Immobilier 2026 : Le dispositif Jeanbrun, piège ou opportunité pour l’investissement locatif ?
Alors que le dispositif Pinel a tiré sa révérence dans la douleur, le gouvernement abat sa nouvelle carte : le plan "Relance logement", surnommé dispositif Jeanbrun. Amortissement pour le nu, obligations de travaux massifs et plafonds de loyers sociaux... Pour ImAvenir, spécialiste de l'investissement clé en main à Paris, ce nouveau paradigme fiscal n'est pas une simple mise à jour, c'est un séisme qui impose de choisir son camp : faut-il se lancer dans le nu avec le dispositif Jeanbrun ou continuer en location meublée.
Qu’est-ce que le « Dispositif Jeanbrun » ?
Finies les réductions d’impôt « one-shot » à la Pinel. Le dispositif Jeanbrun introduit une révolution conceptuelle : l’amortissement fiscal pour la location nue. Jusqu’ici réservé au meublé (LMNP au réel), l’amortissement permet de déduire chaque année une partie du prix du bien de ses revenus imposables.
Pour être éligible, il faudra s’engager sur 9 ans, respecter les plafonds de ressources des locataires et, surtout, accepter des loyers plafonnés (barème Loc’Avantages). Dans l’ancien, la carotte fiscale =à une condition de taille : l’obligation de réaliser 30 % de travaux de rénovation sur le coût total de l’opération.
Est-ce que c’est bien ?
Dire que c’est « bien » ou « mauvais » est un raccourci dangereux. C’est un excellent outil de politique publique pour le parc français, mais c’est un piège économique pour l’investisseur qui se trompe de zone ou qui se trompe sur sa situation patrimoniale personnelle.
Les points forts selon nous :
- L’assainissement du parc : En imposant 30 % de travaux, le gouvernement force la fin des passoires thermiques et encourage le volet neuf.
- La sortie de secours fiscale : Le dispositif offre une exonération totale de plus-value après seulement 20 ans de détention. Un avantage massif par rapport aux 30 ans du droit commun.
Les points noirs :
- Le carcan des loyers : En zone tendue comme la région francilienne, les plafonds imposent parfois une décote de 40 % par rapport au prix du marché. Accepter un loyer intermédiaire ou social à Courbevoie ou Paris, c’est signer pour un cash-flow négatif pendant les 9 ans d’engagement.
- La rigidité : Contrairement au meublé, l’engagement se fait sur le long terme et interdit de loger sa famille ou des proches.
Dispositif Jeanbrun VS rendement
C’est le cœur du débat. Le projet de loi de finances 2026 a durci la fiscalité du meublé en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Faut-il pour autant abandonner le LMNP pour le Jeanbrun ?
Absolument pas. Le LMNP reste le dispositif le plus pertinent pour atteindre l’autofinancement et construire son patrimoine petit à petit sans effort d’épargne mensuel.
| Critère | Statut Jeanbrun (2026) | Location Meublée (LMNP) |
| Loyers | Loyer plafonné intermédiaire ou social | Libres ou encadré avec possibilité de complément de loyer |
| Fiscalité | Amortissement + Exonération de la plus-value à 20 ans | Amortissement + Déduction des frais sur le revenu imposable (mobilier, honoraires, frais de notaire, intérêts d’emprunt) |
| Objectif | Défiscalisation et transmission | Autofinancement et effet de levier |
Pour ImAvenir, le calcul est simple : la perte de loyer subie avec le Jeanbrun en zone tendue n’est jamais compensée par l’économie d’impôt, sauf pour les contribuables situés dans les tranches marginales les plus hautes (TMI 41 % ou 45 %).
Le verdict : quelle stratégie adopter ?
Le dispositif Jeanbrun est une opportunité pour l’investisseur patrimonial, déjà lourdement imposé, qui souhaite se constituer un patrimoine « propre » (DPE A ou B) avec une vision de transmission. Il devient pertinent dans les zones de report (grande couronne ou rurale) où l’écart entre le loyer plafond et le loyer de marché est minime.
Cependant, pour celles et ceux qui cherchent à ce que leur locataire paie la quasi-totalité du crédit, donc atteindre l’autofinancement, le meublé rénové reste la seule option viable en Ile-de-France.
Le Jeanbrun n’est pas le nouveau Pinel, c’est un nouvel outil de gestion de patrimoine pour les hauts revenus. Pour la création de richesse, nous continuons de privilégier la rénovation lourde en meublé, pour créer de la charge fiscale déductible sur des biens qui sont déjà rentables par ailleurs.
Notre engagement
Dans tous les cas, la fiscalité ne doit jamais masquer un mauvais investissement. Chez ImAvenir, notre objectif est de sécuriser la performance de vos investissements immobiliers. Cela passe par des emplacements résilients face aux cycles, des loyers alignés sur le marché réel, des travaux utilisés comme levier de valeur, et des montages capables d’absorber les évolutions fiscales sans compromettre l’équilibre du projet. C’est exactement ce que nous garantissons avec notre offre d’investissement locatif clé en main.
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