Fiscalité du bailleur privé

Un nouveau cadre pour les bailleurs privés

Depuis plusieurs années, la fiscalité des revenus locatifs est jugée trop complexe : entre LMNP, micro-foncier, régime réel, sans oublier les dispositifs d’incitation (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages…), les propriétaires particuliers doivent souvent jongler avec plusieurs régimes aux règles différentes.

Le futur statut de bailleur privé, annoncé par le gouvernement, vise à unifier cette mosaïque fiscale tout en maintenant un cadre équilibré entre simplicité administrative et attractivité économique.

Un contexte de réforme global

Cette évolution s’inscrit dans un mouvement de simplification de la fiscalité du patrimoine, amorcé depuis plusieurs années. L’État souhaite à la fois :

• Fluidifier le marché locatif privé, souvent critiqué pour son manque d’offres dans certaines zones tendues.
• Rendre la fiscalité plus lisible, notamment pour les petits propriétaires et les nouveaux investisseurs.
• Encourager la rénovation énergétique et la mise sur le marché de logements de qualité.

Dans un contexte où la rentabilité locative est mise sous pression par la hausse des taux d’intérêt et les nouvelles obligations de performance énergétique, cette réforme est pensée pour redonner confiance aux investisseurs particuliers.

Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?

Le bailleur privé serait un nouveau statut fiscal unique, destiné à encadrer l’activité de location à titre non professionnel. Son ambition principale : remplacer certains dispositifs dérogatoires, dont la pertinence s’est érodée au fil du temps.

Unification et simplification fiscale

Concrètement, le bailleur privé regrouperait la majorité des revenus locatifs perçus par les particuliers dans un seul régime fiscal. Cela permettrait :

• de rendre le système plus prévisible,
• de réduire les démarches déclaratives,
• et de favoriser la comparabilité entre les types de locations (nue, meublée, longue ou courte durée).

Un statut pensé pour l’investissement individuel

Le statut s’adresserait à tous les propriétaires particuliers ne relevant pas de sociétés civiles (SCI à l’IS par exemple). Il concernerait surtout les investisseurs possédant un à trois biens locatifs, dont les revenus n’excèdent pas un certain seuil (encore en discussion à l’hiver 2025).

Cette approche vise à renforcer la place du bailleur individuel, souvent considéré comme le cœur du marché locatif français, représentant plus de 95 % des propriétaires non institutionnels.

Mise en place et calendrier prévisionnel

Le déploiement du statut de bailleur privé devrait être progressif, afin de laisser le temps aux propriétaires et experts-comptables de s’adapter :

1. 2025 : phase de concertation et d’expérimentation. Le gouvernement a lancé plusieurs groupes de travail avec des représentants de bailleurs (UNPI, FNAIM, SNPI) et des fiscalistes. Des propositions de barèmes fiscaux unifiés ont été testées sur différents profils de propriétaires.
2. Début 2026 : entrée en vigueur progressive. Certains dispositifs existants, comme le régime LMNP, pourraient être gelés pour les nouvelles acquisitions. Les biens déjà loués conserveraient temporairement la possibilité de rester dans leur ancien régime.
3. 2027 : généralisation complète. Tous les nouveaux investissements locatifs basculeraient automatiquement sous le statut de bailleur privé. Des mesures transitoires permettraient d’assurer la continuité fiscale sans rupture brutale.

Ce qui reste encore à arbitrer

• Le niveau exact d’abattement forfaitaire sur les loyers perçus (on évoque entre 30 % et 40 % selon le type de bien et la durée de location).
• Le traitement des amortissements.
• Les règles de déduction des charges (travaux, intérêts, frais de gestion).
• Le calendrier de bascule automatique pour les anciens statuts.

Tant que le projet de loi définitif n’est pas publié, ces points demeurent à surveiller de près.

Les principales mesures fiscales à retenir

Selon les premières orientations évoquées par les services du ministère de l’Économie et des Finances, le statut de bailleur privé s’articulerait autour d’un principe unifié de revenus locatifs imposables.

Un seul mode de calcul du revenu foncier

Actuellement, un bailleur meublé au régime réel peut amortir le prix de son bien et réduire fortement son imposition, tandis qu’un bailleur nu au micro-foncier bénéficie d’un abattement fixe de 30 % seulement. Avec le futur statut, ces dispositifs devraient être harmonisés autour :

• d’un abattement unique, proportionnel au type de logement,
• ou d’un régime au réel simplifié accessible sur option.

Cette réforme vise à réduire les écarts d’avantage fiscal entre location nue et meublée, source de distorsion sur le marché locatif.

Traitement des charges déductibles

Vous devriez continuer à pouvoir déduire certaines dépenses :

• frais de gestion et d’entretien,
• travaux de rénovation énergétique,
• intérêts d’emprunt,
• assurances et impôts locaux (hors taxe foncière si non modifiée).

L’accent serait mis sur les dépenses favorisant la transition énergétique, qui pourraient bénéficier de bonifications fiscales spécifiques.

Incitations pour la performance énergétique

Dans la logique de la loi « Climat et Résilience », le gouvernement souhaite accorder des avantages fiscaux majorés aux logements rénovés ou à haute performance énergétique (DPE A à C). L’idée est de favoriser les investisseurs responsables qui contribuent à la réduction des émissions et au maintien d’un parc locatif de qualité.

Les avantages du nouveau statut pour les investisseurs

Malgré l’incertitude entourant encore certains détails techniques, le futur statut de bailleur privé présente déjà plusieurs points forts mis en avant par le gouvernement.
L’objectif affiché : rendre la location privée plus attractive, plus sécurisée fiscalement et plus cohérente avec les enjeux actuels du logement.

Simplification et lisibilité du cadre fiscal

L’avantage le plus évident tient à la simplification des régimes fiscaux. Fini le labyrinthe entre LMNP, LMP, micro-foncier ou réel : le bailleur privé évoluerait dans un cadre harmonisé pour la location nue. Cette clarté permettrait à nous particuliers :

• de mieux anticiper les rendements nets,
• de simplifier les déclarations fiscales,
• et de limiter les erreurs lors des déclarations (choix de régime, amortissements, etc.).

Une meilleure prise en compte des travaux et rénovations

Le futur régime fiscal insisterait fortement sur la valorisation des dépenses énergétiques. En proposant des déductions majorées ou des abattements bonifiés pour les biens performants (catégories DPE A à C), le dispositif cherche à récompenser les bailleurs qui investissent dans la rénovation thermique ou la mise aux normes environnementales.

Une meilleure stabilité fiscale à long terme

Contrairement aux dispositifs d’investissement locatif type Pinel ou Denormandie, souvent limités dans le temps et aux conditions complexes, le statut de bailleur privé s’annonce comme un cadre durable, sans terme prévu.

Cela donnerait une visibilité à long terme pour les investisseurs souhaitant bâtir une stratégie patrimoniale stable, notamment dans un contexte de hausse des taux et de durcissement réglementaire des locations.

Une reconnaissance du rôle des investisseurs individuels

Jusqu’à présent, les propriétaires particuliers étaient souvent perçus comme des investisseurs isolés plutôt que comme des acteurs du logement. Le statut de bailleur privé veut revaloriser ce rôle, en intégrant cette catégorie dans la politique du logement à part entière. L’État reconnaît ainsi que les bailleurs privés constituent le socle du parc locatif français, essentiel à la mobilité professionnelle, étudiante et familiale.

Pour les investisseurs avertis : un nouveau levier d’optimisation

Pour les investisseurs déjà actifs, cette réforme représente l’opportunité de restructurer son parc locatif. La possibilité d’opter pour un réel simplifié, de profiter de nouveaux abattements ou de valoriser des travaux énergétiques pourrait permettre de rééquilibrer la fiscalité de certaines opérations jusque-là désavantageuses en location nue.

Inconvénients et points de vigilance

Si le principe d’unification séduit, la réforme ne fait pas l’unanimité. Plusieurs acteurs du marché immobilier soulèvent déjà des risques potentiels et zones d’ombre, notamment sur l’imposition et la rentabilité.

Une période transitoire complexe

Les années 2025-2027 marqueront une période de transition technique compliquée.
Les investisseurs devront se poser de nombreuses questions :

• Faut-il conserver son ancien statut ?
• Quels frais continuer à déduire ?
• Comment adapter ses déclarations fiscales ?

Sans accompagnement, cette étape pourrait entraîner des erreurs ou des inégalités d’interprétation entre les différents profils de propriétaires.

Les petites surfaces et locations saisonnières fragilisées

Le secteur des meublés de tourisme pourrait être un des grands perdants de la réforme. Si les incitations fiscales sont recentrées sur les logements longue durée et performants, les locations de courte durée risquent de perdre une partie de leur intérêt fiscal, surtout dans les zones où des restrictions locales existent déjà.

Vigilance sur la rentabilité nette

Même si la simplification fiscale apporte de la clarté, elle ne garantit pas une amélioration du rendement net. Vous devrez probablement réévaluer vos modèles économiques : type de location, durée du bail, travaux à engager, ou encore choix de financement à long terme. Ce nouveau statut ne sera pas forcément un eldorado surtout s’il est conditionné à l’application d’un loyer modéré ou social.

Réactions du marché immobilier et des acteurs du secteur

Le projet de statut de bailleur privé a suscité de nombreuses réactions parmi les professionnels. S’il est accueilli avec prudence, il demeure perçu comme un tournant majeur de la politique du logement en France.

Les bailleurs partagés entre espoir et scepticisme

Les grandes associations de propriétaires, comme l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers), soulignent le besoin de stabilité législative. Elles rappellent que les bailleurs subissent depuis dix ans une succession de réformes fiscales et réglementaires souvent contradictoires.

Leur principale crainte : que la simplification promise se traduise en réalité par une hausse déguisée de l’imposition pour les ménages les plus actifs sur le marché locatif.

Les professionnels de la gestion locative favorables au changement

À l’inverse, les réseaux d’administrateurs de biens (FNAIM, SNPI, UNIS) saluent l’idée d’un nouveau cadre fiscal, plus simple à expliquer et à gérer pour leurs clients.
Selon eux, cette réforme pourrait rassurer de nouveaux investisseurs, souvent découragés par la complexité administrative du système actuel.

Les notaires et experts fiscaux attentifs à la transition

Les experts-comptables et notaires, en revanche, appellent à la prudence sur la mise en œuvre. Ils soulignent la nécessité de préciser rapidement :

• les modalités de bascule entre anciens et nouveaux régimes,
• les conditions d’option ou de sortie,
• et la préservation des droits acquis pour les bailleurs déjà engagés sous des dispositifs existants.

Un impact encore difficile à mesurer sur l’offre locative

Sur le plan macro-économique, la réforme pourrait redistribuer les équilibres du parc locatif vers le nu. Certains investisseurs quitteront peut-être les formules meublées si les exonérations sont équivalente, tandis que d’autres pourraient revenir vers la location classique à long terme, plus stable et moins contraignante.

Les bonnes questions à se poser avant 2026

À un an de l’entrée en vigueur possible du nouveau statut, chaque bailleur ou futur investisseur devrait se poser plusieurs questions stratégiques pour anticiper au mieux cette transition.

1. Mon profil est-il concerné par le futur statut ?

• Si vos revenus locatifs sont issus de biens détenus en nom propre, vous serez concerné.
• Si vous détenez vos biens par une SCI à l’impôt sur les sociétés, vous resterez en dehors du dispositif.
• Si vous exercez sous LMNP/LMP, il faudra analyser les mesures transitoires pour savoir si la bascule est opportune.

2. Ma rentabilité serait-elle impactée ?

Simulez dès maintenant votre impôt locatif sous plusieurs hypothèses :
avec abattement unique ; avec réel simplifié ; ou en cas de disparition de l’amortissement. Cette projection permettra d’anticiper les ajustements nécessaires (travaux, type de location, montant des loyers).

3. Dois-je revoir mon mode de détention du patrimoine ?

Certains investisseurs envisageront de basculer vers la société civile (SCI à l’IS) pour maintenir une maîtrise plus fine de leurs impôts. D’autres préféreront conserver la souplesse du patrimoine détenu en nom propre, en attendant que les contours précis du bailleur privé soient consolidés.

4. Suis-je prêt à m’adapter fiscalement ?

La clé résidera dans la préparation comme toujours :

• faire un point avec un expert comptable ou conseiller en gestion de patrimoine,
• mettre à jour sa stratégie locative,
• et sécuriser la conformité de ses déclarations fiscales dès 2026.

Conclusion : anticiper aujourd’hui pour investir sereinement demain

Le futur statut de bailleur privé s’annonce comme une révolution fiscale majeure pour l’investissement locatif en France. En unifiant les régimes, l’État ambitionne de simplifier le paysage fiscal, de favoriser les logements durables et de redonner confiance aux propriétaires particuliers.

Cependant, comme toute réforme, elle comporte des zones d’incertitude : impact sur la rentabilité, disparition potentielle de certains avantages historiques, ou encore complexité transitoire sur le plan déclaratif.

Pour les investisseurs, l’enjeu est double :

• rester informé des évolutions législatives à venir,
• et adapter leur stratégie patrimoniale afin de maximiser la rentabilité à long terme.

Chez ImAvenir, nous accompagnons les investisseurs particuliers dans la construction d’un patrimoine locatif solide et rentable, en phase avec les nouvelles évolutions fiscales.

Grâce à une sélection rigoureuse de biens situés dans des zones porteuses d’Île-de-France et un suivi personnalisé de votre projet (étude de rentabilité, financement, fiscalité), vous optimisez dès aujourd’hui vos décisions d’investissement. Préparez dès maintenant votre stratégie pour le statut de bailleur privé et trouvez un bien adapté à vos objectifs financiers et patrimoniaux. Prenez rendez-vous dès maintenant avec un conseiller ImAvenir pour découvrir les meilleures opportunités locatives du moment.