Revitalisation de la Seine-Saint-Denis
La Seine-Saint-Denis va concentrer la majorité des activités sportives hors de Paris et notamment les deux disciplines majeures : athlétisme et natation. Ce département, longtemps délaissé, est encore aujourd’hui le plus pauvre de la région avec 18% d’habitants sous le seuil de pauvreté (Observatoire des inégalités, 2022). Le choix de cette zone géographique n’est donc pas un hasard pour rééquilibrer la région.
C’est la ville de Saint-Denis qui accueillera le plus de nouvelles infrastructures avec des projets autour du stade de France et du quartier Pleyel. Le village des athlètes, et ses 2800 logements neufs en construction pour environ 6000 nouveaux habitants, est l’opération urbaine la plus ambitieuse.
Les jeux olympiques sont aussi une vitrine médiatique pour d’autres quartiers modestes à l’héritage industriel. On attend une augmentation de la fréquentation touristique avec des opportunités d’investissement pour des entreprises locales. Le dynamisme ainsi apporté devrait augmenter l’attractivité des logements alentour, y compris dans l’ancien. C’est ainsi tout le département de la Seine-Saint-Denis qui se prépare à une revitalisation intéressante pour l’immobilier locatif.
Coup d’accélérateur pour les travaux du Grand Paris Express
Ce n’est pas tout. L’organisation des jeux de 2024 a catalysé l’amélioration d’infrastructures de transport dans toute la région. Les autorités administratives ont intensifié les efforts financiers pour achever les travaux du Grand Paris Express, juste à temps pour les festivités.
Le Grand Paris Express est un projet de transport en commun de 200 km de lignes de métro automatique qui doit relier les banlieues et les zones périphériques. Ce projet permettra de désengorger le réseau de transport construit sous forme radiale, avec en son centre Paris et Châtelet-les-Halles. De nouveaux centres d’affaires sont déjà en plein essor (sur le modèle de La Défense) comme le Val de Fontenay, Saint-Denis Pleyel ou le plateau de Saclay.
Les lignes de métro automatiques qui desservent les sites sportifs ont capté l’essentiel des efforts financiers, notamment le prolongement de la ligne 14 au sud vers l’aéroport d’Orly et au nord vers Saint-Denis. Néanmoins, tout le tracé de la ligne 15 est désormais entériné avec des dates de livraison s’échelonnant jusqu’en 2030. De nombreuses villes vont se rapprocher des universités et grands centres d’activité, dopant l’attractivité et les prix de l’immobilier dans des villes enclavées.
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Évolution des prix dans les villes autour des sites accueillant les JO 2024
L’organisation des Jeux olympiques de 2024 a déjà un impact sur la marché de l’immobilier autour des sites sportifs. Les villes de Saint-Denis, Pantin et Aubervilliers ont vu une augmentation significative des prix en l’espace de 5 ans.
| Ville | Hausse des prix sur 5 ans |
| Pantin | +30,3% |
| Saint-Ouen | +29,3% |
| Aubervilliers | +22,1% |
| Saint-Denis | +18,1% |
| Le Bourget | +18,1% |
| Nanterre | +17,4% |
| Colombes | +13,7% |
| Paris | +9,4% |
Source : meilleursagents.com
Effet temporaire ou projection à long terme ?
Il faut toutefois rester prudent face à ces évolutions et l’appât des plus-values. L’arrivée de nombreux logements neufs en Seine-Saint-Denis va rééquilibrer le marché après les jeux olympiques (notamment la mise sur le marché des 2800 logements du village des athlètes). Les espoirs de plus-values sont réels même si l’augmentation des prix ne continuera pas dans les mêmes proportions. En revanche, les transports et la qualité de vie permettront d’augmenter les loyers et d’attirer de bons locataires dans des quartiers autrefois délaissés.
Les élus et les urbanistes espèrent copier Londres 2012, salué comme un modèle de réussite et dont la stratégie d’urbanisme a entraîné un rééquilibrage de l’agglomération anglaise. Le quartier des docks, autrefois mal côté, est devenu un quartier branché avec une augmentation significative des prix. Espérons un effet similaire pour la Seine-Saint-Denis et les villes alentours. Des projets comme la halle gourmande à Saint-Ouen ou l’éco-quartier de la gare de Pantin laissent entrevoir de belles perspectives.
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