Modèle de lettre de préavis pour mettre fin à un bail de location meublée : guide complet pour les propriétaires

Lettre modèle type

 

Motifs de résiliation d’un bail de location meublée par le propriétaire

En tant que propriétaire, vous ne pouvez donner congé à votre locataire que dans trois situations bien définies par l’article 15-I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 : la reprise du logement pour habiter, la vente du bien, ou pour un motif légitime et sérieux.

1. Congé pour reprise du logement

Si vous souhaitez récupérer votre bien pour y vivre, ou pour y loger un membre de votre famille proche, vous devez respecter certaines conditions strictes :

Bénéficiaires autorisés :

• Vous-même, pour y résider ;
• Votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire (relation stable d’au moins un an à la date de congé) ;
• L’un de vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin.
• Tout autre parent ou membre éloigné de la famille ne peut être logé dans ce cadre.

Contenu obligatoire de la lettre de congé :

• La raison de la reprise ;
• L’identité de la personne bénéficiaire ;
• La nature du lien de parenté.

Dans le cas d’un logement loué vide, la lettre doit également inclure une notice d’information obligatoire, précisant vos obligations en tant que bailleur et les droits du locataire. Cette notice est définie par un arrêté du 13 décembre 2017.

2. Congé pour vente du bien

Vous pouvez demander à votre locataire de quitter le logement si vous souhaitez vendre le bien libre de toute occupation. Les règles sont les suivantes :

Conditions pour une vente libre :

• Le congé doit être donné à l’échéance du bail.
• Contrairement à un logement vide, le locataire n’a pas de droit de préemption. Vous n’êtes donc pas tenu de lui proposer d’acheter le logement avant toute autre personne.
• Le prix de vente n’a pas besoin d’être mentionné dans la notification.

Option pour une vente occupée :
Si vous choisissez de vendre le bien avec le locataire en place, vous pouvez le faire à tout moment. Dans ce cas, le contrat de bail reste en vigueur et se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouvel acquéreur.

3. Motif légitime et sérieux

Un congé peut également être donné en cas de motif légitime et sérieux, notamment dans deux cas principaux :

Comportement ou faute du locataire :

• Retards fréquents dans le paiement des loyers ;
• Absence d’assurance locative obligatoire ;
• Troubles répétés de voisinage.

Nécessité de réaliser des travaux importants :

• Démolition et reconstruction ;
• Travaux indispensables pour rendre le logement conforme aux normes de décence.

Les motifs légitimes et sérieux ne sont pas définis de manière exhaustive par la loi. En cas de désaccord, c’est le juge qui tranchera.

Les étapes pour mettre fin au bail

Pour résilier un bail de location meublée dans les règles, plusieurs étapes précises doivent être respectées :

1. Envoi d’un avis de congé

Le propriétaire doit notifier le locataire (ainsi que tous les signataires du bail) par l’un des moyens suivants :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Remise en mains propres contre récépissé ou signature ;
• Acte de commissaire de justice (anciennement huissier).

2. Mention obligatoire du motif de congé

L’avis de congé doit impérativement préciser ce qui justifie la résiliation :

• Reprise du logement pour habiter ;
• Vente du bien ;
• Motif légitime et sérieux (par exemple, faute du locataire ou travaux indispensables).

3. Joindre la notice d’information

Conformément à la réglementation, la lettre de congé doit inclure une notice d’information. Cette notice informe le locataire sur :

• Les obligations du propriétaire ;
• Les voies de recours disponibles pour le locataire en cas de litige ;
• Les modalités d’indemnisation éventuelle.

4. Cas particulier : locataires mariés ou pacsés après la signature du bail

Si les locataires se sont mariés ou pacsés après la signature initiale du bail par un seul d’entre eux, vous devez adresser un avis de congé à chacun des conjoints ou partenaires dès lors que vous avez été informé de leur union.

Comment calculer la date du préavis

Pour mettre fin à un bail, le propriétaire doit respecter un délai de préavis bien défini. Voici comment le calculer :

1. Notification du congé

La lettre de congé doit être envoyée au locataire au moins 3 mois avant le terme du bail. Le délai de préavis commence à courir à la date où le locataire reçoit la notification, et non à la date d’envoi.

2. Droit du locataire pendant le préavis

Dès réception de la lettre, le locataire peut choisir de quitter le logement à tout moment avant la fin du préavis. Dans ce cas, il ne sera redevable du loyer que pour la période effective d’occupation, calculée au prorata du temps passé dans le logement.

Exemple concret avec des dates

• Date de fin du bail : 30 septembre 2024.
• Envoi de la lettre de congé : 25 juin 2024 (par lettre recommandée).
• Date de réception par le locataire : 27 juin 2024.
• Début du préavis : 27 juin 2024.
• Fin du préavis : 30 septembre 2024.

Si le locataire décide de quitter le logement le 15 août 2024, il ne paiera le loyer que jusqu’à cette date, au prorata des jours occupés. Cela signifie que pour le mois d’août, il ne sera facturé que pour 15 jours.

Rompre le bail avec un locataire protégé : les règles pour les personnes de plus de 65 ans

Si votre locataire ou une personne à sa charge vivant avec lui a plus de 65 ans à l’échéance du bail et des revenus inférieurs aux plafonds légaux, vous devez l’accompagner dans la recherche d’un nouveau logement. Cette obligation vise à garantir que le locataire puisse trouver un logement adapté à ses besoins (taille, accessibilité) et compatible avec ses moyens financiers.

Votre rôle en tant que propriétaire est de faciliter cette démarche en proposant des annonces de logements correspondant aux critères du locataire. Bien que vous ne soyez pas tenu de garantir un relogement effectif, vous devez démontrer votre effort en fournissant des solutions concrètes.

Exemple de mise en pratique

Si votre locataire âgé de 68 ans a un revenu mensuel inférieur au plafond fixé par la loi, vous pourriez lui transmettre des annonces correspondant à des logements adaptés, par exemple :

Un appartement avec un loyer compatible avec ses revenus ;

Un logement situé à proximité des commodités essentielles (transports, commerces).

Cette démarche prouve votre bonne foi en cas de litige.

Cas d’exonération : quand cette obligation ne s’applique-t-elle pas ?

Vous êtes dispensé de cette assistance dans les situations suivantes :

• Vous avez plus de 65 ans à l’échéance du bail.
• Vos revenus sont inférieurs aux plafonds légaux.

Ces conditions ne sont pas cumulatives : il suffit de remplir l’une des deux pour être exempté. Par exemple, si vous êtes âgé de 67 ans mais que vos revenus dépassent les plafonds légaux, vous restez néanmoins dispensé de cette obligation.

Qui paie quoi dans une rupture de contrat de locataire meublée ?

Lorsque le propriétaire donne congé, le locataire peut quitter le logement à tout moment durant le préavis. Il n’est pas obligé d’attendre la fin du bail pour partir. Il n’a pas non plus de formalité particulière à remplir, comme un congé à adresser au propriétaire ou un délai de préavis à respecter. Il doit simplement prévenir à l’avance de la date à laquelle il compte partir.

Cependant, s’il choisit de rester jusqu’à la fin du bail, il devra quitter les lieux au plus tard à l’échéance prévue. S’il décide de rester plus longtemps, sans préavis ni accord, il deviendra occupant sans droit ni titre.

Le paiement des loyers et charges pendant le préavis

Si le locataire reste jusqu’à la fin du contrat, il devra payer le loyer et les charges jusqu’à la date d’échéance du bail. Par exemple, si l’échéance est fixée au 20 juin, et que le locataire quitte ce jour-là, il n’aura à payer que jusqu’au 20 juin. Il ne s’agit pas de tout le mois de juin.

Départ avant le terme du bail

Le locataire peut choisir de partir plus tôt, avant la fin du préavis. Dans ce cas, il ne paiera que jusqu’à son départ effectif. Par exemple, s’il quitte 2 mois et demi avant la fin de son préavis, il ne devra payer ni le loyer ni les charges pour ces deux mois et demi restants.

Avant son départ, le bailleur et le locataire se mettent d’accord sur un rendez-vous pour réaliser l’état des lieux de sortie, le jour même du départ. Si le locataire a décidé de partir à la fin du bail, ce rendez-vous sera fixé à ce moment-là. Une fois l’état des lieux effectué et signé par les deux parties, chaque partie en conserve un exemplaire. Le locataire remet alors toutes les clés et quitte définitivement le logement.

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué par le propriétaire au locataire dans un délai de 2 mois maximum après la restitution des clés.

Points essentiels à retenir

Pour résilier un bail de location meublée en tant que propriétaire, gardez à l’esprit ces points clés : respectez un préavis d’au moins trois mois, envoyez votre lettre en recommandé avec accusé de réception, et veillez à indiquer une raison conforme aux dispositions légales (reprise pour usage personnel, vente du bien ou motif sérieux et légitime). Enfin, n’oubliez pas que le locataire reste libre de quitter le logement à tout moment durant le préavis.

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