.

Générer des plus-values pour une stratégie d’achat-revente

En rendant le bien immobilier plus attrayant pour les acheteurs potentiels, vous pouvez augmenter sa valeur. Les rénovations les plus significatives pour générer des plus-values se concentrent sur :

• l’aménagement de la cuisine (arrivée d’eau pour un lave-vaisselle ou lave-linge, ilot central, mobilier encastré) ;
• l’amélioration de la salle de bain (meuble vasque, baignoire, douche à l’italienne) ;
• l’isolation thermique (fenêtres, isolation des murs, ponts thermiques) ;
• la modernisation d’équipements obsolètes (interrupteurs, portes, volets, chaudière, ballon d’eau chaude).

Une stratégie pure d’achat-revente n’est pas forcément judicieuse car vous devrez supporter une fiscalité lourde. Il est plus intéressant de combiner un investissement locatif classique au début pour le financer puis espérer revendre au bout de 10 à 15 ans une fois que les avantages fiscaux et les différentes charges déductibles sont épuisées.

Quel est le coût des travaux pour un investissement locatif ?

L’estimation de votre budget n’est pas une mince affaire. Les travaux peuvent aussi inclure la prestation d’un architecte en amont et le suivi de chantier pour éviter les retards de livraison.

Quel est le coût moyen du m2 ?

Le coût pour des travaux de rénovation s’élève en moyenne à 1300 euros du m2, pour toute surface confondue. Il existe évidemment des disparités régionales. Dans une ville comme Paris, on oscille plutôt autour de 1400 euros du m2.

Le montant des travaux sera fonction de la surface, des éléments à remplacer, de la complexité du chantier (si vous avez de la dépose par exemple), et de la qualité des matériaux et équipements que vous souhaitez installer. La prestation sera plus chère si vous voulez du sur-mesure que si vous choisissez des matériaux standards, bien entendu.

Comparez les devis

Avant de commencer les travaux, définissez précisément vos besoins pour obtenir des devis les plus précis possibles. Ils doivent mentionner la nature des travaux par postes de dépense, le prix des matériaux et équipements à acheter, et le prix de la main d’œuvre. Ayez aussi un œil sur les conditions de ventes, garanties et assurances proposées.

Quelles sont les réglementations en matière de rénovation pour l’immobilier ?

L’investisseur doit respecter les normes légales et les codes du bâtiment en vigueur pour assurer la sécurité et la santé de son locataire. Il doit également s’assurer que les travaux de rénovation respectent les normes environnementales en matière d’énergie et de gestion des déchets. En outre, il est important de se conformer aux règles d’urbanisme et de construction pour éviter les problèmes juridiques et les sanctions financières.

Normes de sécurité

Les principales normes de sécurité pour l’immobilier locatif sont :

• les normes électriques
• les normes de gaz
• les normes de plomberie (normes DTU)
• la sécurité incendie

Performance énergétique

Nouveauté récente. La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction de location pour les logements ayant une classe énergétique G en 2025, F en 2028 et E en 2035. Les biens mal isolés dans l’ancien seront les premiers à en subir les conséquences.

Il faut donc prévoir une rénovation globale du logement pour limiter les pertes de chaleur (murs donnant sur l’extérieur, combles pour un dernier étage, et sol sur cave en rez-de-chaussée). Côté consommation des équipements, ayez une attention particulière sur l’eau chaude sanitaire et le système de chauffage.

L’entreprise de travaux Loc’isol, associée à ImAvenir, vous propose une prestation de travaux clé-en-main pour améliorer les DPE. Après diagnostic, vous recevez différents scénarios de travaux pour sortir votre bien de l’état de passoire énergétique.

Demander un devis pour améliorer son DPE : https://www.loc-isol.com/

Critères de décence du logement

La mise en location d’un logement est soumise à des critères de décence stricts pour garantir un environnement de vie sain et sécurisé pour le locataire :

• une pièce principale d’au moins 9m2
• une hauteur sous-plafond d’au moins 2,20m
• un coin cuisine (qui peut être situé dans le séjour)
• une salle d’eau
• des systèmes d’ouvertures en bon état (portes et fenêtres)
• éviter tout risque pour la santé (plomb, amiante, insectes nuisibles)

Pour valider la conformité, il est obligatoire de faire appel à un diagnostiqueur. Selon ses disponibilités, il faut prévoir au moins 15 jours à l’avance le passage du technicien et jusqu’à un mois pour l’édition du document. Le processus doit être anticipé pour éviter tout retard dans la mise en location de votre logement.

Comment anticiper la durée des travaux ?

La durée des travaux dépend évidemment de l’ampleur de la rénovation mais aussi de l’état initial du bâti :

• 15 jours, pour un petit rafraichissement (peinture, sols, crédence)
• Entre 1 et 3 mois, pour une rénovation complète qui inclut l’électricité, la plomberie, la cuisine ou la salle de bain
• Plusieurs mois jusqu’à un an, pour une restructuration lourde si vous devez régler des problèmes d’affaissement, de toiture, d’étanchéité ou si vous souhaitez déplacer des murs porteurs.

Pour éviter les retards, mieux vaut faire appel à un pilote de chantier ou à une assistance à maîtrise d’ouvrage. En effet, le professionnel coordonnera l’intervention successive des différents corps de métier pour anticiper les temps de pose ou de séchage et la livraison des matériaux. Préférez une vision réaliste de la durée des travaux avec une marge de manœuvre dans le calendrier de votre stratégie d’investissement.

Comment financer les travaux d’un investissement locatif ?

Si vous prévoyez d’améliorer votre bien pour le louer, vous avez plusieurs options de financement à votre disposition. Il est crucial d’analyser minutieusement vos besoins et de sélectionner la solution de financement qui correspond le mieux à votre situation.

Intégrer les travaux dans le plan de financement

Dans le cas où les travaux font partie de votre projet dès l’achat, ajoutez bien leur prix dans le dossier financier global de votre investissement immobilier, quitte à demander une rallonge à votre banque. Le crédit doit être supérieur au prix d’achat de l’appartement ou de la maison pour couvrir les frais liés aux artisans et aux matériaux. On peut aussi imaginer que votre apport personnel permette de financer ce volet de rénovation.

Contracter un prêt travaux

Vous pouvez aussi obtenir un petit prêt à la consommation, dans une banque classique ou une coopérative. Néanmoins, les taux d’intérêt sont souvent prohibitifs et bien moins intéressants que pour un crédit immobilier réglementé.

Bénéficier de subventions et de crédits d’impôts

Il existe plusieurs dispositifs d’aides pour réduire le coût des travaux de rénovation :

• MaPrimeRénov’, qui remplace le CITE et l’aide Habiter Mieux Agilité de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Le montant de l’aide dépend des conditions de ressources et de la nature des travaux. Un bonus peut également être accordé en cas d’amélioration du DPE du logement.
• La TVA réduite à 5,5%
• L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), qui permet d’emprunter jusqu’à 30 000 euros sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique.
• Les certificats d’économie d’énergie
• Les aides locales, telles que les subventions des collectivités locales ou les prêts à taux préférentiels proposés par certaines régions.

Quelle société pour rénover un investissement locatif ?

Chercher une entreprise de travaux est le point le plus délicat. Il faut prendre en compte autant les prix, que la qualité et le respect des délais. Des défauts ou des erreurs dans les travaux peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité du bien. Bien que les assurances puissent éventuellement couvrir les réparations, les manquements peuvent entraîner une période d’inoccupation du bien et une perte de revenus locatifs sur plusieurs mois. Dans ce cas, mieux vaut payer davantage pour un artisan de confiance que de passer par un parcours du combattant.

Trouver un artisan de confiance

Les avis en ligne ne sont pas suffisants pour trouver un bon artisan. Demander des recommandations à votre entourage reste la meilleure façon de trouver un professionnel irréprochable. Attention toutefois que les artisans soient en mesure de réaliser l’ensemble des travaux que vous souhaitez faire. Un artisan qui a rénové la cuisine de vos amis, ne sera pas forcément le plus performant pour un chantier de plus grande ampleur.

De nombreuses sociétés ont l’habitude de travailler en direct avec des prestataires qui sont assurés d’avoir un carnet de commande rempli. Ainsi, un architecte, un agent immobilier ou une société d’investissement peut vous conseiller de bons artisans.

Si vous n’avez pas de référence, vous pouvez consulter l’annuaire du site de la chambres des métiers et de l’artisanat de votre région sur : https://www.lartisanatenligne.com/

S’adresser à des entreprises RGE

Le label RGE (Reconnu garant de l’environnement) est délivré en France aux entreprises du bâtiment qui ont prouvé leur compétence pour diminuer les consommations d’énergie. Il s’agit d’un gage de confiance pour le respect des normes environnementales mais il ouvre droit aussi aux aides de l’État pour la réalisation des travaux.

Utilisez l’annuaire de France Rénov’ pour trouver une entreprise RGE : https://france-renov.gouv.fr/annuaire-rge

Consultez aussi les annuaires d’organismes de qualification pour trouver un artisan dans un corps de métier particulier :

• Qualibat : https://www.qualibat.com/ (construction)
• Qualifelec : https://www.qualifelec.fr/ (électricité)
• Qualit’EnR : https://www.qualit-enr.org/ (équipement pour la production d’énergie renouvelable)

La rénovation clé-en-main

La rénovation clé-en-main offrent une solution efficace pour articuler la réalisation des plans d’architecte, les études de faisabilité, la coordination et le suivi des différents artisans impliqués dans les travaux.

En optant pour une prestation globale, vous pouvez gagner en sécurité et éviter les erreurs ou les imprévus. Bien que cela puisse engendrer un léger surcoût, la rénovation clé-en-main offre une solution pratique pour garantir la qualité et la fiabilité des travaux.

ImAvenir travaille avec la société Flat Design & Build pour la conception et la réalisation des travaux d’investissement locatif.

Consulter les offres de rénovation clé en main de Flat DB

Les déductions fiscales pour des travaux locatifs

Vous pouvez bénéficier de certaines déductions fiscales pour les travaux de rénovation et d’entretien effectués dans votre propriété. Ces avantages peuvent réduire considérablement le coût global et augmenter votre rentabilité.

Amortir les travaux

Lorsque vous louez un bien en votre nom, vous pouvez opter pour différent statuts fiscaux :

• La location meublée non-professionnelle
• La location meublée professionnelle
• La location nue
• La location saisonnière

Le statut de Loueur meublé professionnel ou Loueur meublé non-professionnel (LMNP) peut offrir un avantage fiscal intéressant en vous permettant de déduire l’ensemble des charges liées à la location du bien, y compris le coût des travaux de rénovation.

En amortissant le coût des travaux, vous pouvez bénéficier d’une réduction significative de votre impôt sur les revenus locatifs pendant une période d’environ dix ans. Cette solution peut donc être particulièrement intéressante si vous prévoyez de louer votre bien immobilier sur une longue période.

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable qui pourra vous aider à gérer votre dossier et à optimiser votre situation fiscale. ImAvenir collabore avec un expert-comptable partenaire pour garantir l’optimisation fiscale de vos investissements sur le long terme et atteindre les rentabilités projetées.

Générer un déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif fiscal avantageux. Certaines charges sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’une location nue. Si ces charges sont supérieures aux revenus fonciers, cela génère un déficit qui peut être reporté sur les autres sources de revenus de l’investisseur. Vous pouvez ainsi réduire vos impôts sur le revenu.

En optant pour le dispositif du déficit foncier, vous pouvez bénéficier d’un allègement significatif de votre impôt sur le revenu et ainsi optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

ImAvenir est spécialiste de l’investissement locatif clé-en-main à Paris et dans le Grand Paris. Nous vous accompagnons sur l’ensemble du projet depuis la recherche d’un bien rentable, en passant par la rénovation pour maximiser l’attractivité, jusqu’à la mise en place du locataire et le suivi fiscal. Vous gagnez du temps et vous avez la sécurité d’avoir un projet rentable.