Comment choisir un bon locataire ?

S’assurer de l’identité et de la solvabilité du candidat locataire

Depuis un décret du 5 novembre 2015, la loi n’autorise qu’une liste limitative de justificatifs pouvant être réclamés dans le cadre de la location d’une résidence principale (louée nue ou louée meublée). Attention, demander des documents ne figurant pas dans la liste expose le bailleur personne physique à une amende de 3.000 €, un montant porté à 15.000 € pour une personne morale.

S’assurer de l’identité du futur locataire

Le propriétaire-bailleur peut réclamer au candidat, une pièce d’identité en cours de validité au choix :

• une carte nationale d’identité,
• un passeport (français ou étranger),
• un permis de conduire (français ou étranger),
• une carte de séjour ou de résident ou de ressortissant d’un pays membre de l’Union Européenne.

S’assurer de la domiciliation du futur locataire

Un justificatif de domicile peut être réclamé parmi la liste suivante :

• les trois dernières quittances de loyer
• l’attestation du bailleur actuel précisant que le locataire est à jour du paiement des loyers et des charges,
• l’attestation sur l’honneur de l’hébergeant,
• l’attestation de domiciliation établie par un organisme agréé.

La vérification de la solvabilité du futur locataire

Le propriétaire-bailleur va d’abord réclamer un document attestant que le postulant a une situation professionnelle stable, en réclamant un justificatif figurant dans cette liste :

• le contrat de travail ou à défaut une attestation de l’employeur,
• la carte d’étudiante,
• un extrait KBIS de moins de 3 mois pour un commerçant (ou extrait K pour un micro-entrepreneur, ex auto-entrepreneur) prouvant son inscription au registre du commerce et des sociétés,
• la carte professionnelle pour une profession libérale,
• la copie du certificat d’identification INSEE pour les indépendants,
• l’extrait D1 pour un artisan prouvant son inscription au répertoire des métiers,
• un justificatif d’activité récent pour les autres cas.

Le propriétaire-bailleur va ensuite vérifier les revenus du postulant locataire, en réclamant un ou plusieurs documents de cette liste :

• les trois derniers bulletins de salaire,
• un justificatif de versement d’indemnités de stage,
• une attestation de versement d’une bourse à l’étudiant,
• le dernier avis d’imposition ou de non-imposition,
• les deux derniers bilans ou une attestation de ressources pour l’exercice en cours établie par l’expert-comptable du non-salarié,
• une attestation de simulation des aides au logement,
• un justificatif de versement des retraites, aides et indemnités chômage,
• le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété d’un bien immobilier,
• le justificatif de perception d’une rente viagère, d’un revenu foncier, de capitaux immobiliers ou encore de revenus de valeurs.

Quel niveau de revenus attendre de son locataire ?

En général, les bailleurs exigent des revenus 3 fois supérieurs au loyer. Certains vont jusqu’à 3,5 fois. Ils risquent alors de se priver de certains bons profils, comme celui de fonctionnaires ou de salariés de grandes entreprises. Au contraire, certains bailleurs acceptent de descendre leurs exigences à 2,5 voire 2 fois le montant du loyer, estimant que le reste à vivre va être suffisant. Ils vont alors recevoir un maximum de candidatures, mais ils augmentent les dangers d’impayés de loyers et de turn-over. Le locataire risque, en effet, de poursuivre ses recherches d’un logement plus abordable ou va préférer devenir propriétaire.

À savoir : en présence d’une garantie loyer impayé, l’assureur va vérifier la solvabilité du candidat en se fondant sur des critères fixés par le contrat d’assurance.

Faire appel à un garant

Pour se prémunir d’une défaillance du locataire, le propriétaire peut demander à un proche du locataire de se porter garant. Mais attention, cette possibilité n’existe que si la GLI (Garantie Loyer Impayé) n’a pas été souscrite, sauf si le locataire est un apprenti ou un étudiant.

Pour s’assurer de la solvabilité du garant, le propriétaire va lui demander a minima son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de salaire, ainsi que son dernier avis d’imposition. La liste des documents pouvant être demandée au garant est également encadrée par la loi depuis novembre 2015.

Point d’attention : le garant ne peut pas être refusé sous prétexte qu’il ne réside pas en France métropolitaine ou qu’il ne possède pas la nationalité française.

La prise en compte de critères plus subjectifs

Juger le sérieux du locataire

L’honnêteté et le sérieux du locataire sont plus difficiles à mesurer que la solvabilité, mais ils sont à prendre en compte, afin que la location se déroule au mieux. Pour cela, le propriétaire ou l’agence peut mener une enquête : passer un appel téléphonique à l’employeur pour s’assurer de la véracité des bulletins de salaire présentés, vérifier sur le net le parcours professionnel du candidat par exemple. Par ailleurs, lors de la visite, le comportement du candidat est à analyser. Ainsi, s’il montre peu d’enthousiasme, il risque de quitter rapidement le logement.

À noter : il est interdit de demander au locataire un chèque de réservation avant la rédaction du bail, afin de tester sa motivation.

Attention à la discrimination, dans le choix du candidat locataire

La sélection du locataire ne peut pas se faire en fonction de sa race, de sa religion, de ses opinions politiques, de ses mœurs ou du sexe du demandeur. En effet, conformément aux dispositions de l’article 225-2 du Code pénal, le propriétaire refusant un logement à un locataire pour un motif discriminatoire encourt jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45.000 € d’amende.

Choisir un bon locataire prend du temps et nécessite un travail minutieux de vérification. De plus, le propriétaire-bailleur doit respecter le cadre légal. C’est pourquoi, ImAvenir propose à ses investisseurs de s’occuper des visites et de l’étude des dossiers.