Les aides au financement des travaux d’un investissement locatif clé en main

Les aides publiques pour la rénovation et le financement des travaux

MaPrimeRénov’ et l’évolution du dispositif « Habiter mieux sérénité »

En 2025, la référence française des aides à la rénovation est MaPrimeRénov’, qui a absorbé et remplacé les précédents dispositifs de l’Anah, dont « Habiter mieux sérénité ». Cette aide, accessible aux propriétaires occupants et bailleurs, vise à encourager les rénovations permettant une amélioration énergétique significative du logement. Pour bénéficier de la prime en tant que bailleur, il faut que le logement soit construit depuis plus de 15 ans, loué en résidence principale pour 6 ans minimum et que les travaux soient réalisés par une entreprise certifiée RGE.

Le montant de MaPrimeRénov’ peut atteindre jusqu’à 80 % du coût des travaux dans le cadre d’une rénovation globale, mais en général, l’aide est très modulée selon la composition et les revenus du foyer fiscal du propriétaire. Or, ces plafonds de ressources sont particulièrement bas, visant surtout les foyers modestes ou très modestes. Beaucoup d’investisseurs, dont le statut et le niveau de revenus dépassent ces seuils, se retrouvent ainsi exclus ou voient leur niveau d’aide fortement limité, parfois à moins de 20 % du montant des travaux, ce qui réduit l’effet d’aubaine espéré. Enfin, la prime est cumulable sur trois logements maximum en parcours classique et elle ne s’applique pas aux sociétés, ce qui exclut la plupart des SCI et holdings patrimoniales.

Les aides des entreprises de fourniture d’énergie (CEE)

Le dispositif des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) repose sur une obligation légale imposée aux fournisseurs d’énergie, qui doivent encourager les particuliers, dont les bailleurs, à réaliser des économies d’énergie. Les sociétés comme Effy ou les grandes enseignes énergétiques proposent ainsi la « prime énergie » ou « prime CEE », pouvant financer une partie des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation.

Le montant de la prime varie selon le type d’opération, la localisation du bien et surtout les revenus du foyer concerné. Typiquement, un propriétaire bailleur peut obtenir jusqu’à 5 600 € pour des travaux d’envergure (par exemple remplacement d’une chaudière ou isolation complète). Cependant, ces aides sont directement indexées sur les ressources du foyer fiscal : plus les revenus sont élevés, plus l’aide est faible, parfois divisée de moitié. De plus, la prime CEE est cumulable avec MaPrimeRénov’ pour les parcours classiques, mais pas pour la rénovation d’ampleur. Ces limitations de cumul et de plafond de ressources restreignent l’accès effectif aux investisseurs dont le profil de revenus est en dehors des barèmes visés.

Les aides d’Action Logement

Action Logement est un acteur du financement du logement visant essentiellement à faciliter l’accès des salariés à des logements abordables. Pour les bailleurs, l’établissement propose plusieurs dispositifs : des appels à manifestation d’intérêt (AMI) pour financer des opérations immobilières sous conditions d’éligibilité (logement social ou intermédiaire), des prêts travaux d’amélioration à faible taux (jusqu’à 10 000 €, taux d’1,5 % sur 10 ans), ainsi que des subventions pour réhabiliter des logements anciens ou vacants dans certains cas.

La vocation première des aides Action Logement est de répondre à un objectif social (réduire la précarité énergétique, soutenir la mobilité professionnelle, etc.) et elles ne sont ouvertes qu’aux investisseurs qui respectent des plafonds de loyers et de ressources pour leurs locataires et, souvent, qui louent dans des programmes ou zones spécifiques. De fait, la plupart des investisseurs individuels, du fait de la nature de leur patrimoine, de leur niveau de revenus ou de la destination du bien, n’entrent pas dans les critères ou n’en tirent qu’un bénéfice marginal.

Les autres leviers et avantages fiscaux pour l’investisseur

Eco-prêt à taux zéro et TVA réduite

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) reste la solution préférée pour financer une partie des travaux sans alourdir la charge d’intérêts : jusqu’à 50 000 €, remboursables sur 20 ans, pour des rénovations avec un gain énergétique d’au moins 35 %. Ce prêt est accordé sur justificatifs, après validation d’un dossier bancaire, et peut être mobilisé indépendamment du niveau de ressource du foyer. C’est donc une des rares options aussi accessibles aux investisseurs qu’aux particuliers. Côté fiscalité, réaliser des travaux de rénovation énergétique avec une entreprise RGE donne droit à une TVA réduite à 5,5 %, applicable sur la facture globale (main d’œuvre et matériaux).

Avantages fiscaux spécifiques (Déficit foncier, Loi Denormandie, Loc’Avantages, prime de sortie de vacance)

L’investisseur peut également optimiser la fiscalité de ses travaux via le déficit foncier, qui permet de déduire jusqu’à 21 400 € (dans certains cas) du revenu imposable lors d’une rénovation énergétique. La loi Denormandie, prolongée jusqu’à fin 2026, offre une réduction d’impôt pouvant aller de 12 à 21 % pour l’achat et la rénovation de biens anciens dans certaines villes, mais là encore, le plafond de ressources des locataires et les conditions de location sont strictes.

Le dispositif Loc’Avantages, quant à lui, peut générer une réduction d’impôts de 15 à 65 % selon le niveau de loyer pratiqué et le profil des locataires, en signant une convention avec l’Anah et en louant nu pour une durée minimale de 6 ans. Enfin, la prime de sortie de vacance (jusqu’à 5 000 euros) récompense la remise sur le marché d’un bien vacant depuis plus de deux ans, mais s’adresse surtout aux zones rurales et opérations programmées.

Les limites des dispositifs pour les investisseurs

Si le marché regorge de dispositifs prometteurs et que la communication institutionnelle laisse penser que les travaux sont largement soutenus, la réalité pour les investisseurs immobiliers en 2025 est tout autre : la plupart des aides sont conditionnées à des plafonds de ressources très bas, expressément pensés pour les ménages modestes. Même les bailleurs, entrant dans le cadre MaPrimeRénov’ ou des CEE, ne bénéficient souvent que de pourcentages minimes parce que leur revenu fiscal dépasse les seuils. Les sociétés (SCI, SARL, SAS) — véhicules juridiques privilégiés des investisseurs pour structurer leur parc immobilier – sont très souvent exclues, sauf cas spécifiques, ce qui limite la stratégie de patrimonialisation et la possibilité d’optimiser les travaux à grande échelle.

De plus, la complexité administrative (dossier, justificatifs, attestations, délais) ne doit pas être négligée. Les montants maximaux annoncés sont rares dans la pratique, car ils ne concernent quasiment jamais les profils investisseurs, même multi-propriétaires. Enfin, la cumulabilité des aides pose problème : primes énergie et MaPrimeRénov’ sont souvent non cumulables sur certains parcours, la défiscalisation Denormandie n’est pas compatible avec MaPrimeRénov’, et la plupart des avantages fiscaux nécessitent de respecter simultanément plusieurs conditions de durée, de montant et de type de travaux.

Conclusion

Les aides de l’État se révèlent généralement peu efficaces pour financer les travaux d’un investissement locatif, surtout pour les investisseurs dont les revenus dépassent les plafonds. Il est bien plus pertinent de s’intéresser à la défiscalisation des travaux.

Il ne faut jamais perdre de vue que la réalisation de travaux, au-delà du simple enjeu fiscal, conditionne la possibilité de continuer à louer dans de bonnes conditions, de répondre à la réglementation croissante sur la performance énergétique et, surtout, d’augmenter la valeur patrimoniale du bien sur le long terme.

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