Les avantages des immeubles anciens
Des biens immobiliers plus abordables et en plus grand nombre
Les biens anciens sont souvent bien moins chers que les biens neufs. La ristourne peut ainsi aller jusqu’à 30%, pour des prestations équivalentes. De plus, le volume de logements à vendre est plus important dans l’ancien. Il est ainsi plus facile de trouver un appartement correspondant à ses critères (ancien avec travaux ou ancien sans travaux, par exemple). Par ailleurs, il est plus facile de négocier le prix d’achat.
Des immeubles avec du cachet et bien situés
Les appartements avec de beaux volumes, des moulures, des cheminées, du caractère… sont des appartements anciens. En effet, logements récents sont standardisés du fait notamment de normes de construction de plus en plus strictes.
De plus, pour vivre à proximité des commerces et des transports, il faut souvent faire le choix du centre-ville. Or, vu la rareté des terrains disponibles, les immeubles situés dans les quartiers centraux sont, le plus souvent, des immeubles construits depuis plusieurs années.
À noter que les logements avec du cachet proches des proximités attirent les locataires avec les revenus les plus élevés et prêts à payer un loyer supérieur à celui du marché. En outre, ces appartements étant plus recherchés, le risque de vacances locatives susceptible de plomber le rendement locatif est faible.
Un risque moindre
En achetant un bien dans l’ancien et à condition d’avoir bien étudié la situation de la copropriété (ascenseur aux normes ou non par exemple), les mauvaises surprises sont moindres que dans le neuf. De plus, l’acquisition d’un logement déjà construit se fait rapidement tandis qu’en cas d’acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les retards de livraison sont courants.
Les inconvénients des immeubles anciens
Des frais de notaire plus élevés
Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Comptez 7 à 8% pour un immeuble déjà construit contre 2 à 3%, pour un immeuble venant d’être livré. Il faut, cependant, savoir que dans le cadre d’une location meublée, les frais de notaire (comme d’ailleurs les frais d’agence) sont déductibles des revenus locatifs la première année.
Astuce : pour diminuer les droits de mutation, vous pouvez défalquer du prix de vente les équipements laissés par le vendeur, comme la cuisine équipée.
Des travaux à prévoir
Acheter dans l’ancien suppose bien souvent de devoir réaliser des travaux de modernisation, voire de rénovation du bien. Ces travaux peuvent, cependant, être un avantage. Ils sont, en effet, l’occasion d’optimiser l’espace en transformant, par exemple, un studio en T2. Or, à surface égale, un appartement avec une pièce en plus se loue plus cher. De plus, dans le cadre de la location meublée, les travaux sont amortissables.
Astuce : l’expert-comptable partenaire d’ImAvenir est à disposition de nos investisseurs, pour établir un tableau d’amortissement.
Des normes moins bien respectées
Des normes d’accessibilité, d’isolation acoustique et thermique se sont considérablement renforcées ces dernières années.
Une mise aux normes de l’ancien est souvent possible. Elle est, certes, onéreuse, mais les travaux de rénovation énergétique dans l’ancien ouvrent parfois droit aux versements d’aides, comme MaPrimeRénov venue remplacer le crédit d’impôt, les subventions de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) ou encore une TVA réduite à 5,5% (contre 20% pour les travaux dans le neuf).
L’absence de défiscalisation Pinel
Les investisseurs cherchant à réduire leurs impôts se tournent parfois vers un achat loi Pinel. Cet achat se fait dans le neuf. Cependant, la rentabilité d’un investissement Pinel est limitée. En effet, le loyer est plafonné et les biens neufs Pinel sont souvent situés en périphérie des grandes agglomérations.
Dans l’ancien, des dispositifs de défiscalisation existent, mais sont moins connus, comme le Censi-Bouvard. Ce dispositif permet d’investir dans une résidence services types résidences senior ou résidences étudiantes et de bénéficier d’une réduction d’impôt. De plus, le loueur d’un meublé (dans l’ancien comme dans le neuf) peut opter pour le statut favorable du loueur en meuble non professionnel (LMNP). Dans le cadre de ce statut prévu par la loi Alur, l’investisseur peut déduire de nombreuses charges et amortir les travaux. Il va ainsi fréquemment être exonéré d’impôt sur ses revenus locatifs, pendant une dizaine d’années.
Les avantages de l’achat dans un immeuble ancien sont nombreux et les inconvénients sont à nuancer, à condition de prendre quelques précautions. Il faut vérifier la santé financière de la copropriété, l’état des parties communes et chiffrer les éventuels gros travaux. De plus, il faut choisir un bien ancien avec une bonne localisation. C’est pourquoi, le chasseur immobilier d’ImAvenir trouve les logements anciens avec le plus fort potentiel et procède à une étude détaillée de leur état et de leur environnement. Une fois rénovés sous la supervision de notre architecte partenaire, la rentabilité locative de ces logements est excellente.
