Holding immobilière, une bonne gestion de votre patrimoine immobilier ?

Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?

La définition de la holding

Dans les milieux financiers, la holding désigne la société mère créée pour organiser la gestion des titres et de la trésorerie d’autres sociétés, nommées les sociétés filles ou les filiales. La holding dispose donc de sa propre personnalité morale et peut prendre deux formes :

• La holding passive ou de gestion. Sa création vise à faire bénéficier le groupe de sociétés d’un régime fiscal avantageux ou de droits de mutation moindres, dans le cadre d’une succession.
• La holding d’animation ou active. Le rôle de la société mère est alors avant tout de donner une direction aux activités des sociétés filles.

La holding peut avoir de nombreuses formes juridiques : société civile, SARL, SAS…

L’objectif de la holding immobilière

La holding immobilière détient des parts dans des sociétés civiles immobilières (SCI). L’objectif de la société mère est alors de gérer et de développer un patrimoine immobilier, en centralisant les décisions, l’imposition sur les bénéfices et la trésorerie. La holding n’est pas obligée de détenir uniquement des SCI. Elle peut, en effet, détenir également des sociétés commerciales.

À qui s’adresse la holding immobilière ?

La holding immobilière est créée lorsqu’un gérant majoritaire souhaite gérer avec des associés des investissements. Il arrive fréquemment, que les différents membres de la holding appartiennent à la même famille. Elle est alors nommée SCI familiale.

La SCI a un objet civil, sauf dans deux cas où elle prend la forme d’une société commerciale. Il s’agit des sociétés pratiquant l’achat-revente de biens immobiliers et celles mettant en location des biens meublés.

Les avantages de la holding SCI

L’avantage fiscal

D’un point de vue fiscal, deux statuts sont possibles, le régime de l’intégration fiscale ou le régime mère-fille.

Le régime de l’intégration fiscale n’est envisageable que si la société mère détient au moins 95% du capital social de sa filiale. Les résultats de l’ensemble du groupe sont alors mutualisés. Les bénéfices et déficits sont ainsi cumulés et la holding n’est imposée que sur le résultat global de ses filiales. À titre d’exemple et schématiquement, si deux filiales encaissent chacune 50.000 € de revenus locatifs et une autre filiale débourse 50.000 € pour l’achat d’un immeuble de rapport, l’impôt n’est calculé que sur 50.000 € (les 100.000 € de bénéfice – les 50.000 € de déficit).

Par ailleurs, la holding est exonérée du paiement de l’impôt sur les dividendes. Le régime de l’intégration fiscale est particulièrement intéressant, lorsqu’une société mère détient des sociétés commerciales avec un fort bénéfice et des SCI déficitaires.

Dans le cadre du régime fiscal mère-fille, la holding immobilière doit détenir au moins 5% du capital de sa filiale et les deux sociétés doivent être soumises au paiement de l’impôt sur les sociétés (l’IS). Afin d’éviter la double imposition, la holding est alors exonérée d’impôt sur les dividendes perçus de sa filiale, à hauteur de 95%.

Les autres avantages

Le montage d’une structure de type holding immobilière présente d’autres avantages.

La mise en place d’une convention de trésorerie entre les différentes sociétés du groupe. Cette convention permet à une filiale de prêter de l’argent à une autre filiale. La circulation de l’argent entre les différentes entités est ainsi facilitée et ne nécessite pas de fusion de filiales. La convention de trésorerie va mentionner le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt et les modalités du remboursement. À titre d’exemple, une SCI avec beaucoup de trésorerie va pouvoir financer l’apport d’une autre SCI souhaitant acheter un immeuble.

Cette dernière va ainsi pouvoir emprunter plus facilement auprès des banques. Le remboursement des dettes. La holding peut consacrer 95% des dividendes au paiement des dettes contractées par une filiale.

L’obtention des prêts, afin de profiter pleinement de l’effet levier du crédit immobilier (la possibilité de faire financer une grande partie de son patrimoine immobilier par l’emprunt, les revenus locatifs couvrant un fort pourcentage de la mensualité). La holding se charge de négocier les emprunts de l’ensemble de la structure, auprès des banques. Apportant souvent du volume, elle obtient de meilleures conditions. De plus, le montant de sa caution est supérieur au montant de la caution apportée par l’actionnaire de l’emprunteur.

La pratique de l’achat avec l’effet levier aussi connue sous le nom de LBO (Leveraged Buy-Out). Il s’agit d’acheter une SCI (ou toute autre société) par une autre société devenant alors la holding. Le coût du rachat est financé par le capital de la holding (apporté par les associés) mais également par l’emprunt, d’où le rachat avec effet de levier.

Comment créer une holding immobilière SCI ?

La holding immobilière nécessite la création d’une société classique, qui va prendre des parts dans des SCI créés ou à créer. Pour créer une holding SCI, quatre étapes sont nécessaires.

Étape 1 – la rédaction des statuts

Le soin de rédiger les statuts est en général confié à un expert-comptable ou à un avocat, qui va y faire figurer les mentions obligatoires comme le montant du capital social (capital fixe ou capital variable avec un plafond et un plancher) et la dénomination sociale, ainsi que des informations assurant le bon fonctionnement du groupe, tels les services devant être rendus par la holding à ses filiales.

Étape 2 – les apports pour constituer le capital social

Les associés contribuent au capital social en nature ou en numéraire. Dans ce dernier cas, il est déposé sur un compte professionnel ouvert au nom de la société en création.

Étape 3 – le respect des règles de publicité

La publicité prend la forme de la publication d’un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales (JAL) via un site internet ou un journal « papier ». Celui-ci doit alors être publié dans le département, où se trouve le siège de la société mère.

Étape 4 – l’immatriculation de la société mère

La holding doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) géré par les greffes des tribunaux de commerce. La démarche peut se faire par internet. Dans les jours suivant son immatriculation, la société reçoit ses identifiants INSEE, son numéro de SIREN (code entreprise à 9 chiffres) et son numéro SIRET (code entreprise à 14 chiffres).

Les inconvénients d’une holding immobilière

L’intervention obligatoire d’un expert-comptable

Même si la structure est gérée dans le cadre de l’intégration fiscale, un bilan comptable annuel est obligatoire pour chaque entité. L’intervention d’un expert-comptable est alors nécessaire, pour valider les comptes. Consulter ce professionnel en amont de la création de la structure est également conseillé, afin de déterminer sa rentabilité. Il faut ainsi savoir, que l’investisseur possédant deux ou trois biens immobiliers a plutôt intérêt à créer une SCI classique.

L’intervention conseillée d’un avocat pour répondre à la problématique juridique

Consulter un avocat spécialiste du droit immobilier et du droit des affaires, en amont du projet, n’est pas obligatoire mais fortement conseillé afin de cerner l’impact juridique et fiscal de cette création et de rédiger des statuts conformes aux dispositions légales.

Autres inconvénients de la holding immobilière

La responsabilité des associés de la holding SCI est engagée à hauteur de leur participation dans le capital. De plus, si la société mère a pour seul revenu les dividendes versés par ses filiales, elle ne peut pas déduire la TVA de ses achats. Enfin, le gérant de la holding doit consacrer du temps à la gestion de sa société, vérifier et signer les PV de l’assemblée générale, approuver les comptes et les liasses fiscales etc.

La création d’une holding immobilière pour un investissement immobilier trouve son intérêt, pour la gestion d’un patrimoine important. Si vous débutez dans l’investissement locatif, ImAvenir peut analyser votre situation avec l’aide d’un expert-comptable partenaire et vous proposer le montage le plus adapté à votre projet (achat en nom propre, création d’une SCI ou d’une SARL familiale…).

Quel que soit le montage, vous pouvez profiter de la sécurité et de la bonne rentabilité d’un investissement locatif, de l’effet levier du crédit immobilier ainsi que d’un régime fiscal intéressant, comme le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).