Loi de Finances 2026 : ce qu’il faut retenir pour l’investissement meublé parisien

Le statut LMNP : La « niche fiscale » préférée des Français résiste

C’était la grande crainte des investisseurs ces dernières années : une refonte brutale de la fiscalité des revenus locatifs meublés. Malgré les débats houleux sur l’alignement de la fiscalité du locatif (mission Le Meur), la Loi de Finances 2026 préserve l’essentiel de l’attractivité du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime Réel.

• Le maintien de l’amortissement comptable : C’est la clé de voûte de votre rentabilité. Vous pouvez toujours déduire de vos loyers l’amortissement du bien (bâti) et des travaux. Résultat ? Une fiscalité nulle ou très faible sur vos revenus locatifs pendant 10 à 15 ans.
• Ajustement des plus-values : Le texte confirme une volonté progressive de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente à long terme. Cependant, pour l’investisseur patrimonial qui vise la conservation du bien, l’impact reste limité, le cash-flow immédiat étant préservé.

Rénovation Énergétique : La contrainte devient une opportunité

La Loi de Finances 2026 renforce les dispositifs liés à la transition écologique. À Paris, où le parc immobilier est vieillissant, cela change la donne pour les investisseurs prêts à faire des travaux.

• MaPrimeRénov’ recentrée : Les aides sont désormais quasi-exclusivement fléchées vers les rénovations globales. Cela valide notre modèle : acheter une « passoire thermique » (DPE F ou G) à prix décoté pour la transformer en un bien performant (D ou C).
• Calendrier DPE : Pas de recul. L’interdiction de location des logements G est active, et l’échéance de 2028 pour les F se rapproche.

Le « Déficit Foncier » vert (pour le nu qui bascule en meublé) : Les plafonds de déficit foncier imputables sur le revenu global restent doublés pour les travaux de rénovation énergétique. Une excellente passerelle pour optimiser l’achat avant la mise en location meublée.

L’immobilier ancien à Paris : Valeur refuge post-crise

Alors que le neuf (Pinel et ses successeurs) subit des rabots fiscaux successifs et des coûts de construction élevés, l’ancien tire son épingle du jeu dans ce budget 2026.

• Stabilité des droits de mutation (Frais de notaire) : Contrairement aux rumeurs d’augmentation pour renflouer les départements, les droits de mutation restent stables pour l’acquisition dans l’ancien.
• L’effet pénurie : Avec le durcissement des normes de location touristique (type Airbnb) confirmé en 2026, de nombreux biens reviennent sur le marché de la location longue durée ou du bail mobilité. C’est une aubaine pour l’investisseur cherchant des locataires stables (cadres, étudiants) dans le centre de Paris.

Crédit Immobilier : Ce qui change pour votre emprunt

La Loi de Finances n’agit pas directement sur les taux, mais elle influence l’environnement bancaire.

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Il est prorogé mais reste difficilement accessible pour l’investissement locatif pur dans l’ancien à Paris (réservé majoritairement à la résidence principale ou aux zones détendues).
• Assouplissement HCSF : Les banques disposent en 2026 d’une marge de manœuvre légèrement accrue pour les dossiers d’investisseurs « solides » (avec reste à vivre important), permettant de contourner parfois la règle stricte des 35% d’endettement si le saut de charge est compensé par les futurs loyers.

En résumé : Pourquoi investir en 2026 avec ImAvenir ?

La Loi de Finances 2026 ne bouleverse pas les fondamentaux. L’État soutient l’amélioration du parc existant avec des incitations fiscales pour la rénovation. Pour investir à Paris aujourd’hui, il faut adopter une stratégie de création de valeur par les travaux :

1. Acheter un bien ancien avec du cachet (mais énergivore).
2. Rénover pour optimiser le DPE et créer un coup de cœur (architecture d’intérieur).
3. Exploiter en LMNP pour gommer la fiscalité.

Dans un contexte réglementaire et fiscal de plus en plus technique, l’investissement locatif ne s’improvise pas. Spécialiste de l’immobilier ancien à Paris et en Île-de-France, ImAvenir vous offre bien plus qu’une simple acquisition : nous vous apportons une solution clé en main.

De la chasse du bien à fort potentiel à la rénovation architecturale et énergétique, jusqu’à l’ameublement et la mise en location, nous pilotons l’intégralité de la chaîne de valeur. Notre objectif ? Transformer des biens anciens en actifs performants, optimisés fiscalement (LMNP) et conformes aux dernières exigences du DPE. Avec ImAvenir, construisez un patrimoine durable et rentable, sans subir les contraintes de gestion.