Financement des frais de notaire dans un investissement locatif clé en main

Comprendre la nature des frais de notaire

Les frais de notaire constituent un ensemble de taxes, droits et émoluments liés à la transaction immobilière. Ce n’est pas uniquement la rémunération du notaire, contrairement à ce que suggère l’intitulé. La part la plus importante est en réalité composée des droits de mutation perçus par l’État et les collectivités. En moyenne, dans l’ancien, les frais de notaire représentent entre 7 et 8% du prix du bien immobilier, alors qu’ils sont réduits à environ 2 à 3% dans le neuf.

Pour un investissement locatif clé en main, le budget doit donc intégrer ces frais dès l’élaboration du montage. Par exemple, pour un appartement acquis 250 000 euros dans l’ancien, la facture des frais de notaire peut avoisiner 19 000 euros. Cette somme, si elle n’est pas financée, doit être apportée par l’investisseur, ce qui peut grever son apport personnel et réduire sa marge de manœuvre.

Le cadre spécifique de l’investissement locatif clé en main

Un investissement locatif clé en main diffère d’un achat immobilier classique. L’investisseur confie la recherche du bien, sa rénovation éventuelle, l’ameublement et même la mise en location à un prestataire spécialisé comme ImAvenir. L’objectif est de déléguer l’intégralité du processus et de recevoir à terme un bien prêt à louer, générant immédiatement des revenus locatifs.

Dans un tel montage, la question financière doit être d’autant plus précise que l’investisseur cherche à maîtriser tous les coûts annexes : non seulement le prix d’achat et la prestation du service clé en main, mais aussi les frais liés à l’acte d’acquisition. La visibilité sur le montant et le financement des frais de notaire devient une étape incontournable afin d’optimiser la rentabilité réelle et sécuriser l’opération.

Peut-on financer les frais de notaire avec un crédit immobilier ?

La grande interrogation des investisseurs concerne la capacité à intégrer les frais de notaire dans l’emprunt contracté auprès de la banque. La réponse dépend des établissements et de la qualité du dossier.

• Certaines banques acceptent d’inclure les frais de notaire dans le financement global. Dans ce cas, le dossier de prêt comporte une ligne spécifique pour couvrir leur montant. Cette solution est particulièrement intéressante car elle permet de limiter l’apport personnel. Vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit non seulement sur le prix du bien, mais aussi sur les frais annexes.
• D’autres banques, la plupart pour rester honnête, exigent que les frais de notaire soient financés par un apport personnel. Ces établissements considèrent en effet que le financement doit porter sur le bien et non sur les frais fiscaux qui l’accompagnent.

Le recours à un prêt personnel complémentaire

Pour contourner l’obligation d’apport, certains investisseurs choisissent de souscrire un crédit personnel destiné à financer les frais de notaire. Cette solution est juridiquement possible, mais elle comporte des inconvénients notoires. Les taux d’intérêt des prêts personnels sont généralement plus élevés que ceux des crédits immobiliers. De plus, leur durée est plus courte, entraînant des mensualités supplémentaires importantes.

Dans le cadre d’un investissement locatif clé en main, où l’objectif est la rentabilité nette (avec parfois un cash-flow positif), ce type de montage peut fragiliser l’équilibre prévu. Il doit être envisagé comme une alternative transitoire en cas d’urgence et non comme une stratégie pérenne.

L’option du différé ou du lissage

Certaines banques proposent un montage plus souple où les frais de notaire ne sont pas immédiatement intégrés dans l’enveloppe initiale mais refinancés via un différé de remboursement ou un lissage. L’idée est d’équilibrer les mensualités entre crédit immobilier principal et éventuel financement complémentaire.

Ce type de solution permet de conserver un cash-flow positif en début d’exploitation locative, mais nécessite une excellente négociation et une bonne connaissance des produits bancaires. Elle reste rarement proposée sans un profil investisseur solide.

Conséquences fiscales des frais de notaire

Les frais de notaire liés à l’acquisition ne sont pas directement déductibles des revenus locatifs. Ils constituent un élément du prix de revient de l’immeuble. Dans le cadre du régime réel, ils peuvent être amortis (en LMNP notamment) ou pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Ainsi, même si leur paiement peut sembler lourd au moment de l’achat, leur prise en compte ultérieure dans le cadre fiscal contribue à alléger l’impact global et à optimiser la performance nette de l’investissement.

Anticiper les frais de notaire dans le budget global

En investissement locatif clé en main, l’investisseur ne doit pas isoler les frais de notaire comme une charge extérieure. Ils participent de l’équilibre global du projet au même titre que l’ameublement, les travaux inclus dans la prestation clé en main ou les honoraires de mise en location.

La clé réside dans une anticipation chiffrée et réaliste : établir avant tout montage le coût net de chaque poste permet d’obtenir une vision claire de l’effort financier demandé. Cela évite de mauvaises surprises lors de la signature de l’acte définitif et assure la fluidité du parcours.

Conclusion

Le financement des frais de notaire dans un investissement locatif clé en main ne doit jamais être considéré comme un détail secondaire. Il s’agit d’un poste budgétaire majeur qui peut influencer la rentabilité immédiate (on le compte en dizaine de milliers d’euros tout de même), la capacité de financement et la stratégie patrimoniale future. Qu’ils soient couverts par la banque, réglés par apport personnel ou via un financement complémentaire, leur anticipation constitue un gage de sécurité.

Pour les investisseurs qui souhaitent déléguer la recherche, la rénovation et la mise en location sans perdre de temps, ImAvenir propose des solutions d’investissement locatif clé en main fiables et optimisées. ImAvenir accompagne chaque acquéreur pour sécuriser toutes les étapes pratiques et administratives de son projet immobilier.