Calculette de rentabilité locative

Qu’est-ce qu’une rentabilité locative ?

La rentabilité d’un investissement se mesure en fonction de sa capacité à générer un bénéfice. En termes simples :

• Rentabilité prévisionnelle : C’est le gain de trésorerie projeté divisé par le montant total de l’investissement. Pour un investissement locatif immobilier, cela représente le rapport entre les loyers perçus et l’enveloppe globale du projet.
• Rentabilité rétrospective : Elle se calcule en divisant le résultat comptable par les moyens financiers investis.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, c’est la rentabilité prévisionnelle qui est essentielle. Elle reflète la relation entre les loyers perçus et le coût total du projet.

Le rendement est également au centre des discussions sur divers produits financiers, comme le livret A, le PEA, les assurances-vie, et les SCPI. Ces supports offrent des niveaux de rendement variés, avec des risques plus ou moins élevés. L’immobilier locatif meublé, par exemple, est souvent considéré comme un investissement plus sécurisé par rapport à d’autres options à risque. En effet, il peut offrir des rendements élevés avec un risque relativement faible, à condition de bien gérer la vacance locative. C’est pourquoi ImAvenir se concentre sur des zones où la demande locative dépasse l’offre.

Le prix d’achat est un critère important pour évaluer le rendement, mais il n’est pas le seul. Il est crucial de pouvoir optimiser et reconfigurer le bien. Un prix attractif est bien, mais si la configuration du bien empêche une bonne optimisation, la rentabilité en souffrira. Par exemple, à Paris, il est souvent plus rentable d’acheter des petits appartements. En région parisienne et dans les grandes villes, les biens adaptés à la colocation répondent à une forte demande et peuvent générer des rendements locatifs élevés.

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Les éléments clés du calcul de rentabilité

1. Loyer annuel brut

Le loyer annuel brut représente le revenu locatif total que vous percevez avant toute déduction. C’est le premier indicateur de rentabilité et constitue la base sur laquelle vous calculerez votre rendement. Par exemple, si vous louez un appartement pour 800 euros par mois, le loyer annuel brut sera de 800 € x 12 = 9 600 €.

2. Acquisition

Les coûts d’acquisition englobent toutes les dépenses nécessaires pour acquérir un bien immobilier. Ils incluent :

• Le prix de vente incluant les honoraires d’agents immobiliers : En général, ces commissions représentent entre 5% et 8% du prix de vente pour un petit appartement.
• Les frais de notaire : En France, ces frais varient entre 7% et 8% du prix d’achat pour les biens dans l’ancien (cela inclut les taxes et impôts de l’État, les frais d’enregistrement et les honoraires du notaire). Ces frais sont réglementés, il n’y a pas de négociation possible.
• Frais de dossier et de garantie

Ces coûts doivent être pris en compte dès le début, car ils affectent directement le rendement de votre investissement. Par exemple, pour un bien acheté à 200 000 euros, frais d’agence inclus, vous devrez ajouter environ 16 000 euros de frais de notaire.

3. Enveloppe travaux

Les travaux de rénovation ou d’amélioration sont des éléments importants à considérer dans le calcul de rentabilité. Le tarif des travaux peut varier en fonction de leur nature et de la qualité des matériaux.

Aménagement intérieur : Les coûts d’aménagement, comme la peinture, les sols ou les équipements de cuisine, peuvent varier de 50 à 300 euros par mètre carré pour de petits logements.

Rénovations structurelles : Ces travaux incluent les réparations majeures, comme la réfection de la toiture ou de la plomberie. En moyenne, les tarifs d’une rénovation structurelle peuvent atteindre 1 000 euros à 2 500 euros par mètre carré.

Améliorations énergétiques : Les rénovations visant à améliorer l’efficacité énergétique, telles que l’isolation ou le remplacement des fenêtres, peuvent coûter entre 100 et 300 euros par mètre carré. Ces investissements peuvent toutefois augmenter la valeur du logement et réduire les charges de fonctionnement.

4. Charges et dépenses

Les charges et dépenses sont les coûts récurrents associés à la gestion de votre bien immobilier. Ils comprennent :

• Entretien et réparations : Ces coûts varient considérablement en fonction de l’état du bien et de son âge. En moyenne, il est conseillé de prévoir environ 1% à 2% du prix d’achat annuel pour l’entretien et les réparations.
• Taxes foncières : Les taxes foncières varient en fonction de la localisation et de la taille du bien. En 2024, la taxe foncière moyenne en France est d’environ 1 100 € par an pour un logement de taille moyenne. Elle est souvent beaucoup plus basse dans les grandes villes comme Paris.
• Assurance : L’assurance propriétaire non occupant est indispensable et peut coûter entre 150 € et 500 € par an, selon le type de bien et le niveau de couverture.
• Gestion locative : Si vous utilisez une agence pour gérer votre bien, les frais de gestion peuvent varier entre 5% et 10% du loyer annuel brut.

5. Vacance locative

La vacance locative représente les périodes pendant lesquelles votre bien n’est pas loué. C’est un facteur crucial car il affecte directement vos revenus. En moyenne, les périodes de vacances peuvent durer entre 2 semaines et 1 mois, en fonction du marché et de la qualité du bien. Pour une gestion prudente, il est conseillé de prévoir un taux de vacance de 5% à 10% du loyer annuel brut. A Paris, la tension locative est telle que la vacance est quasiment à 0 même sur la fourchette haute.

6. Financement

Les conditions de financement ont un impact significatif sur le rendement de votre investissement. Vous devez prendre en compte :

• Le taux d’intérêt : Les taux d’intérêt des prêts immobiliers en France varient actuellement autour de 3% à 4% pour les crédits à long terme. Un taux plus bas réduit vos charges d’intérêts et améliore la performance de votre placement. Il est exprimé avec le TAEG (taux annuel effectif global) qui intègre tous les coûts de votre crédit.
• Les mensualités : Calculer les mensualités de votre prêt est essentiel pour évaluer l’impact sur votre rentabilité nette. Vous pouvez utiliser notre simulateur qui intègre directement le coût de votre financement en entrant le montant de votre prêt, le taux d’intérêts et la durée de votre emprunt.

Comment interpréter les résultats ?

Une fois que vous avez calculé les divers indicateurs de rentabilité de votre investissement locatif dans notre calculette de rentabilité, il est crucial de savoir comment interpréter ces résultats pour prendre les bonnes décisions.

1. Analyse de la rentabilité brute

Un rendement brut de 6% est généralement considéré comme raisonnable en France. Cependant, ne vous arrêtez pas à ce chiffre ; il est crucial de considérer les autres facteurs pour obtenir une vue complète de la rentabilité de votre investissement mais aussi de la sécurité de votre placement.

2. Comparaison avec les moyennes du marché

Paris, la rentabilité brute est souvent la plus basse parmi les grandes villes françaises en raison des prix immobiliers élevés, jusqu’à 10 000 € dans certains arrondissements. La rentabilité brute moyenne à Paris est d’environ 3% à 4%. Cette situation est compensée par une demande locative très forte, qui offre beaucoup de sécurité peu importe la qualité du logement et l’emplacement.

Rouen, une ville de taille intermédiaire qui présente souvent un rendement autour de 5% à 6%. L’immobilier à Rouen est beaucoup plus abordable qu’à Paris, avec un prix moyen au mètre carré d’environ 2 500 € à 3 000 €. Cette accessibilité permet aux investisseurs d’obtenir des rendements bruts plus élevés.

Pour offrir un contraste avec ces grandes villes, examinons la rentabilité brute dans un village comme Montargis, situé dans le Loiret. À Montargis, les prix immobiliers sont nettement plus accessibles, avec une valeur moyenne au mètre carré d’environ 1 500 € à 2 000 €. La rentabilité brute dans cette commune peut atteindre environ 6% à 7%. Cependant, investir dans un village présente des risques accrus. Il peut être difficile de trouver un locataire rapidement, ce qui peut entraîner des périodes prolongées de vacance locative. De plus, dans des zones moins peuplées, il est souvent difficile de sélectionner les locataires, ce qui peut mener à des situations où l’on se retrouve avec des locataires moins fiables avec un risque d’impayé ou de dégradations.

3. Jouer avec les différents paramètres de ce simulateur

Les rendements sont sensibles aux variations des coûts et des revenus. Par exemple, une augmentation des taux d’intérêt ou des charges imprévues peuvent réduire considérablement votre rentabilité. Utilisez notre calculette avec des scénarios différents. Vous pourrez ainsi définir des fourchettes qui sont acceptables pour vous en termes de coût du projet, de revenu, ou de financement.

Les erreurs à ne pas commettre dans le calcul de rentabilité

Le rendement n’est pas le seul critère à prendre en compte

Chaque investisseur a ses propres critères (diversité patrimoniale, projet de défiscalisation avec les avantages fiscaux de l’investissement en LMNP, revenus complémentaires, etc.) mais tous cherchent à dynamiser l’effet de levier patrimonial.

Il s’agit souvent de la cheville ouvrière du projet, l’élément phare de l’investissement locatif meublé. Attention néanmoins aux rentabilités trop attractives qui sont synonymes de vices cachés.

Un point sur le cash-flow et retour sur investissement

Tout le monde parle de cash-flow positif… Attention à cette formule qui veut dire tout et son contraire ! Un cash-flow neutre ou positif ne veut pas dire que votre projet est rentable. Le cash-flow dépend en premier lieu de l’apport de chacun ; ainsi un même projet peut dégager un cash-flow positif chez un investisseur qui finance une part du projet en apport personnel, alors qu’il pourra être négatif chez un investisseur qui opère un prêt bancaire sur la totalité du projet.

Pour autant, un cash-flow négatif n’est pas synonyme de mauvais projet locatif ; bien au contraire ! Il faut comprendre que les loyers locatifs perçus permettent de rembourser tout ou partie des mensualités. D’une manière générale, la majeure partie des investissements locatifs ont un cash-flow neutre. Aussi, une augmentation annuelle de la valeur immobilière du bien peut dégager une éventuelle plus-value en cas de revente.

À titre d’exemple : prenons un bien à 12 % de rendement dans une ville peu attractive et désindustrialisée et un second bien à 5 % de rendement à Paris ou dans une grande métropole. Dans le premier cas, le prix du bien à la revente pourra avoir chuté de 10, 20 ou 30 % dans 20 ans, alors que le marché immobilier dans l’exemple du second projet, aura lui augmenté de façon exponentielle de + 20, 30 ou 40 % sur la même période.

Attention aux idées reçues

• Un bon rapport locatif n’est pas synonyme de prêt courte durée.
• Le régime micro-foncier n’est pas forcément plus avantageux que le régime réel.
• La location vide en SCI n’est pas plus avantageuse qu’une SCI en location meublée. Pour ce faire, il faut privilégier l’IS (Impôt sur les sociétés) et non l’IR (Impôt sur le revenu).
• Un investissement sans apport devra dégager une rentabilité plus forte qu’un investissement avec apport, afin de pouvoir dégager un autofinancement.

Exemple de rentabilité

Dans le cas précis, nous étions sur un T2 de 38 m² situé au 3ème étage d’un immeuble bien entretenu traversant sur rue et cour. Cet appartement ne présentait pas de mur porteur gênant. La disposition de chaque pièce ainsi que l’emplacement des fenêtres, évacuations et arrivées d’eaux nous a permis d’optimiser la surface et de reconfigurer le logement en T3.

Les deux fenêtres du salon nous ont permis de créer une chambre supplémentaire en rétrécissant cette même pièce qui était relativement grande. Afin d’avoir une optimisation parfaite nous avons créé une cuisine équipée et ouverte sur le séjour. La salle d’eau avec baignoire a également été modifiée par un bac de douche ce qui nous a permis de récupérer de l’espace pour l’intégrer dans le séjour.