Nouveau statut de bailleur privé : un tournant pour l’investissement locatif ?

Comprendre le fonctionnement du statut de bailleur privé

Ce statut, destiné aux particuliers et personnes morales (comme les SCI), se fonde sur une logique fiscale novatrice : permettre l’amortissement annuel du prix du bien lors de la déclaration des revenus des biens loués nus, allant de 4% à 5% selon que le logement soit ancien ou neuf.

Cette mesure réduit sensiblement le revenu foncier imposable, donc l’impôt dû. Elle s’accompagne d’une visibilité fiscale sur le long terme, puisque sur 20 ans, jusqu’à 80% de la valeur du bien peut être amortie. De surcroît, le dispositif encourage la location à loyers modérés, inférieurs au prix du marché, avec un bonus fiscal allant de 0,5% à 1,5% supplémentaire sur l’amortissement selon les cas.

Le statut uniformise ainsi la taxation des logements neufs et anciens et promet de réduire la complexité fiscale à laquelle les propriétaires faisaient face jusqu’ici.

Origines de la réforme et acteurs clés

Cette réforme répond aussi à la fin annoncée, en 2024, de la loi Pinel, qui avait largement soutenu l’investissement dans le neuf.

Le projet a été porté par plusieurs personnalités politiques dont Valérie Létard, ministre du Logement, et François Bayrou, Premier ministre, fortement engagés pour que ce dispositif entre en vigueur dès 2026. Ce projet avait fait l’objet d’un rapport parlementaire remis en juin 2025 par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson.

Location nue ou meublée : quel choix avec ce nouveau statut ?

Le nouveau statut de bailleur privé vise à rapprocher la fiscalité du nu sur celle du meublé. Mais il ne supprime pas le régime LMNP, qui reste la référence pour allier rendement et optimisation fiscale.

La location nue séduira toujours par sa stabilité. Le régime micro-foncier simplifié, avec son abattement porté à 50%, mais limité à 30 000 € de revenus locatifs. C’est la voie de la simplicité.

La location meublée, en revanche, optimise à la fois les revenus bruts, avec des loyers plus élevés de 15% à 20% par rapport au nu, et les revenus nets grâce à la déductibilité des charges et aux amortissements. Le recours à l’amortissement du bien et du mobilier, ajouté à la déductibilité large des charges, permet souvent de réduire à zéro l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. C’est une stratégie plus dynamique, mieux adaptée à la maîtrise active de son patrimoine.

À Paris, la demande des étudiants, jeunes actifs et internationaux pour des meublés « prêts à habiter » est structurellement forte, assurant des taux de remplissage proches de 100%. Derrière les chiffres, il y a donc des locataires avec de vrais besoins de flexibilité et de confort dans la région.

Le LMNP n’est pas une niche marginale, c’est une pratique installée et éprouvée par tout un écosystème d’investisseurs qui existe depuis plus de 70 ans (1949 !). En toute rigueur, la rentabilité nette fiscale du LMNP reste supérieure.

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