DPE et investissement locatif : l’impact sur la vente, la négociation et la location en 2025

Comprendre ce que dit (vraiment) le DPE

Le DPE, c’est une double étiquette : une note sur la consommation d’énergie et une autre sur les émissions de gaz à effet de serre. Il classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore).

Mais depuis les dernières réformes qui interdisent à la location les appartements les plus énergivores, ce classement a pris une dimension nouvelle :

• Il influence donc directement votre capacité à louer un bien.
• Il fait grimper ou chuter la valeur du bien.
• Il pèse sur l’accès au crédit immobilier.
• Il devient un outil stratégique en phase de négociation.

Autrement dit, il agit en coulisses à toutes les étapes de votre projet locatif. Même si vous ne vous intéressez pas encore aux détails techniques, vous ne pouvez plus l’ignorer. Il est partout.

Les mauvaises notes, un piège ou une opportunité ?

Classe F ou G ? On les appelle désormais « passoires énergétiques ». Et il faut être honnête, elles traînent leur lot de contraintes.

• À la revente, elles se déprécient jusqu’à 20%, selon la ville ou le quartier.
• Elles mettent plus de temps à se vendre.
• Un audit énergétique avec un liste de travaux est obligatoire pour les céder.
• Les logements classés G ne peuvent déjà plus être loués depuis janvier 2025. F en 2028. E en 2034.

Voilà pour la face sombre. Maintenant, ouvrons une autre perspective. Ces biens-là font peur aux acheteurs classiques. Mais pas aux investisseurs locatifs, d’ailleurs la décote est plus faible sur les petits logements à Paris (environ 5-6%).

• Ils sont souvent bien situés.
• Ils peuvent encore se négocier.
• Les vendeurs sont prêts à faire des concessions.
• Et surtout, ils laissent de la marge pour les travaux. Des travaux qui, bien pensés, permettent à la fois de remonter la note et d’alléger votre fiscalité.

Négocier grâce au DPE

Vous savez que vous devrez rénover. Vous savez que le bien, tel quel, n’est pas louable dans un avenir proche. Et vous savez que les banques, elles aussi, tiqueront sur cette note. C’est pourquoi vous pouvez :

• Demander une baisse de prix significative.
• Réinjecter la différence dans les travaux.
• Et en prime, profiter d’aides comme MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ ou les certificats d’économie d’énergie.

Le DPE devient un angle stratégique pour la rentabilité et l’optimisation fiscale.

Transformer une passoire en actif rentable

Alors, faut-il fuir les passoires ? Non donc. Mais il faut les transformer. Rien ne vous interdit d’en acheter une. Ce qui est interdit, c’est de la laisser dans cet état. Un projet bien structuré vous permet :

• D’acheter moins cher que le marché.
• De rénover avec précision (isolation, chauffage, ventilation).
• De faire passer la note énergétique de G à E, voire mieux.
• De relouer ensuite dans les règles.
• Et de revendre, un jour, avec une vraie plus-value.

Oui, ce modèle demande du sérieux. Il faut savoir s’entourer, chiffrer, planifier. Mais il crée une bonne rentabilité dans secteurs plutôt patrimoniaux avec une vraie sécurité à la location (région parisienne et grande métropole très demandées).

Conclusion : le DPE, frein ou levier ?

Oui, un mauvais DPE réduit la valeur. Oui, il complexifie la location. Mais il ouvre aussi la porte à des négociations fortes, à des rénovations fiscalement déductibles, et à des meilleures rentabilités dans des zones à forte tension locative.

Vous vous interrogez sur le DPE ou vous envisagez d’acheter un bien mal classé ? Notre mission chez ImAvenir : vous accompagner de A à Z dans votre investissement locatif, y compris lorsque le projet implique une rénovation énergétique. De la recherche du bon bien à la réalisation des travaux, en passant par l’optimisation fiscale et la gestion locative, nous vous aidons à convertir un classement F ou G en un actif rentable, conforme et durable. Vous n’êtes pas seul face aux diagnostics, aux artisans ou aux aides à déchiffrer. On s’occupe de tout, pour que vous puissiez investir l’esprit tranquille.