Acheter un appartement haussmannien à Paris pour louer : bonne ou mauvaise idée ?

Le piège du prestige : ce que cache le mètre carré haussmannien

Paris fait partie des marchés immobiliers les plus tendus d’Europe. Les appartements haussmanniens, prisés par les acquéreurs pour leur cachet, atteignent des prix vertigineux. On dépasse souvent les 12 000 à 15 000 €/m² dans les quartiers centraux.

Mais voilà le problème : les loyers, eux, sont plafonnés. La loi sur l’encadrement des loyers limite ce que vous pouvez percevoir, peu importe le prestige de votre bien. Résultat ? Un rendement locatif qui s’effondre. Même avec un locataire solvable, difficile de dépasser 2,5 % net après charges et impôts.

Et dans la conjoncture actuelle où l’inflation grignote les marges, où les taux d’intérêt pèsent sur le coût du crédit, cette rentabilité devient un critère décisif.

Un rendement en trompe-l’œil

Faisons un calcul simple : Un appartement haussmannien de 80 m² acheté à 1 200 000 €, loué 3 000 € par mois. Cela représente 36 000 € de loyers annuels, soit une rentabilité brute de 3 %.

Mais une fois déduits les frais de gestion, les charges de copropriété (souvent élevées dans ces immeubles), les impôts fonciers, les travaux réguliers… la rentabilité nette peut facilement tomber sous la barre des 2 %. À comparer avec des investissements dans des villes dynamiques du Grand Paris – Nanterre, Issy-les-Moulineaux, Aubervilliers – où l’on peut atteindre 6 % nets sans compromis sur la demande locative.

Le coût invisible : entre charme et obsolescence

Les immeubles haussmanniens sont magnifiques. Mais ils ont plus d’un siècle. Et avec le charme viennent les factures :

• Réfections de toiture
• Ravalement de façade obligatoire
• Colonnes montantes à remplacer
• Isolation phonique et thermique à revoir
• Chauffage central vétuste

Sans oublier le DPE, souvent catastrophique. Beaucoup de ces appartements sont classés F ou G. Et la loi Climat & Résilience interdit progressivement leur mise en location. Rénover devient indispensable, avec un coût important en raison des contraintes patrimoniales.

Un bien de collection, pas un actif productif

Investir dans un haussmannien, c’est comme acheter une œuvre d’art. Vous ne le faites pas pour en tirer un revenu mensuel régulier, mais pour posséder un bien rare et valorisable à long terme. Et si c’est cela que vous cherchez – le prestige, la transmission patrimoniale, une revente dans 20 ans à un acheteur fortuné – alors oui, pourquoi pas.

Mais si vous investissez avec l’objectif de générer du revenu locatif maintenant, ce n’est pas la bonne stratégie. Il existe des options bien plus rationnelles pour l’investissement.

Conclusion : Penser stratégie avant émotion

Investir dans un appartement haussmannien peut séduire par son charme, mais si votre objectif est la rentabilité locative, d’autres options sont bien plus pertinentes. Son prestige ne compense ni ses contraintes réglementaires, ni ses frais d’entretien, ni sa faible rentabilité. Chez ImAvenir, nous vous accompagnons de A à Z dans des projets d’investissement locatif clé en main, centrés sur la performance, la sécurité et la simplicité. Vous souhaitez en discuter avec un expert et découvrir des biens à fort potentiel ? Prenez rendez-vous dès maintenant : notre équipe est là pour vous guider vers les meilleures opportunités.