Financement du foncier pour un investissement locatif : la première pierre du projet

Définir le coût d’acquisition du bien

Le coût d’acquisition correspond exclusivement au prix du bien tel qu’il figure dans la promesse et l’acte authentique. Autrement dit, c’est la somme que l’investisseur s’engage à verser au vendeur en échange du transfert de propriété. Ce prix reflète, selon le marché, la localisation, la surface, l’état général du logement et le potentiel locatif.

C’est cet indicateur pur, sans ajout de frais annexes, qui permet de :

• déterminer le rendement brut (loyer annuel comparé au prix d’acquisition),
• positionner le bien par rapport aux références locales,
• supporter la base du financement bancaire.

Ainsi, un studio de 180 000 € dans Paris ou un T2 de 120 000 € en périphérie de Melun ne présenteront pas le même effort financier initial ni le même rapport rendement/patrimoine.

L’approche bancaire face au prix d’achat

Les banques placent en priorité leur analyse sur la valeur du bien, puisque celui-ci constitue leur principale garantie. Le bien acquis représente en effet le gage hypothécaire pouvant couvrir un défaut de remboursement.

C’est pourquoi le prix de vente doit rester cohérent avec les références du marché : la banque mandate souvent son propre service ou un expert pour vérifier que le montant de l’acquisition est en adéquation avec la valeur réelle. En cas de surévaluation, l’établissement peut réduire la quotité financée, vous obligeant à injecter plus d’apport personnel.

Le financement du prix du bien : les logiques de quotité

Les banques proposent en général des financements couvrant entre 80% et 100% du coût d’acquisition du bien.

• Financement à 80 ou 90% : l’investisseur doit compléter avec un apport. Cette approche rassure la banque et peut permettre de négocier un meilleur taux.
• Financement à 100% : la totalité du prix d’acquisition est financée par le prêt. C’est l’idéal pour maximiser l’effet de levier, car l’investisseur conserve sa trésorerie et développe plus rapidement son parc immobilier. Il faudra toutefois compléter par un apport personnel pour couvrir les frais de notaire et les travaux.
• Financement au-delà de 100% (prix + frais annexes) : bien que possible dans certaines configurations, ce montage reste plus rare aujourd’hui. Il faut montrer qu’on a déjà a capacité de payer comptant.

Dans tous les cas, ce sont bien le prix d’achat inscrit dans l’acte et la valeur perçue du bien qui fondent la décision de vous octroyer un prêt ou non (en plus de l’étude de votre profil).

L’effet de levier du crédit immobilier

Recourir à un crédit pour financer le prix du bien vous permet de démultiplier la rentabilité grâce à l’effet de levier. L’endettement permet d’acquérir un actif patrimonial avec un capital limité et de le faire rembourser, en grande partie, par les loyers perçus.

Prenons un exemple concret :

• Prix du bien : 200 000 €
• Financement à 100% sur 20 ans, mensualité de 1 000 €
• Loyer perçu : 950 € par mois

L’investisseur ne fournit que l’effort différentiel (ici 50 € d’effort d’épargne mensuel) mais devient propriétaire d’un actif valorisable dans le temps. À la revente, même avec une faible progression des prix, il a constitué une plus-value et amorti sa dette grâce aux locataires. Tout cela n’est rendu possible que par le financement direct du prix du bien.

Rentabilité brute et prix d’acquisition

Le calcul initial de la rentabilité repose uniquement sur cet indicateur :

Rentabilite brute = ( Loyer annuel / Prix d’acquisition ) x 100

C’est pourquoi le prix d’achat doit être analysé en priorité. Deux biens à loyers comparables n’auront pas le même rendement si l’un a été acquis au juste prix et l’autre au-dessus du marché. Acheter trop cher réduit mécaniquement la rentabilité et complique le refinancement futur.

Stratégies pour optimiser le prix d’acquisition

• Négociation : dans un marché équilibré, obtenir 3 à 5% de réduction peut représenter des dizaines de milliers d’euros économisés et augmenter la rentabilité.
• Timing : acheter en période creuse (fin d’année, vacances scolaires) peut ouvrir la porte à des vendeurs plus flexibles.
• Typologie ciblée : certains formats de logements (studios étudiants, T2 proches de gares) offrent des prix d’acquisition plus attractifs comparés à leur potentiel locatif.

Conclusion : un coût central à maîtriser

Se concentrer sur le financement du coût d’acquisition du bien est la première pierre d’un investissement locatif réussi. C’est lui qui dicte le rendement, influence la décision bancaire et conditionne la valeur patrimoniale à long terme. En optimisant ce prix et en utilisant judicieusement l’effet de levier du crédit, l’investisseur peut bâtir une stratégie solide et durable.

Pour aller plus loin, ImAvenir vous accompagne dans toutes les étapes de l’investissement clé en main : sélection rigoureuse du bien, rénovation, ameublement et mise en location. Nos experts sécurisent vos acquisitions et maximisent vos rendements, même si la recherche de financement ne fait pas partie de nos services.